國泰君安發布研究報告稱，盡管 9 月銷售數據出現顯著改善，但是通過觀察北京、上海等一线城市的新房市場走勢，可見新房銷售規模出現短暫的高增長觸及峰值後便再度進入下行區間，意味着銷售的暴漲有部分來自於過去擠壓的需求，政策的效力將隨着時間的推移而快速轉弱。考慮到目前政策在工具上已基本覆蓋，後續將繼續關注政策的加碼，例如貸款利率再降等，持續追蹤房企銷售的表現。

關注一线城市本土企業，受益首开股份(600376.SH)等，龍頭如保利發展(600048.SH)等依然是中期首選，全年繼續推薦園區公司，招商蛇口(001979.SZ)等。

國泰君安主要觀點如下：

需求端政策逐步松綁，9 月房企銷售降幅大幅收窄，與市場預期基本一致。

TOP50 房企 9 月銷售金額 2578 億元，同比下跌 26%，跌幅較上月收窄 16pct,其中民企、國企、央企的銷售金額分別爲 856 億元、603 億元、1119 億元，同比增速爲-48%、1%、-9%,分別較上月收窄9pct、12pct、26pct。

8 月底以來全國數十個城市通過放松限購、調整認房認貸、減免稅收等手段提振需求，從 9 月明顯回暖的銷售數據來看，已初見成效。其中保利、中海、萬科、華潤以及招商實現單銷售金額破百億，且有 15 家房企實現 9 月單月銷售金額同比正增長。

土地市場整體清冷，9 月房企拿地乏力，央企依舊爲當前市場的拿地主力。

TOP50 房企 9 月新增土地貨值 2086 億元，同比下跌 33%，跌幅較上月擴大 66pct,央國民企均出現不同程度的下滑。考慮到 100 大中城市住宅類用地 9 月成交面積同比減少 57%，房企拿地規模的下滑在一定程度上受市場整體成交低迷的影響。

從重點城市土拍情況來看，土拍尚未升溫，維持着僅核心優質地塊才能觸頂成交的基本交易情況。另外，以 TOP100 房企的拿地數據核算，央國企佔比繼續穩定超八成，其中國企佔比高達 51%。

貨地比同比下滑，對應房企拿地更聚焦於高能級城市。

9 月 TOP50 房企拿地強度爲 0.7，同比下降 0.1，系銷售規模的擴張帶來的下滑;貨地比爲 2.0，同比下降 0.9，推測爲本月新增土地中一二线等高能級城市佔比更高所致。

市場對於需求是否可持續釋放仍存疑，後續將繼續關注需求端政策的發力。

盡管 9 月銷售數據出現顯著改善，但是通過觀察北京、上海 等一线城市的新房市場走勢，可見新房銷售規模出現短暫的高增長觸及峰值後便再度進入下行區間，意味着銷售的暴漲有部分來自於過去擠壓的需求，政策的效力將隨着時間的推移而快速轉弱。考慮到目前政策在工具上已基本覆蓋，後續將繼續關注政策的加碼，例如貸款利率再降等，持續追蹤房企銷售的表現。

風險提示：

政府重新放开前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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標題：國泰君安：地產銷售明顯回暖 政策利好初現

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