名家論壇》徐佳馨／房市拐點，留意小資違約潮

2年前

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名家論壇》徐佳馨／房市拐點，留意小資違約潮

上個月，以前的老同學打電話來，說他買房子遇到麻煩。

我是廣告請繼續往下閱讀簡單說他的狀況就是，當初看了一間喜歡的房子，匆匆簽約，之後才發現因為銀行緊縮銀根，貸款下不來，現在進退兩難，壓力很大，不知道究竟要用信貸補上缺口強迫自己去履約，還是違約賠錢了事。

老同學的狀況並非個案，從去年年底，就陸續傳出這類貸款不足的個案，到今年三月以後，房市明顯走冷，偏偏量縮價不跌，展望下半年，在升息態勢明顯，成交量不樂觀的狀況下，銀行對房屋鑑價與房貸承作態度更為保守，致使許多自用買家面臨了過去幾年少有的違約風險。其中又以將購屋力撐到極限的小資族，現階段最可能因為銀行貸不到足額款項，又無法在短時間湊到足夠金額，衝擊最大。

偏偏這些小資族，當無法履約時，由於經驗不足，多數只有含淚違約，賠上數十至數百萬不等的訂金，老同學現在所處的情境，約莫如此。貸款比起過去難得多，不僅是房市走軟，銀行不看好。同時還偶央行調升存準率，墊高銀行成本，各行庫對房貸態度的必然，另外今年六月份股債市大跌，許多銀行投資部位出現減損，影響到資本適足率；加上過往六月份又是大戶資金調度月，多數會降存款水位，也讓許多銀行逼近銀行法72-2條不動產30%的限額，對於土建融、房貸戶這種放貸類型當然會更為保守。

這一點從6月五大銀行新承做購屋貸款金額606.98億元，若排除2月農曆過年季節性因素外，新增房貸金額已下探近九個月新低，單月減少78.83億元的數字，可見一斑。

老同學既然簽了約，目前能做的，也只能建議他從自身目前需求、區域房價和過程中業者是否有作業瑕疵等幾個方向評估去留，更進一步從減少損失的談判方向切入。可是對於準備購屋卻還沒下手的消費者，衷心建議在簽約前有三個事情務必搞清楚。

其一，自行詢問房貸狀況。購屋前請自行與常往來的銀行業者詢問房貸狀況，必要時提供房屋與個人資料讓銀行評估貸款金額與成數，但最好不要超過三家，以免因為聯徵過度影響日後貸款。

其二，不要輕易追價。市場多空之際，訊息最多也最亂，除非真的有不買不行的理由，過度追價很容易讓自己陷於財務風險之中，不可不謹慎。

其三，與賣方和房仲達成貸款成數不足之解約協議。雖說許多賣方不願意在契約中加註房貸不足數額，買賣合約無效的相關字句於合約中，問完銀行要還是沒有十成把握，應該要在簽約時詢問賣方能否加註，為自己留點後路。

老同學從以前到現在，看淡且不爭，人生大小事處處佛系，這次交易中，從房價多寡、貸款成數等等許多事情都太仰賴別人給予的訊息，期間也不是沒有遇到貴人提醒，但她在種種「不好意思」下一路半推半就到底，到後來變得難以收拾。

如果在過去市場好、貸款容易之時，同樣的故事就是喜事，在現在這局勢下，買房考慮的變數反而沒有那麼多，可是變數多，並不意味不能買，只要流程中得多些用心，多點堅持，自然能買到不後悔的好房子。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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