降息之後，港股市場迎來連續回升，地產發展商表現不錯，其中佳兆業集團（01638.HK）、新世界發展（00017.HK）等多股在最近5個交易日內漲超20%，不過板塊內最值得關注的還是中國奧園（03883.HK）。

9月23日，中國奧園迎來高开放量飆升，盤中漲幅一度接近150%，而驚人的漲勢也得益於消息面的刺激。

中期盈利暴增並不真實？

中國奧園也是老牌房企之一，但依然難逃行業下行周期影響。2022年1月，苦苦支撐的中國奧園宣布不會兌付或支付即將到期的巨額美元債和利息，出現債務違約。

2023年7月，中國奧園推出了債務重組方案，11月該方案獲債權人通過，包括發行4只共計23億美元新債券、16億美元永續債等。

在6月底舉辦的股東大會上，中國奧園創始人郭梓文稱，境外債務重組完成後，公司淨資產整體增厚約313.5億元，截至今年6月末的有息負債較去年底減少約284億元，資產負債表狀況得到改善。

而在9月20日盤後，中國奧園公布了2024年中期業績，上半年，公司的營收同比下降56.73%至47.34億元（人民幣，下同），而期內的歸母淨利潤同比飆增857.64%至223.12億元。

不過，中國奧園也表示，盈利的主要原因是完成了境外債務重組。而剔除該重組收益，上半年其實仍然是虧損的。

值得注意的是，雖然完成了境外債務重組，但是中國奧園的經營情況和債務壓力依然需要關注。

中報顯示，截至今年6月末，中國奧園包括借款、優先票據及債券等在內的有息債務合計爲762.05億元，其中約534.09億元將在一年內到期。

而截至中期末，中國奧園的現金及銀行存款約16億元。受限制銀行存款則有約23.18億元，該筆款項作爲保證金及按揭擔保或受司法凍結及債權人施加限制。

另外，截至報告期末，中國奧園的資產總額爲1886.34億元，負債總額則爲1904.07億元，仍處於資不抵債的狀態。

總的來看，在2024年上半年，中國奧園可謂是有憂有喜，經營及現金流面臨的壓力仍然很大，但好歹是完成了境外債務重組。

引入中東战略投資人

相較而言，另一則消息或許才更是9月23日股價暴動的原因所在。

9月20日晚間，中國奧園發布公告稱，主要股東Ace Rise同意轉讓約6.22億股公司普通股予Multi Gold。據悉，轉讓事項完成後，Ace Rise及Multi Gold將擁有中國奧園約5.02億股及約6.22億股股份的權益，持股比例分別約爲13.31%及16.48%。

至此，中國奧園創始人郭梓文持有公司股份降至約6.18億股，持股比例也降至約16.38%，將不再擔任公司控股股東。而Multi Gold將成爲中國奧園單一最大股東。

另外，中國奧園董事會認爲Multi Gold很有可能與公司就現有或未來業務建立重要战略合作關系，Multi Gold獲確認爲“战略投資者”。中國奧園董事會還認爲，由於Multi Gold對目標股份的收購，以及其成爲公司的主要股東代表Multi Gold的長期战略投資，並展現了Multi Gold對中國前景的信心。上述轉讓事項將不會對公司整體營運及財務表現造成任何不利影響。

據悉，Multi Gold是阿聯酋的專業投資機構，專注於中東和北非地區的項目投資，其管理人架構中也有阿聯酋頗具影響力的本地家族成員參與。

另外，Multi Gold公司唯一董事兼最終實益擁有人Alobeidli在科技、房地產等多個領域擁有豐富經驗。自2023年以來，Alobeidli擔任Magnuvest Investment的總經理，該公司已參與阿聯酋多個房地產項目。

中國奧園指出，展望未來，Alobeidli將爲公司引入潛在投資人，並爲公司帶來更多發展機遇。

站在當下，房地產市場仍然處於調整期，房企拼的就是個“血厚”，現金流狀態是關乎公司存亡的緊要事情，而來自中東的战略投資者給人的第一印象就是錢多，後續或有望幫助中國奧園進一步緩解現金流壓力，這也許是資金在今天瘋狂买入的主要原因所在。

作者：燕十四

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標題：股價一度瘋漲近150%！中國奧園怎么了？

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