名家論壇》徐佳馨／住宅法再放寬，租屋市場有得救？

1年前

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名家論壇》徐佳馨／住宅法再放寬，租屋市場有得救？

立法院會已於11月21日三讀修正通過住宅法部分條文，雖然不如囤屋稅受矚目，可是也有些新的變革，除了租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅，消除房東對於加入公益出租人就會被查稅的疑慮，以鼓勵更多房東成為公益出租人外，同時明訂房東如果將房屋出租給社會福利團體，再轉租給符合租金補貼申請資格的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人也可被認定為公益出租人；此外更放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格，將須育有3名以上未成年子女調整成2名，希望嘉惠更多房東與房客，為租屋市場增添活水。

我是廣告請繼續往下閱讀內政部想特別強調的重點在於，明定公益出租人租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據，一方面杜絕國稅局無所不查的作法，二方面也堵民間對國稅局刻板印象的悠悠眾口。

由於國稅局過往「績效太好」，實務上民間對於國稅局是否會看在住宅法的份上不出手，還是存在相當疑慮。

例如，縱然住宅法明定公益出租人的租賃契約不得作為查稅依據，但倘若公益出租人有其他物業出租，抑或是其他生意，國稅局鎖定目標後，能查還是不能查?針對個案其他資產查稅，是否在住宅法範圍內?萬一發生，民眾能否證明因果關係提出抗辯?這些都會在可見的未來陸續發生。

話雖如此，針對房東最大痛點上，內政部在權限內透過住宅法部分條文修正，確實已經盡力，加上建立包租代管制度與租屋事件快速處理平台等等作為，是條辛苦卻值得鼓勵的長路，接下來若要讓房東有更高意願提供房子出租，非內政部職權所及，或有三個方向可以共同努力。

其一是租屋稅制改革。租金併入個人所得所導致房東出現其他收入一起被課稅等問題，長年以來縱然透過增加扣除額方式試圖解決，但依舊效果不彰，加上追稅期間可長達七年，更讓許多房東忌憚。長期來說如果租金收入能分離於個人綜合所得稅之外課稅，加上給予落日期間豁免，或許是個根本解決的方式。

其二是導入保險。房東將房子出租給房客，也等於讓財產暴露在風險之下，目前市場上雖有兇宅險，但保額低且所費不貲，如能透過政策規劃對住宅因出租產生的失火、毀損等保險，避免出事後房東求償無門，有助於房東信任市場，提供供給。

其三是建立住宅市場大數據，作為政策調整參考。過往許多政策都因為訊息與數字付之闕如，落得閉門造車之譏，隨著租金補貼、包租代管等政策性質量資料庫的建立，中長期有助於各界理解住宅市場結構，提供更有效率的住宅政策，政策制定毋須提前釋放政策風向球測試輿情，讓人民納稅錢與公務員精氣神花在刀口上。

多年來，歷任政府並未正視居住問題，盤根錯節下本來就不可能一招見效，加上全球資金氾濫，通膨難退，處理更是難上加難，要解決千絲萬縷的舊問題，過程中難免有錯有過，願意誠實面對，滾動式調整就已是萬幸。

解決問題求速效，往往冒出新問題，房市如此，其他事也是如此。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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