華泰證券發布研報，系統性梳理城中村改造的定義、目的和模式，分析城中村改造的難點和政策發力點。該團隊測算21個超大特大城市共有3372個城中村、佔地面積達到11.16億平，城中村改造總建安投資將達到8.81萬億元，不考慮拆整結合，能夠供應商品房貨值8.76萬億元、被徵收人房票/貨幣化補償金額7.79萬億元。城中村改造周期通常較長，若推進力度較大、政策發力點得到較好解決，進度有望提速。

以下爲華泰證券研報核心要點：

並嘗試搭建城中村改造建安投資、新增供應商品房貨值、被徵收人房票/貨幣化補償金額的測算框架，並在框架中考慮了拆除新建改造比例、拆建比、回遷比例、增量面積中可售商品房佔比等實踐中地方政府調節余地較大的關鍵指標的影響。

核心觀點

城中村改造影響長遠，利好深度介入城市更新的核心城市國企

2023年4月以來，城中村改造被中央多次提及，後續相關政策出台和地方推進速度有望加快。我們認爲城中村改造兼顧了多層次政策目標，在未來較長的一段時間中，有望在新型城鎮化、擴大內需、推動房地產行業建立新發展模式等方面持續扮演重要角色，對於房地產开發投資和商品房銷售的拉動作用總量可觀、城市分化，需要持續關注具體落地的節奏和效果。具備資源優勢的地方國資有望優先受益於此次政策推進，尤其是深度介入城市更新進程的核心城市國企。

城中村改造：定義、目的和模式

城中村是我國城鄉二元土地制度和城市建成區持續擴張帶來的特有產物，是城市更新的重點內容之一，各地對其定義在區位、土地權屬、土地性質和土地用途方面具有共性。本輪城中村改造有望成爲新型城鎮化、擴大內需、推動房地產行業建立新發展模式的最新抓手。歷史上的城市更新通常以拆除新建爲主，但本輪城中村改造並不局限於拆除新建，也可以採用整治提升和拆整結合的改造模式。其中針對拆除新建，將一二級开發切分开的政府主導模式或將佔據較大比例，實踐中可關注是否保留一二級聯動的路徑;此外可以關注是否會增加房票和貨幣化安置的比例、是否優先鼓勵房票安置。

城中村改造：難點和政策發力點

我們認爲以拆除新建模式开展城中村改造，或存在啓動資金不足、改造主體積極性欠缺、徵收補償難度較大、審批流程繁瑣的難點。相應的，政策發力點包括：1、提供配套資金支持，關注專項貸款、專項債和公募REITs等支持工具的落地進展，以及市場資金的撬動情況;2、調動市場參與的積極性，若一二級分开，可以關注是否能夠建立恰當的土地增值收益分享機制，以及地方政府對於單項目利潤空間的把控、跨空間單元統籌的情況;3、完善徵收補償辦法，關注是否能夠明確補償標准、優化一級开發節奏、明確強制執行的處置規範;4、優化審批流程。

城中村改造影響測算

總量層面，規模較爲可觀，關注擴圍可能。我們測算21個超大特大城市共有3372個城中村、佔地面積達到11.16億平，城中村改造總建安投資將達到8.81萬億元，不考慮拆整結合，能夠供應商品房貨值8.76萬億元、被徵收人房票/貨幣化補償金額7.79萬億元。如果擴圍到35個超大特大和I型大城市，則共有4349個城中村、佔地面積14.11億平，總建安投資11.14萬億元，不考慮拆整結合，能夠供應商品房貨值9.88萬億元、房票/貨幣化補償金額8.79萬億元。結構層面，城市分化顯著。節奏層面，城中村改造周期通常較長，若推進力度較大、政策發力點得到較好解決，進度有望提速。

風險提示：測算出現偏差的風險;行業政策風險;行業下行風險;部分房企經營風險。

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標題：華泰證券：21個超大特大城市共3372個城中村 改造總建安投資或將達8.81萬億元

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