名家論壇》徐佳馨／都更之路走向何方？

3周前

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名家論壇》徐佳馨／都更之路走向何方？

立法院25日三讀通過《都市更新條例》第65條修正案，放寬原建築容積更新重建對象，根據內政部的預估，全國有8,216棟6層樓以上合法建物，約27萬戶受惠，其中北市約有2,725棟符合條件，約佔全國33％，比例最高。能夠放寬的原因在於本次修法擴大適用原建築容積更新重建對象，只要是實施容積管制之前，已掛號申請建照的建築基地，在都更重建時也可擇優以原建築容積計算容積獎勵，同時如果是都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，也在適用範圍內，藉以提高屋主參與都更意願，加速都更整合。

我是廣告請繼續往下閱讀期待老家都更的朋友問我，這是不是表示都更會有新進展呢？

單從統計數據來看，答案是肯定的。當放寬的老屋增加，意味著母數增加，原本因為法規限制無法獲得較佳容積獎勵，或是無法參與都更的地主們變多了，自然會增加申請案件數量，申請總量當然亮麗許多；特別是單一地主，或是地主間已經達成共識的個案，就能搭上這班順風車。

換言之，以前沒有辦法形成共識的個案，並不會因為修法讓不同意戶改變心意，喫不到的依舊喫不到。當地主與建商彼此都認為自己有相當貢獻，對於能分配到的比重會有認知上的差距，想當然耳不容易達成共識。放寬政策並非解決建商與地主分配的根本問題，而是把整個範圍擴大，個案之間配比喬不攏，破局的個案依舊破局，不讓人意外。

結構性的共識建立並未達成，原因之一在於「容積」概念抽象，並非多數人日常生活經驗。當地主和建商之間在分配多少的認知產生差距，都更戶更想知道的是「分多少？」、「室內面積多少？」、「要不要貼錢？」等攸關荷包與自身權益的問題，加上近期關於容積率問題紛擾一定程度上對都更產生深遠影響，包括京華城、國賓飯店案等個案在容積獎勵上被輿論大篇幅討論，姑且不論其背景與過程，必然會讓委員們在日後審議都更案時多少有點忌憚，意味著審議過程中將埋下不確定的伏筆。

如何讓都更的權利義務更白話，訊息更透明，減少因為資訊不對等出現的紛爭，抑或是額外的摩擦成本，甚至能避免日後所產生的不確定風險。

另外，扣掉貪心無上限的釘子戶，隨著高齡化到來，並非所有準都更戶都有能力住進更新後的新房子，他們或許因為年事已高，覺得自己根本就等不到，想在原來的房子裡面嚥下最後一口氣；抑或是知道自己可能負擔不起管理費、房屋稅等費用等個人因素選擇不參與，這種例子將在未來越來越多。

都更從民國87年三讀通過以來，近30年間經歷了多次修法，偏偏都更速度就快不起來，導致如此結果的原因盤根錯節，並非透過調整就能解決。對於政府端來說，有意願且有機會能都更的房子，給予參與者們更快速達陣的終南捷徑，至於那些「怎麼樣都不可能都更」的房子，或許該到了要放下政府的執念，讓它們成為城市中某一個必然存在的時候了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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