斑馬消費 楊柘

胡葆森苦心經營30年，建業地產還是沒能在地產逆周期裏逃出生天。先是割肉文旅、放手商業，後又引入國資紓困。

更大的考驗在於，三十而立的建業在國資助力下，如何徹底走出流動性危機。4年前，胡葆森就已決定，在建業30歲時退休。現在，已經由不得他了。

國資援手

經過一個多月時間等待，河南鐵建投正式入場，67歲的胡葆森終於松了一口氣。

6月初，河南鐵建投、建業地產尚只是籤署框架協議，國資究竟能不能幫建業地產（00832.HK）解圍，一直懸在半空。

直至7月21日，雙方合作才塵埃落定。

公告披露，河南鐵建投旗下地產業務平台河南同晟以6.48億港元對價，受讓恩輝投資持有的建業地產29.01%股權，成爲建業地產第二大股東。

恩輝投資持股41.72%，仍爲建業地產的控股股東，胡葆森仍是公司實控人。恩輝方面稱，股權轉讓款將以股東貸款形式爲建業地產輸血。

與此同時，河南同晟還將認購建業地產發行的本金額不高於7.08億港元的2024年到期票息5%、到期收益率9%的可換股債券。

當國資與建業的合作已不限於項目等，而是走向更深層次的股權融合，胡葆森在自救方面，應該是做出了不小的妥協。

這種讓步，可能會威脅到他對公司的控制權。因爲，一旦河南同晟選擇換股，胡葆森的控股地位或將不保。

其實，公司與河南國資的磨合早有鋪墊。今年5月，公司持有的河南戲劇幻城項目51%股權、電影小鎮90%股權均由河南文投接手，甩掉了周期長、回款慢的項目包袱，進一步降低了風險。

今年4月，建業地產和萬達集團合作，就旗下商業項目運營期合作達成一致，萬達商管將全面負責建業地產相關商業項目招商、租賃及運營等。

今年2月开始，胡葆森就提出精簡賽道，不再开闢新賽道、不再追求規模過快增長，精簡組織結構、盤活不動產成爲主要工作指引。

盡管建業的風險尚未完全解除，但在觸雷的上市房企中，算是較爲體面的一家。

危機

引進國資並不一定能讓企業徹底脫離危險，但對胡葆森來說，也算是換得了一點喘息的時間。

在樓市逆周期時代，市場上稍稍風吹草動，房企內部便地動山搖。早在2020年那次河南多家地產商齊聚的閉門會議上，建業地產帶頭不漲價不降價來應對市場波動，就已隱隱嗅到風雨欲來。

2021年河南汛情和疫情，讓公司徹底陷入窘境。當年，公司重資產合同銷售規模601.05億元、年度溢利12.35億元，較上年分別下降12.05%和40.4%，成爲上市以來經營最差的年份。

據財報，2021年末，公司現金及現金等價物59.02億元，一年內須償還銀行借款23.99億元、其他借款12.02億元及優先票據31.60億元，資金缺口一度告急。

去年9月，公司向河南省有關方面求救，稱疫情疊加水災，導致損失超過50億元，將公司窘狀正式公开。

盡管馬上得到了有關方面積極回應，但公司面臨的風險遠沒有排除。

截至目前，公司償債壓力山大，今年8月到期的5億元美元債尚需兌付。截至目前，公司存續8筆美元債，涉及總金額24.6億美元。

公司離岸債務集中，債務償還能力並不被評級機構看好。

由於融資不暢和經營乏力，穆迪、惠譽早在去年10月下調對建業地產信用評級，並展望負面。

今年7月中旬，惠譽宣布將建業地產長期外幣發行人違約評級從B+下調至B，並將其高級無抵押評級及其未償美元優先票據評級從B+下調至B；標普將建業地產長期發行人信用評級從B下調至B-，並列入負面影響信用觀察名單。

經營方面，今年上半年，公司實現合約銷售額140.40億元、合同銷售建築面積191.15萬平方米、銷售均價7332元，同比分別下降54.8%、52.7%和4.3%。

今年上半年合同銷售規模僅爲年度計劃的26%，加之停工等不利因素，進一步影響到公司回款狀況。

標普悲觀地預計，今年公司合約銷售規模將下降30%-40%。

深耕河南利與弊

在上市房企中，建業地產一直是一個特殊的存在。

上世紀90年代，胡葆森從香港回到河南，創立建業地產，开啓對河南市場的深耕。

30年來，公司鮮少走出河南省，大部分土地儲備和項目集中在河南，覆蓋到河南各個地市，樓盤項目甚至下沉到122座縣城。截至去年底，公司土地儲備建築面積5345萬平方米，河南省內佔比98.95%。

在胡葆森的商業構想裏，覆蓋河南所有縣城，讓河南人住好房子，是第一步。第二階段是，开拓文旅、足球等板塊業務，從地產开發商轉型生活運營商，讓河南老百姓過上好生活。

夢想很好，實現很難。

2016年，在去庫存和棚改貨幣化政策推動之下，建業地產野心被迅速撐大，喊出衝擊千億目標。2019年，公司年銷售規模實現1011.5億元，踏進千億房企陣營。

人算不如天算，2020年中國房地產行業急轉直下，建業地產增長幾近停滯。去年，銷售規模大降4成左右。

這幾年來，公司舉債衝擊千億，負債規模從2016年的373.28億元增至2021年的1330.63億元，同期，毛利率從24.15%降至16.23%。

隨着棚改紅利逐漸消失，建業地產在河南省內縣城項目去化不力。以至於在民權縣、杞縣的樓盤，出現用小麥、大蒜抵首付的促銷怪象。

同時，隨着市場競爭加劇，建業地產在河南市場佔有率持續下滑，2019年至2021年，分別爲7.97%、7.24%和6.9%。

去年，公司放棄只在河南省內發展战略，將發展範圍擴大至以鄭州爲中心的500公裏半徑，並通過收購西安榮華，進入陝西市場。

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