作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

2024年上半年，突然衝進房企銷售規模前五的綠城中國，成爲了行業關注的焦點。

8月26日，綠城中國舉行了2024年中期業績會。中報顯示，綠城實現收入約695.6億元，同比上漲22%；毛利91億元，下降8.2%；股東應佔核心淨利潤約49.5億元，增長27.5%。

圖片來源：公司公告

盈利表現，毛利率同比下降約4.3個百分點至13.1%，利潤率則幾近腰斬。綠城也難以對抗地產下行周期。今年上半年，保利淨利潤下降超過3個百分點至7.68%，龍湖开發業務利潤率不到2%。

關於盈利表現下滑，綠城方面解釋：“2024全年受收入結轉結構及重難點庫存去化的影響，毛利率仍面臨一定壓力，預計比去年要低一點，但基本處於底部”。

其中，綠城上半年計提了非金融資產減值虧損14.22億元，主要是武漢桂語朝陽、泰州桂語聽瀾軒、奉化鳳悅印湖等銷售價格不及預期。以及，合營聯營企業業績爲虧損2.1億元。

營收、盈利往往是過往1-2年銷售情況的體現，而對於未來，綠城方面則表示會有所好轉，“隨着2022及2023年獲取項目逐步交付，未來毛利率會有所好轉，已售未結的毛利率整體會比目前毛利率高2-3個百分點”。

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加快銷售，去化率仍有所下滑

成爲行業關注焦點的原因，是綠城的銷售去化能力。

據綠城執行董事、副總裁李駿介紹，“從權益銷售額來看，綠城在克而瑞銷售榜單中排名第六，當期權益銷售額同比下滑3.9%，而TOP10房企的同比跌幅則接近34%”。

如從今年1-6月全口徑銷售金額上看，綠城在中指研究院排名第五，在克而瑞排名第三。盡管數據存在一定偏差，但無法否認的事實是，綠城銷售規模沒有出現太大幅度的下降。這也是綠城成爲行業關注焦點的重要原因。

中報顯示，綠城實現銷售金額約1265億元，其中自投項目銷售額爲854億元，較上一年同期分別下滑5.7%和13%。而“降價換量”的保利也錄得26.8%的跌幅，銷售額爲1733.4億元。

銷售去化，意味着帶來源源不斷的現金流。房企高喊“現金爲王”已有很長一段時間，但面對一直低迷的市場行情，能夠創造現金流的企業寥寥無幾。

而綠城銷售沒有出現明顯下滑的原因有兩點：一是加快項目入市銷售，杭州、上海、西安、北京等13個一二线城市銷售額佔比80%。其中，首开前置，前置供貨6個項目，超額實現銷售額約57億元；二是住宅庫存、車位等方面取得了突破，期內去化住宅長庫存、商辦、車位約215億元。

以綠城在上海拿下的全國“地王”項目來說（詳見《全國單價地王誕生，綠城48億搖中小米上海徐匯退地》），源媒匯從市場得到消息，確定搖中該宗地塊後，綠城項目施工隊的車輛立刻开進了現場。

不過，對於今年整體銷售情況，李俊還是比較樂觀的，“預計今年全口徑銷售規模大概會降低10%左右”，“預計下階段政策端將持續發力，會有更多去庫存、穩市場的政策出爐”。

以銷定投，是大部分房企的共識。綠城還在加快項目周轉速度，其透露，“2024年上半年新項目從拿地到开工、經營性回正周期平均分別提速0.4、2.1個月至1.7、9.5個月，運營效率總體提速14%”。

但房子確實不好賣了，綠城回款率、首开去化率分別爲103%、78%，相比上年同期下滑了6個百分點和4個百分點。不過這樣的去化表現仍是相對樂觀的。

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三奪“地王”，仍要下沉

开工、銷售雙雙加快，也讓綠城敢於在公开土地市場大舉擴張。

今年上半年，綠城成爲了行業拿地的“風向標”，也是目前房地產行業拿地衝得最猛的一個房企：3月，拿下江蘇省及蘇州市“地王”；7月，摘得杭州臨平新城板塊“地王”，8月，斬獲全國單價“地王”，成爲了新的“地王”收割機。

綠城管理層卻顯得很謹慎。李駿在業績會上表示，“投資上綠城中國謹守高度謹慎高標兌現的原則，寧可錯過也不錯投，投資標准更細，突出項目流動性，關注項目性價比”。

中報顯示，綠城新增15個項目，權益地價爲154億元，總建築面積約130.5萬㎡。相比上年同期，投資規模是明顯有所下降的，去年拿地金額爲250.7億元、拿地面積爲257.3萬㎡。

圖片來源：公司公告

放在當下低迷的招拍掛土地市場，綠城卻是拿地最爲積極的一個。

根據中指研究院統計數據，今年1-6月，建發房產、中建壹品、綠城中國分別包攬拿地權益金額前三名，國央企巨頭華潤、中海、保利都排在綠城之後。

不過，在業績會上，關於投資策略，綠城管理層始終離不开兩個關鍵詞：“謹慎”、“安全性”。

除了前述李駿所言，董事會主席張亞東亦表示，“公司下半年乃至明年上半年，還是保持底线思維、謹慎穩健的經營策略”。

對於未來土地投資策略，綠城將會進行重大改變。

“公司內部有句話是‘沒有好城市只有好項目”執行董事、行政總裁郭佳峰透露，今年投資工作會比去年難做，上半年取得的貨值或者說拿地的錢可能是去年的60%左右。“綠城會重項目輕城市，主要還是圍繞一线和強二线。今年投資更爲謹慎，總體投資力度會比去年稍微弱一些。”

但其實，綠城在去年年底已經不再局限於一二线城市。綠城方面曾向媒體透露，郭佳峰讓團隊多多關注長三角三四线城市的改善需求，但利潤率目標仍要在10%以上。

從這一點看，綠城是典型的“既要規模，又要利潤”。

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