《投資者網》葛凡梅

編輯 湯巾

8月17日，雅生活智慧城市服務股份有限公司（下稱“雅生活服務”，3319.HK）發布2022年中報，交出了一份令人驚喜的成績單。

2022年上半年，雅生活服務實現收入76.2億元，同比上升22%；毛利爲20.5億元，同比上升9.5%；公司股東應佔利潤10.6億元。公司業績持續保持穩健發展。

作爲2022年中國物業服務百強企業TOP3，雅生活服務的規模也在行業中領先。盡管如此，其並未停止前進的腳步，在深耕物業管理服務主營業務的同時，不斷深挖客戶需求，拓展業主增值服務，並延伸布局團餐、幼托、社區零售、家裝宅配、停車場、電梯維保等多元化賽道，構建出覆蓋全生命周期的業務生態。堅守品質服務初心，致力打造滿足客戶需求並可市場化發展的增值服務。

規模穩增 盈利結構持續優化

2022年上半年，面對局部反復的新冠疫情和復雜多變的宏觀經濟環境，雅生活服務保持定力，以靈活的市場拓展策略，保障規模的穩步增長。

中報顯示，截至2022年6月末，雅生活服務在管面積5.29億平方米，合約面積7.06億平方米。目前已形成全國化、全業態發展，在住宅、公共建築、商業及辦公方面均衡覆蓋，在管面積佔比分別爲43.3%、44.8%、11.9%，多元面積來源增強公司抗周期性。

其中，第三方市場拓展面積持續穩居行業前列，強勁的市場拓展能力顯示出公司可持續的增長韌性。2022年上半年，雅生活服務新增合約面積超過4340萬平方米，較2021年末增長6.5%；其中來自第三方外拓的新增合約面積超過3560萬平方米，對應新增年化合同金額超12億元。

截至2022年6月末，雅生活服務通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，第三方項目合約面積（含控股成員企業）達5.59億平方米，佔總合約面積的79.1%，是雅生活服務規模增長的主要來源。

從業務結構來看，雅生活服務主要有物業管理服務、業主增值服務、城市服務及外延增值服務四項業務，前三者爲非周期業務。2022年上半年，雅生活服務的非周期業務收入66.3億元，同比上升34.1%，淨利潤9.5億元，同比上升13.8%，實現穩健增長。

與此同時，雅生活服務的非周期業務收入佔比由2021年上半年的79%提升至2022年上半年的87%，淨利潤佔比也從65%提升至83%，收入及利潤結構持續優化，抗周期性強。

具體來看，2022年上半年，雅生活服務的物業管理服務收入較去年同期增長23.3%至49.04億元，佔比64.4%；業主增值服務收入較去年同期增長34.3%至10.84億元，佔比14.2%；城市服務收入較去年同期增長302.4%至6.42億元，佔比8.4%。三大非周期業務均保持良好的增長勢頭。

深耕業務 布局生活服務賽道

在物業管理存量時代， 物業行業急需增值服務多元化。深耕物業管理、拓寬增值服務邊界、持續提升服務品質成爲物業管理行業發展的重要驅動力。

事實上，物業管理企業的增值服務多元化也得到了政策上的支持。中泰證券在研究報告中指出，中央層面對物業行業定調，完善制度與促進發展，鼓勵物業公司發展其他社會服務業務擴大行業版圖，也有利於行業長期的健康發展。從傳統的住宅物業管理，到商業、公共、基礎設施，乃至片區、城市的綜合管理，從基礎服務，到設施服務，再到資產服務，物業行業的業務範圍一直在延展，收入利潤得到大幅增長。其同時預測，至2025年物業行業市場空間有望超過3萬億元。

作爲社區生活服務的引領者，雅生活服務深耕“物業服務+生活服務”模式，圍繞社區，以客戶爲中心，持續優化業主增值服務體驗。在過程中，雅生活通過資本驅動、自營孵化、合作試點、跨界合作等方式，打造多元專業化產品，突破社區服務邊界，致力於從社區服務到社會服務的價值主張及社會擔當。

在業主增值服務方面，雅生活服務深耕生活服務賽道，涵蓋業務圍繞業主的生活，开展維修、家政、園藝、團購、配送等生活服務；圍繞業主的資產全方位提供裝修、拎包入住、舊改等服務；圍繞社區空間开展會所經營、物業運營服務、廣告運營、停車場管理等服務；圍繞公建客戶提供餐飲、通勤、物資採購等特色增值服務，以及商企定制、會務、企業集採和零售等商辦業態的特色增值服務。

雅生活服務覆蓋全國31個省、直轄市、自治區，服務項目超過4383個，服務業主人數龐大。通過市場化引入合作夥伴，爲客戶提供全面服務，如面對日益擴大的家政服務需求，雅生活服務與全國家政服務“領跑者”企業——51家庭管家達成股權合作，強強聯合，开啓全國化擴張。目前已在佛山、廣州、深圳、上海开設近400多家线下門店。

此外，在深度挖掘業主需求的基礎上，雅生活服務爲滿足業主的購物等配套需求，也延伸發展了社區新零售業務，並打造了社區零售電商平台“樂享薈”，提供業主日常生活所需的各類商品，爲業主臻選優質、具性價比、有售後保障的服務產品，打造安全、健康、便捷的社區消費方式。2022年上半年，雅生活服務的生活及綜合服務業務收入4.18億元，同比增長41.5%，增長顯著。

爲更好服務業主，雅生活服務也在裝修、拎包入住、社區舊改等家裝宅配服務領域發力。

目前，雅生活服務與樂活家、索菲亞、歐派、三棵樹等家裝、家居行業龍頭企業達成聯盟矩陣，爲業主提供從軟硬裝服務，到後期服務的全配套、全方位服務。與此同時，雅生活服務還爲業主提供專業化的第三方監理、房屋改造等保障選項，加深業主對美居業務的粘度，共同促進業主滿意度的提升。如成立家裝合資公司提供專業化服務，社區家裝業務實現快速增長。2022年上半年，雅生活服務的家裝宅配服務收入爲1.87億元，較2021年同期的1.29億元增長44.4%。

雅生活服務還對社區零售、家裝、租售等傳統社區商業服務業務進行專業化改造，大幅提升業務密度。針對電梯維保、電梯廣告等強資源型業務，相繼與奧的斯、朗新、美餐等行業翹楚達成全國性战略級合作。

固本拓新 打开業績增長空間

近年來，雅生活服務聚焦生活服務賽道，堅持長期主義價值觀，以市場化驅動、專業化發展，積極打造公司第二增長曲线。同時確立深耕家庭生活服務賽道，發展過程中業務布局隨着市場需求不斷拓展，從中高端家政服務，延伸到幼托、團餐等創新型賽道。

如雅生活服務順應市場及客戶的需求开拓社區嬰幼兒教育服務。幼托市場需求潛力較大，並且國家衛健委於近期指出，嬰幼兒無人照料是阻礙生育首要因素，城市中超1/3家庭有托育需求。此外，爲推動實現適度生育水平、促進人口長期均衡發展提供有力支撐。近日，經國務院同意，國家衛生健康委、國家發展改革委等17部門也印發了《關於進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》，要求加快建立積極生育支持政策體系。

爲響應國家生育政策，滿足市場托育需求，雅生活服務積極跟隨政策要求，率先打造了華育家庭服務，這也是全國最大的托育機構之一。目前已成功打造了社區品質托育“樂鯨靈嬰幼兒成長中心”與家庭便捷托育 “小鯨媽媽托育中心”，及一站式企業托育“樂斯母嬰關愛中心”三大專業嬰幼兒呵護服務品牌，未來持續以社區爲中心，提供一站式社區家庭首育與優育的綜合服務。不僅如此，雅生活服務還以自身強大的資源整合能力，進行市場化組局。目前，樂鯨靈已與華東成熟托育品牌好姑姑進行業務融合，全國最大的托育平台已初現雛形。

據了解，好姑姑於今年5月开始參與樂鯨靈業務管理，通過優化組織架構，減少托育園門店人力配置，使園長與銷售崗位合二爲一，按照好姑姑標准配置門店師資及績效方案。初步整合後，6月銷售額同比增長196%，創下歷史新高。

據雅生活服務介紹，托育平台的招商加盟已初成體系，將打造寧波市場爲黃金樣板模式，以城市合夥人爲槓杆，建立早托一體、托幼一體及企業合作的試點項目。

近年來，雅生活服務多元化布局業態，積極應對市場競爭的挑战，在行業拓展方面，團餐業務是其正在布局的生態類業務中的又一項重要战略規劃。

雅生活服務提出“縱向基礎能力打造，橫向產業夥伴拉通”的團餐战略模式，計劃以團餐業務爲基礎成立團餐公司，並通過收並購、合資合作等方式擴大業務規模，快速提升專業化運營及市場化能力，致力於打造“雅生活團餐生態”全鏈條。

雅生活服務根植於社區服務，多元業務生態版圖不斷擴張，在家政、電梯維保、團餐、幼托等業務基礎上，於近期又开發了智慧停車場業務。

雅生活服務已與衆暢科技有限公司（下稱“衆暢科技”）成立合資公司“雅暢”。據了解，衆暢科技由朗新科技（300682.SZ）孵化，是螞蟻金服在停車行業的战略合作夥伴，爲物業集團提供集團化管理平台及停車改造運維服務。雅生活服務將與其一起探索最新合作模式，進一步聚合服務優勢，提升智慧生活體驗，共同在智慧停車場業務上實現降本增效，提高業主滿意度。

不難看出，雅生活服務作爲業內排名前列的物業公司，不斷在深耕主業的基礎上，激發出無窮的社區服務創新潛能，孵化出多元化的服務產品矩陣，包括但不限於51家庭管家、華育家庭服務（樂精靈+好姑姑）、雅暢等服務產品。

雅生活服務圍繞“強能力、重融合”战略目標，不斷尋找新的業務增長點，以物業管理服務業務爲基底，多元增值業務根植其上多點开花。雅生活服務正以核心競爭力、業務創新力持續成爲業界的“績優生”。（思維財經出品）

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