地產行業景氣度依舊低位徘徊，但龍頭房企已經用實際行動展示出積極的跡象。

碧桂園（02007.HK ）按時發布了2022年上半年盈警，據其8月18日的公告，公司預期截至2022年6月30日止半年度的核心淨利潤介乎人民幣45億元至50億元，股東應佔淨利潤介乎2億元至10億元。

雖盈利因結轉原因還未完全恢復正增長，但碧桂園的實際銷售已开始回暖。據碧桂園此前的運營公告，上半年權益銷售額達1851億，業績領先同行。

不僅如此，碧桂園還在不斷回籠資金。今年前6個月，碧桂園權益回款率爲92%，連續7年回款率保持90%以上的高位。

此次碧桂園在公告中稱影響核心淨利的因素多爲非現金性質，現金流依舊穩健。

基於此，多家房企紛紛展期美元債時，碧桂園在今年上半年提前償還了境外債，有力打破“空頭”流言。

更重要的是，作爲民營房企的“扛大旗”者，碧桂園已享受到了第一波政策紅利，作爲示範房企試點“債券發行+信用保護”融資。近日又有消息稱碧桂園再次入選示範房企，試點國企擔保和承銷的債券新發，8月18日的碧桂園投資者會上，碧桂園管理層透露，目前碧桂園在交易商協會和中債信用增信擔保的支持下，正在推進中票的發行。

資本市場看重預期。利好頻出之下，8月16日港股內房股漲幅擴大，碧桂園一度漲超17%。

業績領先同行

根據碧桂園最新的盈警，其核心淨利潤和股東應佔淨利潤均出現同比下跌。

行業大勢下，不止是碧桂園，目前已發2022年上半年業績盈警的央國企，包括招商蛇口、華僑城A、格力地產等企業都出現核心淨利潤減少，另外還有50多余家房企預告上半年業績虧損。

碧桂園在公告中解釋稱，造成下跌的原因都是非現金性質，即：結轉進度、行業整體毛利率下降、較大的計提減值和外匯波動。

前兩個原因均是行業整體現狀，市場下疊加程進度減緩，已出售物業確認的收減少；期內部分低利項結轉，導致房地產業務結轉利率下降。

房地產進入“黑鐵時代”以來，多家龍頭房企均在公开場合表達了毛利率下降的不可逆趨勢。

計提減值則更多是房企基於自身的審慎原則，並非現金損失，在大額計提之下仍保持盈利已實屬不易。

“本集團的經營狀況良好，具備充足的可動用現金，現金流依舊穩健。”碧桂園在公告中披露。

碧桂園對現金流如此自信是有原因的。

據克而瑞研究中心監測，近期房地產市場邊際回暖的趨勢已顯現。在此大環境之下，碧桂園龍頭效應明顯，整體上半年權益合同銷售金額累計達到1851億元；權益合同銷售建築面積累計約2348萬平方米。

除碧桂園外，上半年只有保利發展和萬科地產的全口徑銷售金額突破2000億元，分別達2102億元、2096.1億元。

8月18日的碧桂園投資者會上，其管理層透露，爲確保能穿越周期，碧桂園把重心放在保證資產負債表及利潤的平衡上，並確保核心資產不受損。

碧桂園管理層介紹，今年前6個月，碧桂園權益回款率爲92%，連續7年回款率保持90%以上的高位；在行業收入和融資端雙重持續承壓背景下，碧桂園上半年仍實現經營性現金流淨額爲正，僅靠自身經營性回款而不依賴於外部貸款就有效覆蓋運營支出，現金流保持平穩。

多位業內專家在公开場合均表示，當前房地產市場的積極變化更加明顯，回暖勢頭向好。隨着房地產市場趨穩，下半年其對經濟穩定的作用將逐步顯現。

有信心穿越周期

等待行業完全恢復元氣之前，碧桂園還在積極優化自身財務結構。

碧桂園管理層在投資會上介紹，公司主要通過銷售回款、可動用現金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，壓縮一切不必要的开支，通過經營性現金流去償還高成本短久期的融資，進一步優化負債結構。

今年6月中旬，碧桂園主動要約回購7月到期的6.83億美元票據，其中總額約4.11億美元票據有效交回。據了解，此次償付完成後，碧桂園年內已無到期美元債。

有業內人士分析稱：“碧桂園主動开展要約回購利於公司進一步優化債務結構，同時也向外界亮出自身經營穩定的底氣。”

圖爲惠州十裏銀灘

截至去年底，碧桂園總負債中無息的預收樓款7093億元，佔比高達43%，這部分待達到確收條件以後即可全部結轉爲收入，不需現金償還；有息負債3179億元，僅佔全部債務的19%，這其中短期有息負債降至25%，現金短債比2.3倍。

“公司已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，務求實現‘削峰平谷’，以平滑可能存在的階段性波動，留足緩衝墊以應對外部的不確定性。”碧桂園總裁莫斌在投資會上稱。

政策利好頻出之時，財務穩健的房企自然可以成爲第一波喫到紅利的。

今年5月，碧桂園和龍湖等房企被融資監管部門挑中，成爲國內首批發行附帶信用保護工具公司債的示範性民營房企，成功發行5億元公司債。

從2021年下半年至今，碧桂園在境內發行公司債及中票合計61億元，發行供應鏈ABS及ABN產品合計87億元。

近日，又有消息稱中國監管部門計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券新發，爲部分房企提供流動性支持。消息透露，其中碧桂園再次入選示範房企，和龍湖、旭輝、金地、遠洋和新城等6家爲試點企業。

投資者會上的最新消息稱，目前碧桂園在交易商協會和中債信用增信擔保的支持下，正在推進中票的發行，進一步穩定行業及公司的信用狀況。公开資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協會的50億元中票也已經獲批，待擇機發行。

國資擔保發債消息傳出的8月16日當天，三大國際評級機構之一的惠譽，給予碧桂園BB+評級。惠譽認爲，碧桂園流動性充足，且保持了多元的融資渠道；長期來看，碧桂園土地儲備足夠多樣化，因而可以抓住市場復蘇的機會。目前，碧桂園仍是國內民營企業中主體及債項信用評級最高的开發商之一。

截至8月16日收盤，碧桂園一度漲超17%。

內容來源：鳳凰WEEKLY財經

作者｜牧也

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