越秀地產：銷售逆勢增長，全年業績目標不做調...

相關報導

億翰智庫

越秀地產：銷售逆勢增長，全年業績目標不做調整【2022H1業績會直播（1）】

2年前

越秀地產：銷售逆勢增長，全年業績目標不做調整【2022H1業績會直播（1）】

※全文約3700字，閱讀全文大約需要10分鐘

@免責聲明：本文根據業績會記錄整理提煉

業績會直播

越秀地產

2022年上半年，面對國內疫情反復、經濟下行的挑战，越秀地產堅持精益管理、“三新”驅動、穩中求進的年度工作目標，精准施策，取得了穩定的經營業績。

業績概況

業績亮點

第一個亮點，上半年實現合同銷售金額逆勢增長，爲人民幣489.1億元，同比上升3.2%。大灣區合同銷售金額人民幣317.5億元，廣州合同銷售金額人民幣293.4億元，同比上升10.4%。截止6月30日,已售未入账合同銷售金額人民幣1,564億元，較年初上升3.8%。

第二個亮點是核心淨利潤保持穩定增長，上半年實現核心淨利潤人民幣21.3億元，同比上升1.4%。中期每股派息人民幣0.275元，同比上升1.5%，派息比例爲核心淨利潤的40%。公司過去六年一直保持了核心淨利潤40%的派息比例，持續爲股東創造價值。

第三個亮點是“三道紅线”保持綠檔達標，剔除預收款的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別爲69.4%，59.7%和1.45倍。於境內成功發行低成本人民幣公司債券合共61.5億元，3+2年期票面利率介於2.84%~2.9%，5+2年期票面利率介於3.35%~3.38%，平均借貸成本較2021年上半年下降34個基點，爲4.1%。債務結構持續優化，穆迪、惠譽繼續維持投資級評級，展望穩定。

第四個業績亮點是上半年新增土地儲備346萬平方米，通過6+1特色化、多元化增儲平台，於七個城市合共新增16幅土地，總建築面積約346萬平方米，大灣區新增7幅土地，新增土儲163萬平方米，其中廣州新增土儲126萬平方米，新增土儲中通過TOD、合作和產業勾地等多元化渠道增儲佔比55%。截至6月30日，集團擁有總土地儲備2,860萬平方米，其中大灣區佔比52.9%，廣州佔比45.2%。

第五個亮點是TOD模式全國化擴展實現新突破。通過產交所摘牌方式於杭州獲得勾莊TOD項目，總建築面積約37萬平方米，本集團首次在大灣區以外城市獲取TOD項目，TOD模式全國化拓展實現了新突破；成功向母公司收購廣州琶洲南TOD項目，總建築面積約43萬平方米；TOD項目土地儲備合計359萬平方米，佔總土地儲備的12.6%；TOD項目銷售穩健增長，上半年合同銷售金額約人民幣120.7億元，同比上升58.8%。

第六個亮點是ESG管理水平持續提升。於2022年3月成立了董事會環境、社會及管治委員會，全面承擔ESG管理職責；完善和充實了ESG領導小組和執行小組。本集團ESG治理水平全面提升；上半年首次納入恆生氣候變化1.5℃目標指數；連續三年入選恆生可持續發展企業基准指數成份股，ESG評級爲A級；MSCI ESG評級爲BB級；GRESB評級爲三星級，處於行業較高水平。

損益表主要情況

上半年實現營業收入312.9億元，同比上升29.1%，實現毛利額66.5億元人民幣，同比上升2.5%，毛利潤率爲21.2%，同比下降了5.6個百分點，仍然在公司目標20~25%的合理區間。股東應佔利潤爲17.1億，同比下降25.8%，減少了5.9億元。減少的5.9億元主要是由於人民幣產生的匯兌損失和由於疫情導致的個別投資物業的評估跌值引起的，上半年越秀地產的匯兌損失是0.8億元，但是去年同期有1.3億的匯兌收益，所以一正一負減少了2.1億元，同時上半年越秀房托的匯兌損失相對比較多，所以按照40%的股比，也承擔了越秀房托大約2.8億元的損失，這兩項加起來一共減少了4.9億元的稅前利潤。上半年投資物業評估淨跌值爲8000萬元，而2021年同期淨升值7000萬元，所以同比減少了大概1.5億元的稅前利潤。上述兩項的利潤減少均爲非現金的性質，所以不計淨匯率損失和投資物業評估淨跌值的核心淨利潤爲21.3億元，同比上升1.4%，中期每股派息人民幣是0.275元，同比上升1.5%。以港幣計，每股派息是0.319港元，同比下降2.1%，這主要是上半年人民幣貶值的原因。那么全年派息率維持40%，我們已經連續6年堅持40%的派息率。

資產負債表主要情況

期末現金是390.5億，同比有3.6%的下跌。主要是6月份我們參與了國內多個地塊的競拍，支付了保證金等支出，期末現金佔總資產的比例仍維持在12%以上的健康水平，期末總借貸是845.7億元，同比上升12%，這和公司的开發業務的增長是一致的。淨借貸比率是59.7%，同比上升了12.6個百分點，但仍控制在公司目標70%以內的合理水平。其他的指標總資產、股東應佔權益、每股淨資產都有不同程度的上升。

債務結構上，公司的債務結構持續優化，上半年期末人民幣借貸佔比是74%，較2021年底上升了兩個百分點。期末外匯敞口實際上只有17億元，佔總借款的2%，公司的外匯風險還是得到了有效的控制。債務的明細結構，一年內到期的債務佔比由年初的39%下降到32%，下降了7個百分點。第二年到期的債務佔比由年初的13%下降到11%，所以債務年期的結構也在持續優化，平均借貸利率同比下降了34BP爲4.1%。

上半年現金流的情況，總體現金流保持健康和安全，經營性現金流入是323.7億元，經營性支出是339.5億,其中，支付土地款和土地保證金是161億元，經營性淨流出是15.8億元，投資性淨流出是7.1億元，投資性淨流入是8.4億元。上半年三道紅线指標保持全部綠檔達標，穆迪、惠譽維持投資級評級，展望穩定。

ESG表現

公司ESG管治水平持續上升，治理結構持續優化。董事會於2022年3月成立了ESG委員會，該委員會由董事會主席擔任主席，由一名執行董事及三名獨立非執行董事擔任成員。董事會全面承擔本集團ESG事宜的責任，本集團亦進一步充實完善ESG領導小組和執行小組，ESG管治能力持續提升。上半年首次加入恆生氣候變化1.5℃目標指數，其他指數競爭也維持在行業較高水平。

運營概況

合同銷售

上半年實現合同銷售金額489億元，銷售均價是27,500元/平米，大灣區佔比65%，入账銷售是299億元，銷售均價是24,900元/平米，大灣區佔比62%，已售未入账的銷售金額是1,564億元，均價是27,700元/平米，大灣區佔65%。已售入账並表金額約人民幣951億元，均價是人民幣27100元/平米，這部分將會在2022年下半年和未來1~2年內陸續結轉入账。

新增土儲

上半年在大灣區、華東地區、華中地區增加了16幅土地，總的建築面積是346萬平方米，大灣區佔比49%，華東佔比25%，華中佔比26%。非公开競爭方式獲取土地佔比是55%，有效控制土地成本和溢價率，7月和8月公司在廣州、上海、深圳等一线城市增加了若幹非常優質的地塊。

特色化增儲方式

截至期末TOD項目土地儲備是8個項目，共359萬平方米，城市運營在廣州擁有7個項目，土地儲備是286萬平方米，這些特色化獲取的項目在今年上半年銷售當中也發揮了重要作用，也是部分貢獻了越秀地產上半年在前30大房企中是唯一實現銷售同比正增長的一個行情。

總土地儲備

截止期末總土地儲備是2,860萬平方米，分布在5個區域，30個城市。上半年我們首進安徽合肥，大灣區佔比是53%，土地儲備是1,512萬平方米，93%的土地儲備位於一线城市和二线城市。從這個數字可以看出來，公司的土地儲備是非常優質的，抗市場風險能力還是比較強的。

商業物業

我們繼續堅持商住並舉的發展战略，堅持越秀地產、越秀房托“雙平台”常態化互動，持續優化“資產管理人”的商業資管模式。上半年商業物業實現經營收入人民幣11.2億元，同比下降8.9%，這個應該說主要是受疫情的影響。越秀地產直接持有的商業物業上半年的租金收入是1.8億，同比較大下降主要是因爲去年底我們出售了越秀金融大廈給越秀房托，上半年越秀金融大廈實際上實現的租金收入是2.1億元人民幣。

越秀房托中期的經營收入是9.44億元，同比上升了7%，在這裏包括了越秀金融大廈貢獻的2.1億元人民幣。這個項目收購後，盡管面對疫情反復，越秀金融大廈無論出租率、租金單價均較收購前有一定提升。上半年受疫情的影響，專業市場、酒店零售業態的收入都有不同程度的下降。

未來展望

下半年房地產市場判斷

政策方面，政府將繼續堅持房住不炒、因城施策的政策底线，調控政策預計將加碼寬松，保持房地產市場的良性循環和健康發展。

市場方面，預計銷售還會築底回升，市場分化會加劇，行業的市場集中度會持續上升，一线、強二线城市和大灣區、長三角等城市群市場將率先復蘇。

土地市場方面，隨着銷售市場的恢復，土地市場將逐步回暖，但市場分化非常明顯，一二线城市土地市場會恢復較快，穩定優質的企業獲取資源優勢明顯。

資金方面，房企的融資環境將繼續加速分化，穩健優質企業在資金獲取和融資效率方面更具優勢。

投資策略

繼續堅持“一城一策”和量入爲出的穩定投資策略，堅持1+4區域化布局战略，聚焦優勢區域持續深耕，重點投向大灣區和華東區，投資項目上優選具經濟、產業優勢和人口淨流入的區域和城市項目，優中選優，持續鞏固優化6+1特色化、多元化的增儲平台。

經營策略

堅持“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的經營理念，堅持“三新”目標，建設“新能力、新機制、新文化”，用“三新”驅動公司業務發展，應對市場挑战。

市場策略方面將繼續實施實施“一城一策”、“一項目一策”的精准營銷策略。疫情期間，利用好“越秀房寶”數字化營銷平台，加快銷售和去化，完成全年銷售目標。