中信證券發布研究報告稱，城中村改造和保障房建設相輔相成，共同成爲穩住房地產產業鏈的關鍵結構化改革。保障房建設本身受益於城中村改造，即城中村改造所創造的新的城市开發空間可以部分用於保障房建設。穩住房地產產業鏈離不开鼓勵合理住房需求的政策，但更有賴於兩項結構性改革舉措。城市劃撥用地用以建設保障性住房的影響可能更加直接，啃硬骨頭式的城中村改造影響則更加長遠。兩項改革都有可能增加开發企業的業務範圍，托底明顯下行的產業鏈投資。

事件：2023年8月25日，國務院總理李強主持召开國務院常務會議，審議通過了《關於規劃建設保障性住房的指導意見》。9月4日，國務院副總理何立峰出席規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議，要求建立公平公正的配售機制，更好滿足人民群衆“住有所居”的愿望，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按照保本微利原則配售。近期，經濟觀察報等媒體开始密集報道關注保障房建設，經濟觀察報等媒體將其形容爲新一輪“房改”。

中信證券主要觀點如下：

建設重點從保障性租賃住房轉向配售型保障房。

現階段所說的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租賃住房。我國的房地產市場供求關系已經發生了重大變化。核心城市的住房租金水平持續下降。2023年9月，三個一线城市的二手住宅租金回報率平均爲1.52%，較2015年時2.03%下降顯著。CPI中租賃房房屋在9月同比0增長，2022年12月同比下降0.7%，全國來看房屋租金持續呈現下降趨勢。可見，保障性租賃住房已經起到了顯著作用，新市民和年輕人的負擔大大減輕。但是，住有所居也包括了居者有其屋，也需要緩解城市工薪階層住房困難的焦慮。這就需要依靠建設配售型保障性住房來解決，而我國也已經有較長一段時間沒有大規模建設配售型保障性住房。

該行認爲，政策的重點從強調保障性租賃住房轉向強調配售型保障房，符合核心城市住房租金持續走低，开發投資相對低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求遠遠沒有得到滿足的現實要求，也有利於進一步實現住有所居的目標和穩定开發投資。

封閉管理和配售機制是保障性住房成功的關鍵，劃撥土地和利用闲置房屋可以充分激發保障性住房建設的積極性。

保障性住房如果沒有封閉管理，則可能會明顯衝擊商品房價格，也起不到穩定开發投資的作用，更可能滋生套利問題。保障性住房建設如果少了公平公正的配售機制，更可能引發新的爭議。在特大超大城市，商品房房價高的核心原因是地價高，地價佔比常常達到60%以上。在基本免除地價的情況下，由於銷售回款比較確定，开發主體完全有動力參與微利的保障性住房建設。由於歷史規劃不合理，各類空間闲置的確存在，允許改造利用也有利於提升保障性住房供給。

开發環境高线化之後，對衝投資下行的重要力量。

該行預測，代表性國企拿地均價2022-2023年(其中4Q23數據爲根據2022-9M23實際數據年化可比調整預測得到)較之2020-2021年上升了63%，而拿地建面下降了54%，拿地金額下降了24%，銷售金額下降了6%。企業銷售規模和拿地金額的下降幅度顯著低於未來的擬开發面積的降幅。我國房地產市場的供求關系已經發生了重大變化，很多三四线城市已經沒有繼續大規模开發供地的需求基礎，开發活動嚴重趨向核心城市。因此，即便該行認爲2024年後新房銷售額有望企穩，新房的銷售面積、新开工面積和實際發生的建設活動都有可能大幅下降。適時啓動特大超大城市的保障性住房建設，在超大特大城市進一步擴大投資力度，可能是穩住房地產產業鏈的關鍵舉措。

城中村改造和保障房建設相輔相成，房地產產業鏈期待結構性改革和周期政策共同發力。

保障房建設本身受益於城中村改造，即城中村改造所創造的新的城市开發空間可以部分用於保障房建設。穩住房地產產業鏈離不开穩商品房需求的政策，也離不开更低的住房按揭貸款利率，但更需要結構性的改革舉措。廣州公布了城市更新專項規劃和城中村改造專項規劃，探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道，破解城中村改造難題，提升改造效率。該行預計，未來城中村改造也將積極推進。當然，城市劃撥用地用以建設保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨頭式的城中村改造影響可能更加長遠。兩項制度性改革都有可能擴大开發企業的業務範圍，也托底明顯趨於下行的產業鏈投資。

風險因素：保障性住房建設推進速度不及預期的風險。保障性住房建設的總體規模安排仍不明朗。保障性住房建設可能進一步壓低城市租金，從而對部分經營性物業業態帶來不確定性。

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標題：中信證券：城中村改造和保障房建設相輔相成 期待結構性改革和周期政策共同發力

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