國金證券發布研究報告稱，首予越秀地產(00123)“买入”評級，預計2023-2025年歸母淨利潤爲41億元、47.1億元和56.5億元，同比增速+3.7%、+14.9%、+19.8%，目標價9.8港元。地產行業處於政策寬松期，公司土儲質量高，多元拿地補貨能力強，銷售有望持續增長。
國金證券主要觀點如下：
背靠廣州國資，銷售規模穩步上升。
大股東越秀集團持股43.39%，二股東廣州地鐵持股19.9%，雙股東與公司協同發展。公司發展穩健，銷售規模持續增長。1H23銷售額836億元，同比增速+71%,銷售規模排名提升至第13位，同比增速爲TOP20房企首位。該行認爲公司後續銷售增長仍具有持續性，主要因爲：土儲充足，2022年末土儲貨值對銷售額的覆蓋倍數達5.5倍;土儲優質，截至2023H1公司土儲中93%位於一二线;廣州單城在公司銷售和總土儲中佔比均超40%，當前廣州已出台系列支持政策，市場正在逐漸修復。
拿地節奏好、力度較足、聚焦核心城市、渠道多元。
在節奏上，公司在2H21以來的拿地窗口期(土地利潤率相較1H21改善)適度擴表，獲取項目利潤率較優。在力度上，公司2022年拿地強度1.68，2023H1拿地強度0.88，權益拿地金額排名已上升至行業第六。在聚焦上，公司2022年及2023H1新拿地100%聚焦一二线，在大灣區以外，持續加碼華東地區和北京等去化較有保障的城市。在渠道上，通過“6+1”多元增儲構建起拿地的護城河，2020年以來新增土儲中超過50%來自非公开競爭，在當前核心城市核心項目競拍激烈的環境中，差異化拿地方式助力公司足額補充優質土儲。
經營穩健財務安全，融資利率降低，財務費用下降。
1H23公司三道紅线指標進一步優化，剔預資產負債率66.8%，淨負債率53.2%，現金短債比4.2x。公司良好的財務結構和國資背景受資本市場認可，融資渠道暢通。上半年公司於境內成功發行5支共54億元信用債;境外成功發行2筆共34億元的自貿區離岸人民幣債券。1H23新發行債券利率都在4%以下，融資成本已降至3.98%(較2022年下降18bp)。今年5月公司以9.0港元/股的價格完成供股，所得款淨額約83億港元。
風險提示：廣州市場恢復不及預期;核心城市補貨不足;政策效果及持續性不及預期。
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