上周五晚，中國恆大發布公告，披露了之前恆大物業134億存款質押被銀行強制執行的調查結果。原來，恆大物業這百億資金是被拿去給恆大集團做抵押了。

恆大的公告披露了三筆存在的質押情況：

1、在2020年12月，恆大物業子公司以定期存款爲第三方公司提供20億擔保，使得該公司從銀行獲得貸款，這筆錢最終轉給了恆大集團。這筆錢恆大在2021年3月進行過歸還，但之後又以相同的操作借出，最終在2021年9月到期後未能歸還，被強制執行。

2、在2021年1月份、7月份及8月份期間，用相同的手法，恆大物業子公司以定期存款爲第三方公司提供87億擔保，獲得的貸款最終轉給了恆大集團。也是類似，第一次借按期還了，但之後又以相同的操作借出，最終在2021年12月到期後未能歸還，被強制執行。

3、在2021年6月，恆大向第三方借款27億，用於支付集團對恆大物業子公司的應付款項。同時，恆大物業子公司以27億定期存款爲第三方公司提供擔保，使得該公司從銀行獲得貸款。所以搞了一圈之後，原本是恆大集團要支付給恆大物業27億，變成了恆大業務欠銀行27億，最終質押的存款又被強制執行。

朋友們看不懂沒關系，兩句話總結，恆大出現資金流動性危機之後，恆大物業就被拿來當母公司的“續命金丹”。

之前有個朋友來問我怎么看物業股，我就跟他說過，在機構圈子裏所有人都非常擔心一個問題，母公司如果炸雷了，那么旗下物業股可能也會跟着中招。這也就是爲什么國企地產旗下的物業股普遍40倍PE，民營地產旗下的物業股只有20倍甚至10倍以下的PE估值，都怕炸雷

用我以前經常跟你們說的話就是，表面看還光鮮亮麗，內裏卻已經破爛不堪，這種低估值資產就是“低估值陷阱”了。

由於其他房企還沒有相關報告，我就不多敘述了，以免讓別人找上門來了。但大家可以去觀察一下除了恆大物業之外的物業股，在7月以來就又大跌了一波，顯然是有一些聰明資金嗅到了空氣中彌漫的血腥味，提前跑路了。

數據來源：Wind

6月底我給大家分享了萬科董事長鬱亮的觀點，地產行業基本面到底了《到底了》，雖然這個月新發生了各地斷供的情況，行業基本面又有進一步惡化，但我對地產行業的投資觀點依然沒變

地產行業基本面已經見底了，有估值修復的空間，但這是一個比較緩慢的過程，不會像隔壁光伏新能源車那樣兩個月給你漲50%，买了得有耐心等。房地產行業的發展邏輯已經發生了根本性改變，不要指望能夠回到以前的增速，地產行業不再是景氣賽道了。

未來的地產行業依然值得投資，只是地產行業不再是一個高速增長的行業了，我們投資的時候不要去把它當成光伏新能源車軍工這樣來买。但我們可以期待地產行業持續穩定經營，提供持續穩定的投資回報。

不過經過這一輪地產行業的出清，過去高槓杆運營的商業模式將不再適用。其次，隨着人口拐點的到來，地產行業未來很難有大的爆發量了。如果參考海外公司的經驗，未來房地產公司建房子賣的業務會逐步減少，逐步會轉化去做一些存量運營類的業務。

從中短期維度來看，過去幾年整個房地產產業鏈低迷進入困境，主要是政策打壓房地產行業導致的。但是從長期來看，除了政策打壓之外，房地產企業最大的問題還是本身需要商業模式轉型。

與地產行業相比，建材行業本身的成長性還不錯，而且企業之間的經營差異是很明顯的。即使未來房地產行業市場逐漸萎縮，建材行業也可以通過國產替代獲取更多的市場份額，利潤依然能夠不斷增長。如果進一步看建材龍頭公司，無論是從產品的研發，成本的控制以及的行業的口碑，施工的穩定性，它比同行都是顯著要強。

家電行業也是類似，即使未來房地產行業市場逐漸萎縮，家電行業也可以通過出口搶佔更多海外市場份額，利潤依然能夠不斷增長。如果進一步看一些細分領域，特別是低滲透率的賽道，比如集成竈，成長速度還會更快。小家電，則要具體看特色品類了，前兩年是掃地機器人爆發，最近是空氣炸鍋比較火。

不會選股的朋友，可以關注家電ETF（561120）、建材ETF（516750）

家電和建材兩大行業裏面不少公司去年都受到了材料費和運費的影響，增收不增利。雖然今年房地產行業的需求恢復的比較緩慢，肯定會影響家電和建材的需求，但是相比需求而言，過去兩年成本對它們的壓制更大。

考慮到今年地產行業可能還會受到反反復復的鬼故事影響，大家在配置家電和建材的時候不要用過高的倉位，以免一段時間不漲影響投資心情，而更重要的是應該考慮使用網格策略搭配，這樣還能獲取更多一些超額利潤。

數據來源：Wind

數據來源：Wind

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