名家論壇》徐佳馨/房市拐點,留意小資違約潮
2年前
上個月,以前的老同學打電話來,說他買房子遇到麻煩。

我是廣告 請繼續往下閱讀 簡單說他的狀況就是,當初看了一間喜歡的房子,匆匆簽約,之後才發現因為銀行緊縮銀根,貸款下不來,現在進退兩難,壓力很大,不知道究竟要用信貸補上缺口強迫自己去履約,還是違約賠錢了事。

老同學的狀況並非個案,從去年年底,就陸續傳出這類貸款不足的個案,到今年三月以後,房市明顯走冷,偏偏量縮價不跌,展望下半年,在升息態勢明顯,成交量不樂觀的狀況下,銀行對房屋鑑價與房貸承作態度更為保守,致使許多自用買家面臨了過去幾年少有的違約風險。其中又以將購屋力撐到極限的小資族,現階段最可能因為銀行貸不到足額款項,又無法在短時間湊到足夠金額,衝擊最大。

偏偏這些小資族,當無法履約時,由於經驗不足,多數只有含淚違約,賠上數十至數百萬不等的訂金,老同學現在所處的情境,約莫如此。貸款比起過去難得多,不僅是房市走軟,銀行不看好。同時還偶央行調升存準率,墊高銀行成本,各行庫對房貸態度的必然,另外今年六月份股債市大跌,許多銀行投資部位出現減損,影響到資本適足率;加上過往六月份又是大戶資金調度月,多數會降存款水位,也讓許多銀行逼近銀行法72-2條不動產30%的限額,對於土建融、房貸戶這種放貸類型當然會更為保守。
 
這一點從6月五大銀行新承做購屋貸款金額606.98億元,若排除2月農曆過年季節性因素外,新增房貸金額已下探近九個月新低,單月減少78.83億元的數字,可見一斑。

老同學既然簽了約,目前能做的,也只能建議他從自身目前需求、區域房價和過程中業者是否有作業瑕疵等幾個方向評估去留,更進一步從減少損失的談判方向切入。可是對於準備購屋卻還沒下手的消費者,衷心建議在簽約前有三個事情務必搞清楚。

其一,自行詢問房貸狀況。購屋前請自行與常往來的銀行業者詢問房貸狀況,必要時提供房屋與個人資料讓銀行評估貸款金額與成數,但最好不要超過三家,以免因為聯徵過度影響日後貸款。

其二,不要輕易追價。市場多空之際,訊息最多也最亂,除非真的有不買不行的理由,過度追價很容易讓自己陷於財務風險之中,不可不謹慎。

其三,與賣方和房仲達成貸款成數不足之解約協議。雖說許多賣方不願意在契約中加註房貸不足數額,買賣合約無效的相關字句於合約中,問完銀行要還是沒有十成把握,應該要在簽約時詢問賣方能否加註,為自己留點後路。

老同學從以前到現在,看淡且不爭,人生大小事處處佛系,這次交易中,從房價多寡、貸款成數等等許多事情都太仰賴別人給予的訊息,期間也不是沒有遇到貴人提醒,但她在種種「不好意思」下一路半推半就到底,到後來變得難以收拾。

如果在過去市場好、貸款容易之時,同樣的故事就是喜事,在現在這局勢下,買房考慮的變數反而沒有那麼多,可是變數多,並不意味不能買,只要流程中得多些用心,多點堅持,自然能買到不後悔的好房子。
 

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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