越秀地產：少數的正增長，越秀的深耕與外拓【...

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越秀地產：少數的正增長，越秀的深耕與外拓【2022H1年報有料(3)】

2年前

越秀地產：少數的正增長，越秀的深耕與外拓【2022H1年報有料(3)】

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核心觀點

越秀地產是上半年爲數不多的銷售業績仍保持增長的企業，在行業銷售額普遍下降的情況下，越秀地產能實現業績正增長，一方面在於其廣州大本營市場的穩定和全國擴張布局帶來的業績增長，另一方面在於國企信用優勢的加持，在民企撤退帶來的行業競爭格局變化中，越秀地產作爲地方國企，兼具市場化經營和國企信用優勢，在行業洗牌中受益。

銷售逆勢增長

完成全年目標40%

2022年上半年，越秀地產完成合約銷售額489.1億元，同比增長3.1%，完成全年1235億銷售目標的40%，爲TOP50房企中唯一保持正增長的房企，銷售表現在行業中位居前列。其中大灣區銷售額小幅下降5.7%至317.5億元，佔比64.9%，仍佔據主導地位，華東、華中、北方和西部地區銷售額均有不同程度的上升。

我們認爲，在行業上半年銷售額普遍下降40%-50%的情況下，越秀地產業績能夠平穩增長，主要原因有四點：

1、基本盤穩定。越秀地產以大灣區尤其是廣州爲大本營，上半年在廣州銷售額293.4億元，佔總銷售額的60%。廣州作爲傳統一线城市，房地產市場相對其他城市比較穩健，具有較強的韌性，越秀地產扎根廣州，基本盤相對穩定。

2、持續多元化拓儲，擴展業績空間。在大灣區之外，越秀地產持續拓儲，通過公开市場或特色的TOD、產業勾地等方式拿地，2021年新進8個城市，2022年又新進合肥，上半年在廣州、佛山、杭州、合肥等7個城市新增16幅土地，總建築面積346萬，新增土儲爲企業帶來持續的業績增長。

3、越秀地產所布局的城市相對核心，如華東地區主要布局杭州、蘇州、南京等城市，華中地區布局武漢、長沙、鄭州，均爲區域內的核心城市，三四线下沉較少。且企業上半年銷售均價27513元/，在同梯隊房企中相對較高，在市場觀望情緒較重的形勢下，高能級城市和高端項目銷售韌性更強。

4、越秀地產作爲地方國企，兼具市場化運營和國企背景雙重優勢，在行業調整中受影響較小，上半年國央企銷售明顯好於民企。

營業收入快速增長

盈利能力保持穩定

得益於近年來銷售規模快速上升，上半年越秀地產的營業收入保持高增長，營業收入312.9億元，同比增長29.1%。截止報告期末，企業已售未結金額1563.5億元，較2021年末小幅增加3.8%，但預收账款/營業收入的比值由2021年末的1.28倍回落至1.15倍，預計隨着銷售業績增速的下降，企業未來營業收入高增長的態勢將有所放緩。

盈利能力上，上半年越秀地產毛利潤率和淨利潤率爲21.2%和8.3%，整體上企業仍保持相對穩定的水平，毛利潤率仍控制在20%以上，我們預計，隨着前期高地價項目的逐步消化，新增土儲利潤空間的提升，如越秀地產在2021年以來集中供地中拿地較多，企業未來盈利能力仍有提升空間。

現金流穩定

三道紅线維持綠檔

截止報告期末，越秀地產擁有貨幣資金390.4億元，較期末減少13.5億元，主要在於拿地支出帶來的經營性現金淨流出，上半年越秀地產在土地款及拍地保證金上支出160.8億元，較2021年同期增加47%，導致經營性現金淨流出16.2億元。

同時受監管資金比例增加影響，非受限資金對短債的覆蓋倍數降低，報告期末受監管資金129.9億元，佔總貨幣資金的33%，佔比較2021年末上升14.2個百分點，受監管資金的增加會影響企業現金的流動性，2022年年中，企業非受限現金對短期有息負債的覆蓋倍數由2021年末的1.1倍下降至1.0倍。但越秀地產融資渠道保持暢通，如在上半年境內發行61.5億元低成本的公司債，長期債務增加118.8億元，籌資性現金淨流入8.4億元，因此越秀地產現金流仍保持穩定。且企業的淨負債率和剔除預收账款的資產負債率爲59.7%和69.4%，維持綠檔，平均融資成本繼續下降至4.11%，國際評級保持投資級，整體財務狀況穩健。