越秀地產：少數的正增長，越秀的深耕與外拓

2年前

越秀地產：少數的正增長，越秀的深耕與外拓

一、銷售逆勢增長，完成全年目標40%

2022年上半年，越秀地產完成合約銷售額489.1億元，同比增長3.1%，完成全年1235億銷售目標的40%，爲TOP50房企中唯一保持正增長的房企，銷售表現在行業中位居前列。其中大灣區銷售額小幅下降5.7%至317.5億元，佔比64.9%，仍佔據主導地位，華東、華中、北方和西部地區銷售額均有不同程度的上升。

我們認爲，在行業上半年銷售額普遍下降40%-50%的情況下，越秀地產業績能夠平穩增長，主要原因有四點：

1、基本盤穩定。越秀地產以大灣區尤其是廣州爲大本營，上半年在廣州銷售額293.4億元，佔總銷售額的60%。廣州作爲傳統一线城市，房地產市場相對其他城市比較穩健，具有較強的韌性，越秀地產扎根廣州，基本盤相對穩定。

2、持續多元化拓儲，擴展業績空間。在大灣區之外，越秀地產持續拓儲，通過公开市場或特色的TOD、產業勾地等方式拿地，2021年新進8個城市，2022年又新進合肥，上半年在廣州、佛山、杭州、合肥等7個城市新增16幅土地，總建築面積346萬，新增土儲爲企業帶來持續的業績增長。

3、越秀地產所布局的城市相對核心，如華東地區主要布局杭州、蘇州、南京等城市，華中地區布局武漢、長沙、鄭州，均爲區域內的核心城市，三四线下沉較少。且企業上半年銷售均價27513元/，在同梯隊房企中相對較高，在市場觀望情緒較重的形勢下，高能級城市和高端項目銷售韌性更強。

4、越秀地產作爲地方國企，兼具市場化運營和國企背景雙重優勢，在行業調整中受影響較小，上半年國央企銷售明顯好於民企。

二、營業收入快速增長，盈利能力保持穩定

得益於近年來銷售規模快速上升，上半年越秀地產的營業收入保持高增長，營業收入312.9億元，同比增長29.1%。截止報告期末，企業已售未結金額1563.5億元，較2021年末小幅增加3.8%，但預收账款/營業收入的比值由2021年末的1.28倍回落至1.15倍，預計隨着銷售業績增速的下降，企業未來營業收入高增長的態勢將有所放緩。

盈利能力上，上半年越秀地產毛利潤率和淨利潤率爲21.2%和8.3%，整體上企業仍保持相對穩定的水平，毛利潤率仍控制在20%以上，我們預計，隨着前期高地價項目的逐步消化，新增土儲利潤空間的提升，如越秀地產在2021年以來集中供地中拿地較多，企業未來盈利能力仍有提升空間。

三、現金流穩定，三道紅线維持綠檔

截止報告期末，越秀地產擁有貨幣資金390.4億元，較期末減少13.5億元，主要在於拿地支出帶來的經營性現金淨流出，上半年越秀地產在土地款及拍地保證金上支出160.8億元，較2021年同期增加47%，導致經營性現金淨流出16.2億元。

同時受監管資金比例增加影響，非受限資金對短債的覆蓋倍數降低，報告期末受監管資金129.9億元，佔總貨幣資金的33%，佔比較2021年末上升14.2個百分點，受監管資金的增加會影響企業現金的流動性，2022年年中，企業非受限現金對短期有息負債的覆蓋倍數由2021年末的1.1倍下降至1.0倍。但越秀地產融資渠道保持暢通，如在上半年境內發行61.5億元低成本的公司債，長期債務增加118.8億元，籌資性現金淨流入8.4億元，因此越秀地產現金流仍保持穩定。且企業的淨負債率和剔除預收账款的資產負債率爲59.7%和69.4%，維持綠檔，平均融資成本繼續下降至4.11%，國際評級保持投資級，整體財務狀況穩健。