中信證券發布研究報告稱，2023年上半年，消費類基礎設施經營復蘇，且消費類基礎設施REITs面世在即。預計，消費類基礎設施REITs估值較高，也可能存在品牌溢價。對於商業地產持有方來說，這意味着打通出表通道，提升資金效率。而對商管公司來說，則意味着第三方管理空間被進一步打开，優勢進一步擴大。建議投資者關注當前具備優質資產以及優質運營能力的商業持有方或運營方。
中信證券主要觀點如下：
2023年，消費類基礎設施出現復蘇跡象。
2023年上半年，消費基本面復蘇引領購物中心一些前瞻指標出現復蘇跡象，如客流、淨开店率、租金調增佔比等指標出現回暖態勢。但整體復蘇進程晚於消費基本面的復蘇，整體出租率和租金仍然走弱，但走弱趨勢有所放緩。這和商戶觀望態度較強，开店投資意愿復蘇滯後於消費基本面復蘇所致。
預計伴隨商家預期穩定，2023年下半年將看到購物中心空置率和租金等實際經營結果回暖。此外，在復蘇的進程中也存在分化，高线城市和大項目復蘇更快，不同業態也呈現不同的升降溫趨勢。
頭部品牌項目經營情況好於整體。
2023年上半年，購物中心頭部化、品牌化趨勢延續。根據贏商網統計，2023年上半年TOP30企業3萬平米以上購物中心新开業數量佔到上半年全國开業量的46%，开業存量佔到全國存量的37%。
頭部企業經營也率先復蘇，大多數企業實現客流、銷售額和租金同店可比正增長，增長幅度好於全國平均水平。此外，頭部品牌亦積極拓展規模，內資品牌企業輕資產復制蔚然成風，而佔據重奢高端的港資品牌企業則一般通過股權合作擴張。
先天資源稟賦決定成功基因。
雖然高度認同運營對商業地產資產的重要性，但不意味着運營可以讓質素偏差、位置不佳的商場起死回生。優質的消費基礎設施往往位於核心城市的核心商圈;在時間上有先發優勢，並擅長以強勢歷史業績凝聚租戶組合和人流;且往往具備一定規模的建築規模體量。
總體來說，運營可以提升低水平物業的質素，但不能改變低水平物業的前景。不過，好基因亦不能保證商場本身的成功，位置好、規模大的商場，也可能因爲運營方的相對弱勢，最後走向衰敗。
品牌賦能席卷而來，頭部企業地位明確。
我國消費類基礎設施結構嚴重分化，低效物業改造空間大。據贏商網的統計，我國有57%的項目爲成熟期物業，且存在大量低效項目。同時，以華潤萬象生活爲代表的企業也證明了第三方委托的業務模型可行性，並通過招商和會員的規模經濟，不斷加強集團對於核心商戶資源和客戶資源的掌控，進一步鞏固和提升市場地位。
根據嬴商網統計，2022年开業的購物中心中，存量改造項目佔全年开業量的比例超10%，預計這一比例將進一步提升。同時，行業格局基本確定，現階段缺乏品牌勢能的平台，除非擁有地標性的資源儲備，並下決心花大力氣發展商管業務，否則很難後來居上。
風險因素：
宏觀經濟景氣度不及預期的風險;部分租戶的租金支付能力可能發生變化的風險;局部區域供給過剩的風險。
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標題：中信證券：商管公司第三方管理空間被進一步打开 優勢進一步擴大
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