近年來，房地產市場遭遇多重壓力，各大房企的收入、利潤表現慘淡，資本市場乏善可陳，投資者信心持續陷入低迷狀態。相對於內地房企來說，向來以穩健著稱的港資地產在經營層面表現相對良好，但資本市場上則不可避免的跟隨板塊行情承壓。市場情緒的錯殺下，實際上也孕育了機會，如今隨着行業政策的支持不斷加碼以及市場環境的轉暖，這類房企的投資機會正變得更爲明朗。

在一衆港資地產發展商中，筆者留意到新世界發展，其是最早投資內地發展的港資地產企業之一，同時一直將愛港愛國視爲企業的核心價值觀，並以其穩健的經營策略和家國情懷在業內聞名。近年來，在中美脫鉤加速外資出逃的大背景下，新世界發展繼續延續其積極布局內地的策略，展現對內地發展潛力的堅定信心，以及對香港和祖國的深厚情感。

近日新世界發展交出年度財報，這份報告展現了公司的經營韌性和未來發展潛力。下面不妨結合市場環境和公司發展動態，對其投資價值作進一步探討。

1、如何看待當下房地產板塊的機會？

從港股市場來看，隨着整個大盤的見底，目前多數券商看好當下市場的左側布局機會。

其中，天風證券在近期研報觀點就提到，當前恆指12個月前瞻PE處2013年來歷史分位值約2%；恆指相對MSCI全球指數PE，處於歷史分位值的7%。其認爲，當前港股估值處於相對底部水平，多項國內經濟數據邊際改善，預計隨着穩增長政策持續推出，市場信心有望逐步恢復。

（來源：wind，華西證券研究所）

建銀國際研報觀點也表示，港股仍處在反復築底階段，年內四個重要底部已先後確認（估值底、政策底、經濟底、盈利底），而流動性底（美息美元見頂、人民幣見底等）也有望於四季度內確認。對此建銀國際在板塊配置方面，建議由超配價值適時轉向在價值股和成長股之間平衡配置，並提及逢低可收集本地地產股。

從大摩發布的研報觀點來看，其同樣看好香港本地地產股，其提到目前香港地產股估值以市账率計少於0.5倍、市盈率計少於10倍、資產淨值(NAV)折讓超過50%，估值便宜，建議以經常業務的自由現金流收益率、取代股息率作評選。

基於上述邏輯綜合來看，筆者認爲香港地產股或已經迎來拐點。

一方面，隨着美元加息周期步入尾聲，後續开啓新一輪的降息周期下，將有助於香港房地產市場的復蘇，利好本地地產股。與此同時，內地方面，受益於政策面的持續加碼支撐，房地產行業修復的大方向中長期仍然不變，因此有理由看好後續行業銷售的重新企穩，帶動相關房地產企業業績的提振。

另一方面，經歷行業的出清，房地產市場步入买方時代，市場的機會也將更爲聚焦在那些有着穩健經營表現，財務狀況良好，土儲資源優質，現金流暢通，具有產品競爭力和品牌優勢的優質地產公司上，且這類公司也具有相當的安全邊際，成爲後續市場積極配置的方向。

2、新世界發展交出穩健年度成績單

回到公司層面，首先關注到新世界發展的這份年度財報，不難看出其在過去復雜的經營環境下展現了良好的經營韌性。

財報數據顯示，截止2023年6月底，公司全年實現營業收入952.14億元，同比增長39.6%；核心純利110.11億元，同比增長21%；每股盈利0.39元。

聚焦到核心業務板塊來看，物業銷售方面，隨着疫情影響的逐步消退以及經濟復蘇，新世界發展在該業務板塊的修復態勢持續向好。

過去一年，新世界發展於香港的物業發展實現收入爲167.55億港元及分部業績33.94億港元。年內，於香港的應佔物業合同銷售爲約88.59億港元，主要來自住宅項目天瀧、MIAMI QUAY，以及出售南商金融創新中心的單位。

內地物業發展方面，新世界發展於內地物業發展實現收入包括合作發展項目爲105.53億港元及分部業績53.12億港元。

物業投資方面，隨着疫情的放开以及香港通關，新世界發展的投資物業業務也迎來了較爲明顯的復蘇。

其中，年內香港物業投資收入爲30.87億港元及分部業績爲22.63億港元，財報指分部業績增長主要受惠於位於九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館營運效率的提升及租用率改善。

值得注意的是，K11 MUSEA 及K11 Art Mall整體銷售表現已經遠超疫情前，創下歷史高位，兩間商場在年內均錄得高出租率，K11 Art Mall整體出租率維持近100%，銷售額按年增長超過40%，K11 MUSEA的銷售額則同比增長39%。

內地方面，新世界發展在內地物業投資收入達到19.09億港元，分部業績爲9.31億港元。期內，新世界發展所擁有或管理的K11購物藝術館銷售額同樣取得亮麗表現。如上海K11方面，在2023下半財年，其銷售額和客流均同比實現超過1倍升幅，同時其出租率在疫情後也快速恢復至91%。

總體來看，在經濟復蘇、线下消費動能釋放以及房地產政策積極調整的背景下，新世界發展的這份年度成績單可圈可點，盡管從時間段來看，這份年報中仍然有疫情的影響因素在裏面，但不難預期的是，隨着後續這一因素的徹底消退，公司的業績修復態勢還將有望更上一個新台階。

3、行業拐點下，新世界發展突圍的四重邏輯演化

不可否認，隨着房地產行業迎來拐點，市場的機會將愈發聚焦在那些穩健經營，穩打穩扎的房企上，作爲穿越周期典範的港資地產股經歷了多個市場輪回充分展現了其獨特的競爭優勢，也成爲內地房企值得學習和借鑑的方向。

在筆者看來，新世界發展是其中值得觀察的樣本所在，其具備在行業持續突圍的潛質，核心邏輯在於如下四個方面。

a· 產品力領先

新世界發展的項目注重產品力點打造，並且構築了在行業中領先的品牌影響力。這是其產品具備高去化和高溢價能力的重要支撐所在。憑借公司高品質的產品，不論市場如何變化，公司具備足夠強的抗壓能力，能夠保證現金流的暢通。

從今年來看，隨着各地政策持續加碼，樓市復蘇，新世界發展分布在全國各地的樓盤人氣旺盛，相關樓盤更是逆勢勁銷。如杭州新世界·城市藝術中心單盤累計銷售金額強勢突破110億元人民幣、廣州耀勝新世界廣場|耀勝尊府自2023年3月开盤以來累計銷售超30億元人民幣。這些成績的背後，正是在於其足夠高的品質，足夠好的口碑以及強大的市場號召力，能夠獲得消費者的信賴。

再聚焦到新世界發展打造的K11項目，亦不難看到，其專業化的經營能力和持續升級創新的實力，能夠持續吸引新生代消費者前來消費和體驗。隨着品牌的深入人心也爲未來的產品去化打下了堅實基礎。

值得一提的是，K11 ATELIER在《Euromoney》主辦的2023年度地產選舉中，被全球逾2000 位來自發展商、投資經理、物業顧問公司、銀行及企業用戶的代表評選爲“香港最佳寫字樓項目發展商”，充分彰顯了其產品力和品牌實力。

b· 資產質量優質

新世界發展擁有大量豐富且優質的土地儲備，爲後續的發展奠定了堅實基礎。

香港方面來看，截止2023年6月底，其在香港持有應佔總樓面面積約814萬平方尺的土地儲備，其中物業發展應佔總樓面面積約337萬平方尺。與此同時，公司於新界持有合共約1636萬平方尺待更改用途之應佔農地土地面積，其中約90%位於“北部都會區”範圍。

早在2021年，香港特區政府發布了《北部都會區發展策略》，這片佔地300平方公裏的都會區，未來將容納約250萬人口。在今年深圳的《政府工作報告》也提到主動對接香港北部都會區發展策略，可見這一被視作香港第二個經濟引擎的地帶在深港兩地政府支持下有望持續迎來發展機遇，這也對在此有豐富土儲資源儲備的新世界發展將構成直接利好。

（來源：公司財報）

內地方面來看，截至2023年6月底，新世界發展在內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約477.3萬平方米，其中約264.1萬平方米爲住宅用途。核心物業發展項目主要分布於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約406.9萬平方米，約60%位於大灣區及長三角地區。

可以看到公司所布局的相關地區，不論是產業發展、人口結構等條件均較優越，且具有較高消費力和市場抗風險能力，而這些豐富且優質的土儲也將爲其發展提供了堅實支撐。與此同時，公司也正積極通過城市更新、招拍掛、合作开發、收並購等進一步擴大土地儲備，蓄力未來發展。

（來源：公司財報）

c· 經營穩健安全邊際高

相較於內地房企高負債、高槓杆、高周轉的模式，港資地產往往更爲穩打穩扎，久經市場周期考驗。

從新世界發展的策略來看，作爲老牌港資地產股，其同樣高度注重發展的穩健性，並不盲目追求規模，而是注重平衡風險和收益，注重項目的盈利性與流動性相結合。

一方面新世界發展透過香港+內地、住宅+商業的組合布局，削減了單一市場布局風險，同時構築可持續的現金流賦能开發業務，保障了經營的穩健性。在行業利潤空間壓縮的背景下，公司亦通過多項措施推動降本增效，提升經營業績。從財報來看，過去一年，公司持續採取嚴格的成本控制工作，經常性行政及其他營運費用按年下降約4%。

另一方面，公司持續強化財務管理，出售非核心業務、控制資本开支，持續推動降槓杆，保持負債率維持低位的同時，夯實現金基礎。

截止2023年6月底，公司可動用資金合共約939億港元，包括現金及銀行結余約545億港元及可動用的銀行貸款約394億港元，現金充裕。財報中亦提到，在可預見的將來新世界發展並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要。這也反映了公司在資金運用上的高效率和經營上的安全性。

d· 多元業務生態釋放潛能

新世界發展構築了龐大的生態圈龐大，融匯地產、商業、酒店、零售、教育、金融保險、醫療等衆多領域，其在國內多地打造了一衆標杆項目，擁有豐富的大型綜合體打造和運營經驗優勢。多元化的布局下，持續賦能集團的品牌價值，也進一步拓寬了其優質資源的獲取渠道，並有力保障了資源獲取的質量。

值得一提的是，近期旗下K11集團還與國際級娛樂科技體驗集團Falcon’s Beyond宣布成立合資公司，創制全港首個虛擬深海探險體驗館Vquarium，並計劃在2025年將落戶全港最大型一站式零售娛樂商業地標11天空。而在此前，新世界還與香港迪士尼宣布籤訂合作備忘錄，探討的協同合作將涵蓋零售、產品开發及宣傳等領域，發揮新世界集團生態圈超過2600萬名會員的龐大優勢，以及在香港及大灣區的K11據點聯合舉辦活動和市場推廣。由此種種也充分彰顯了新世界發展多元生態布局下的資源鏈接和獲取能力。

通過這一系列的布局，各業務生態也形成了有機的協同，不僅契合了當前產城融合的趨勢，同時也在持續不斷釋放發展潛能。公司也因此具備了持續穿透市場周期、實現永續經營的能力。在生態護城河不斷拓寬加深的背景下，新世界發展的成長天花板也正不斷向上打开。

4、結語

站在當下來看地產行業，高速增長的時代已經過去，行業的下半場的主導者將是那些具備穩健經營實力，持續穿越市場周期的優秀房企。對於投資者而言，聚焦這些企業也更有機會獲得超額收益。現階段隨着市場的底部確認，行業基本面復蘇的確認，信心修復在途，發掘和配置優質地產公司投資價值正成爲趨勢。

盡管行業的貝塔已經難以尋獲，但強競爭力公司的阿爾法仍將是能夠看得到的機會所在。

隨着財報的發布，新世界發展亦受到一衆券商機構的看好。第一上海發布研報指公司合同銷售情況良好，土儲豐富；租金收入穩定增長，體現持續經營能力。其認爲新世界發展香港內地雙引擎布局，开發及持有物業並重，一直保持穩健經營及良好的財務結構，品牌效應顯著。隨着公司持續去槓杆優化資本开支，降低淨負債比率，提高營運效率，通過出售非核心資產回籠資金。預計公司未來三年的歸母淨利潤分別爲9.7億、10.5億及11.5億港元。基於公司歷史PB估值，第一上海給予新世界發展2024年0.3X的PB估值，得出目標價23.5港元，維持买入評級。

中達證券研報則指，新世界發展在行業銷售承壓的環境下，公司仍憑借突出的品牌和產品優勢，實現了平穩的銷售表現。公司財務狀況繼續保持穩健、境內外融資渠道暢通。截至2023財年末，公司淨負債率48.7%，預計未來數年內公司槓杆率將持續下行。該行預測公司FY2024-26歸母淨利潤同比增長35.2%/14.4%/13.6%。在线下消費逐步復蘇、內地房地產政策積極調整的背景下，考慮到公司出色的品牌和資金優勢，維持NAV折讓50%，目標價39.2港元。

總的來看，隨着疫情後時代和房地產新周期的到來，新世界發展的抗周期能力得到反復確認，公司優異的產品力和經營力將爲公司估值中樞的提升帶來支撐，在多元生態布局下，行業護城河得到確立，長期成長價值明晰。$新世界發展(HK|00017)$

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