市場下行之下，前些年激進擴張的房企今年的日子並不好過。成立於1999年，並在2020年12月成功上市的領地控股，近期被曝多家公司商票逾期，而在此之前，領地控股才完成了1.19億美元的交換要約，大大緩解了債務壓力。

商票逾期背後，領地控股具體的債務壓力如何，又能否度過這個“寒冬”？需要交給時間驗證。

票據逾期，債務高企

近日，上海票據交易所發布的《截至2022年7月31日持續逾期名單》顯示，出現付款逾期的承兌人數量爲3112家，其中“領地系”多家公司榜上有名，包括無烏魯木齊領地恆達、徐州領地、惠州領地、領地集團、汕尾領地、領地集團眉山、新疆領地等等。

從已披露信息來看，上述“領地系”成員大多未披露逾期具體金額，而披露逾期金額的企業，金額也不算太高，例如烏魯木齊領地、汕尾領地、新疆領地的逾期余額分別爲420萬元、168萬元、103萬元。

逾期票據金額不高，爲何領地集團還存在着“拒付”行爲，是公司存在資金方面的問題？還是因爲什么？

6月13日，領地控股稱公司於2021年6月28日（2022年6月27日到期）發行的年利率爲12%的1.5億美元現有票據，截至公告日的未償還本金額爲1.23億美元。同日，爲了再融資現有票據及改善流動資金狀況，領地控股提出交換要約。

6月24日，領地控股完成交換要約，並發行1.19億美元新票據，年利率爲12%，將於12月24日及2023年6月23日支付。

值得指出的是，完成交換要約後，領地控股仍有330萬美元（約人民幣2231萬元）票據未償還，而領地控股在公告中表示，截至本公告日，公司預計無法償還現有票據及相應利息。

優先票據的交換要約可以理解爲債務延期，但就是大部分票據完成交換要約的情況之下，領地控股仍無法償還約2231萬元，公司債務壓力究竟有多大？或許可以從財報中得知一二。

截至2021年末，領地控股資產合計644.35億元，主要以流動資產爲主，達575.69億元，佔比89.34%，同期的負債合計536.03億元，流動負債高達449.69億元。

從貨幣資金來看，領地控股總現金合計52.30億元，包含現金及現金等價物42.98億元以及受限制存款及現金9.26億元，同期的短期借款爲41.83億元，即現金流剛好足以覆蓋短債。

不過，任何企業都會留存大額現金作爲運營資金，這也意味着領地控股能夠實際動用資金將少於43億元，至於資金缺口有多大，外界不得而知。但是從其完成1.19億美元票據交換要約後，仍無法償還330萬美元，再到多家旗下公司票據逾期來分析，“捉襟見肘”恐怕都不足以形容其債務壓力、資金壓力。

事實上，即使領地控股能夠在年內順利償還全部短債，但2023年及之後的債務壓力會進一步加大。

2021年末，領地控股債務總額約119.75億元，主要包括銀行及其他借款、優先票據，分別爲110.18億元、9.51億元（1.5億美元）。

從到期情況來看，銀行及其他借款第二年、二至五年內、五年後償還的金額分別爲39.25億元、21.73億元、16.87億元，而今年末至明年6月23日還有1.12億元的優先票據，即明年將是領地控股債務壓力最大的年份，債務總額達到47.28億元。

增收不增利，項目被曝質量問題

對於房地產企業而言，如果銷售回款能夠大幅上漲，是有能力應對債務問題的，但在房市下行，市場信心尚未回暖的情況下，房企的銷售情況、銷售回款情況可想而知。

與大多數房企一樣，領地控股去年同樣陷入了“增收不增利”怪圈。2021年，領地控股實現營業收入150.55億元，同比增加約19億元，然而，其歸母淨利潤大幅下滑，爲4.88億元，同比減少3.72億元。

據國家統計局數據，今年1-6月，全國商品房銷售爲6.6萬億元，同比下降28.9%，可見市場情況仍然不太樂觀。由於領地控股尚未發布中報，未能知曉其上半年運營情況，但從行業趨勢來看，銷售額大幅下降的概率較大。

據億翰智庫發布的“2022年1-6月四川省典型房企銷售業績”顯示，領地集團全口徑銷售金額63.74億元，然而，領地控股2021年中報顯示，累計合約銷售額爲133.29億元，這也意味着領地控股今年上半年銷售額將同比“腰斬”。具體如何，不妨等待中報披露。

對於房地產企業而言，由於是直面消費者，房企口碑是消費者購房的一個重要參照，具體包括樓盤質量、物業服務等等，而領地控股樓盤——領地天府蘭台臻園則因質量問題，讓業主想退房。

今年3月初，據華西都市報-封面新聞房產報道，位於成都市新津區青雲路的領地天府蘭台臻園涉及問題包括裝修未完工就通知收房、部分房屋和車庫滲水嚴重、車庫存在大面積裂縫等，而开發商的回應會整改，但不會進行賠償。

上述項目涉及的質量問題有沒有得到解決，我們不得而知，但在7月則有多位業主投訴开發商和物業欺壓業主，某用戶留言稱，業主們多次投訴服務與物業管理費不匹配未果，而如今物業方面發出強制收停車費的通知，車位只售不租，按物業臨時停車計算，常住戶每月僅停車費就要600元以上。另一用戶稱項目整改期間，還要全額繳納物業費。

項目存在質量問題，業主是受害者，而長達半年的整改又讓業主苦不堪言，开發商不談賠償就算了，那么又有何理由要求業主在項目整改期間全額繳納物業費呢？如此行徑，有損領地控股口碑，會讓業主敬而遠之。

對此，《經理人》雜志全媒體致函領地控股，但截至發稿，未獲得回復。

多公司成被執行人，風險不低

企查查顯示，領地集團成員企業風險高達455條，而在年內，多家“領地系”公司多次受到行政處罰。

1月10日，商丘川達房地產开發有限公司在廣告中沒有清楚表示實際的銷售價格和有效期限，被商丘市睢陽區市場監督管理局處以5000元罰款；

4月14日，駐馬店盛世匯通房地產开發有限公司因應开具而未开具發票，被駐馬店市驛城區稅務局處以5000元罰款；

7月14日，樂山領悅房地產开發有限公司在开發領悅蘭台府4期未按規劃條件建設，被樂山市城市管理行政執法局罰款4.49萬元；

7月17日，領地攀枝花領悅房地產开發有限公司因未經消防驗收擅自交付使用，被攀枝花市城市管理行政執法局罰款4萬元。

......

上述行政處罰表明“領地系”公司多次涉及違規事件，督促領地控股要加強對下屬企業的管理，避免再因相同事由而遭到處罰，畢竟行政處罰的最終目的是教育，而非金額不大的罰款。

對比上述行政處罰，領地控股更大的風險在於多家子公司成爲被執行人、失信被執行人、限制高消費等等，今年以來，“領地系”公司新增12條被執行人信息、2條失信被執行人信息。

6月份，綿陽市三和實業有限公司兩次被法院列爲失信被執行人，涉案金額分別爲490萬元、200萬元，而在2021年，該公司因未履行法定義務，被多次限制高消費，關聯對象爲曹睿鋒。

7月份，據案號（2022）川07執448號，綿陽市宇航數碼科技有限公司、綿陽金泰實業有限公司、四川御成瑞海房地產开發有限公司3家公司被執行金額達2.2億元，詳細情況不明。

優先票據靠交換要約獲得展期、商票逾期、而旗下多家公司成被執行人的背後，領地控股與千億目標漸行漸遠，當然，目前最重要的是解決債務問題。領地控股能否撐過這個“寒冬”，不妨讓子彈再飛一會。（來源：《經理人》雜志）

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