作者 | 蘇影

編輯丨盧泳志

來源 | 野馬財經

“在行業形勢依然存在不確定性的情況下，過去一年同行們遇到極大困難沒有辦法按時償還美元和境內債，建業地產（0832.HK）堅守了創辦30年的企業文化。”

在8月15日召开的投資人溝通會上，剛剛還完5億美元債券的建業集團董事長胡葆森這樣表示。

在同一天，建業地產發布了上半年虧損預警，預計上半年歸屬股東淨虧損爲50億元-60億元。這是其上市以來首次虧損，去年同期爲盈利7.29億元。

來源：建業地產公告

建業地產介紹，房地產行業持續低迷，銷售同比下滑；疫情導致工程進度推遲，年內交付體量下跌；商業租賃需求下降等方面均是虧損原因。

對於未來的發展，胡葆森認爲，建業未來還有3碗飯可以喫下去，一是品牌、二是手藝、三是勤勞，靠這三點，民營企業還能生存和發展下去。

但受虧損預告影響，當日建業地產股價明顯下跌，收盤股價爲0.57港元/股，降幅5%，總市值約17億港元。

“河南王”的困局

建業地產創立於1992年，近30年來，因开發住宅項目幾乎均位於河南省，在業內有着“河南王”的稱號。截至2021年末，建業地產在河南省有約230個項目。

受到疫情反復、市場信心不足等影響，2022年上半年河南省整體成交數據呈下滑趨勢，重倉河南的建業地產銷售數據也不理想。

2022年1-7月，建業地產取得物業合同銷售總額161.58億元，同比減少爲51.6%；銷售總建築面積223.95萬平方米，同比減少爲48.6%。

除了業績虧損、銷售業績下滑，建業地產還面臨着不小的償債壓力。

Wind數據顯示，截至2022年8月15日，建業地產還有7只境外債券，總余額約19.57億美元（約132.54億元），其中3億美元（約20.32億元）將於1年內到期。

來源：Wind 數據

8月11日，惠譽剛確認建業地產長期外幣發行人違約評級爲“B”，展望爲負面。惠譽表示，建業地產的評級和負面展望反映了其銷售疲軟和流動性緊張。

另外，據上海票據交易所披露，今年以來，建業地產已6次被列入商票持續逾期名單。

來源：上海票據交易所

截至2022年7月31日，僅建業住宅集團（中國）有限公司一家的票據逾期余額已達16.81億元。此外，還有鄢陵建業易成旅遊地產开發有限公司、开封建業地產有限公司等也在逾期之列。

對此，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，商票逾期會導致房企信用受損，勢必會影響到投資者對其商業信用的判斷，進而影響企業合作等。同時，商票逾期也會導致市場認可度下降，融資難度加大，企業現金流緊張局面或將加劇。

發出求救信，國資入場

事實上，“河南王”最早傳出流動性危機是在去年。自2021年7月起，河南省內多個地區接連受到洪災、疫情影響，建業地產也未能幸免。

據建業集團當時遞交政府的《請求救援幫扶報告》（又稱“求助信”）中統計，受汛情和疫情影響，建業集團累計各種經濟損失逾50億元。

而在去年9月建業集團媒體會上，建業集團副董事長王俊表示，網傳求助信內容真實，但困難是暫時的。目前建業多數業態和業務已恢復到正常經營狀態，正在加速回暖。

進入2022年，建業集團董事長胡葆森帶領公司开始了大刀闊斧的變革。

首先是組織架構的調整，建業集團原五級構架精簡到三級，總部約50%人員被分流一线。其次是管理人員的更替，僅2月14日一天，建業集團就一口氣更換了三家上市公司CEO。

來源：建業地產公告

除了對內落實向管理要紅利的政策外，對外，胡葆森還與多家企業洽談，引入投資。

今年4月，建業集團先是與萬達集團籤署合作協議，擬將旗下商業項目出租給萬達商管運營。5月31日，建業集團又與國資河南文旅投資集團達成战略合作，後者將對“建業電影小鎮”和“只有河南戲劇幻城”進行股權投資。

出手爲建業紓困的國資不只有河南文旅投資集團，7月21日，河南同晟置業有限公司（簡稱：同晟置業）也以6.48億港元收購建業地產8.85億股股份，成爲建業地產持股29.01%的第二大股東。

愛企查顯示，同晟置業是河南省鐵路建設投資集團有限公司（簡稱：河南鐵建投集團）下屬房地產开發平台，而河南鐵建投集團則由河南省人民政府100%持股。

來源：愛企查

建業地產表示，此次股權出讓方爲大股東恩輝投資有限公司，由胡葆森全資擁有。出讓股份所得6.48億港元，將以股東借款的形式借回給公司，有效補充公司現金流。

一系列操作之後，8月8日，建業地產發布公告稱，其一只2022年8月到期的5億美元（約33.85億元）6.88%優先票據已全數償還。至此，建業地產已完成今年所有到期美元債券的償還工作。

關榮雪表示，在當前的行業環境下，國資進場無疑是爲房企增加了一層保護罩。建業引入國資力量後，一方面可以加深擴展其在河南的布局；另一方面，也可在當前進入深度調整的行業環境下贏得重要合作力量，在後續拿地以及融資等方面佔據一定優勢。

建業地產表示，該筆還債資金來源於公司不動產盤活、大股東股權出讓後所獲資金的股東借款以及境內融資，對公司的經營性現金流不構成重大影響。

距離“上岸”還有多遠？

值得注意的是，在成功償債的同時，胡葆森或將面臨失去上市公司控股權的風險。

建業地產介紹，公司後續將發行一只不高於7.08億港元的可換股債券，2024年到期，票息5%、到期收益率9%。該筆債券將由河南鐵建投集團進行認購，目前，雙方正就發行事宜進行磋商。

據了解，可換股債券持有人有權按照不高於1.2港元/股的初始換股價將債券轉換爲股份，待悉數轉換完成後，合共5.9億股換股股份可予發行。

屆時，河南鐵建投集團將持有建業地產股份14.75億股，高於大股東恩輝投資持有的12.73億股。這意味着一旦交易完成，胡葆森或將失去建業地產實控人的位置。

對此，建業方面回應稱，可轉換股債券持有人有兩年可再延期一年的可選擇是否轉換選擇權，具體情況視後期市場交易狀況而定。

關榮雪表示，不排除若後續建業地產資金流局勢好轉，且較具一定經營底氣，那么有可能會保留控股股東的身份。

雖然控股股東是否會變更還是未知數，但建業地產高管變更目前已成定局。

8月1日，建業地產宣布，執行董事王俊、非執行董事林明彥和非執行董事陳瑛均已辭任。同晟置業黨委書記、董事長鄧高強，河南鐵建投集團投資管理部總經理、同晟置業董事時松被委任爲新的非執行董事。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，高管的變動意味着河南鐵建投集團對建業地產的影響力將明顯提升，在战略規劃、企業運營策略、企業治理等方面給建業地產帶來明顯變化。

雖然從當前業績預告來看，建業地產上半年仍處在虧損狀態。但牽手國資的建業，事實上在盤活資產、項目交付、債券兌付等方面均取得一定成績。

截至6月30日，建業集團1-6月共完成交付20132套，交付面積313.3萬平方米，其中5449套實現交房同時辦理發放不動產登記證，4805套實現提前交付。

另外，8月5日，鄭州市房地產百億紓困基金項目落地，建業旗下北龍湖金融島寫字樓項目還成爲首個被幫扶對象。

來源：建業集團官微

建業地產表示，與國資牽手，體現出企業“不躺平”、積極作爲化解風險的決心。

而成功自救的建業地產，在提到未來規劃時也將“保交樓”放在首位。“下一步，公司將積極推進項目工程建設及施工進度，實現高標准、高品質按時交付。並同時促銷售、促回款，力爭實現持續穩定健康發展。”建業地產表示。

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