賴清德總統在520正式就職，在就職演講中提及「幼托、長照、社會住宅等服務，要延續擴大；物價、房價、貧富差距等問題，要不斷改善。」等內容，一定程度反應在漂亮的經濟成績單下，多數民眾對新政府期待的所在。
 
特別是作為民怨之首的居住問題，在過去八年蔡政府執政下，雖說大環境因科技業帶動經濟成長，驅使熱錢流入，股市創高，資金缺乏其他標的保平安，不免轉進房地產；偏偏在調控過程中採取房地合一、平均地權條例等閉鎖型操作，造成無論預售屋或成屋，在市場物件大幅減少，避險恐慌性買盤追逐有限物件，價格飆漲一發不可收拾，特別是基期較低的蛋白區，短短兩三年間漲幅超過一倍者所在多有，「住不起」問題從都市擴散到偏鄉。
 
房地產問題已經盤根錯節，如何應對，是賴政府一大挑戰，其中有幾點特別值得關注。
 
其一，是需要盤點過去錯誤或不合時宜的政策，勇敢進行滾動式調整，以免市場為了適應政策產生的偏移。例如，平均地權條例禁止預售屋買賣，造成建商成為最大贏家、抑或是選擇性信用管制讓業者為因應總價，持續推出大量格局差、不好住的投資型小宅，大量同質標的在未來若傾巢而出，將是市場中不確定的因子等等問題，能否有機會重新檢討？
 
其次，對社會住宅、租賃管理等，進行深化與微調。例如像已經行之有年的社會住宅，初期運作一般問題都不大，但隨著屋齡增加、以及目前人力成本大漲，如何在維持興建動能的同時，已經運作的社宅還能維持穩定運作，進而成為可長可久的固定政績？
 
說到底，房價狂飆下的底層邏輯是，民眾一方面不想眼睜睜看著畢生努力被通膨喫掉，卻同時又期待有一個安全、安心的不累去處，在沒有其他去處下，房地產正好填補這個缺口，加上低利環境下房地產最適合大開槓桿，讓民眾有錢就想放不動產，更堆高其價值。
 
如果要解，只從房市價量的表象去解，就算透過各種政策工具達到效果，與其說政策發威，不如說是經濟或是其他變因，讓房地產在民眾心中的風險提高，減少資金轉進的意願，等到利多再起，市場必然又將迎向新一波的高點。根本之道是，除了台積電，台灣有沒有機會創造出蘋果、微軟、輝達等國際型的企業，讓民眾在無論投注自己人生的時間或是資金等重大資本時，有更多的選擇，當人們發現比房地產更有效益的投資標的，讓自己與家人感受生命時刻的美好，且往後衣食無憂，那一天的到來，就會是居住問題減壓的開始。
 
平心而論，扣掉房價飆漲，調控政策失靈這事情外，過去八年蔡政府對於租賃市場健全、社會住宅等都開個頭，後續仍有很長的路要走。
 
未來的日子裡，期待新政府能有更多承擔，也相信台灣可以越來越好。台灣加油!

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●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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標題：名家論壇》徐佳馨／賴政府走馬上任 居住問題怎麼解？

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