美國作家斯賓塞約翰遜在《誰動了我的奶酪？》一書中的一句名言曾風靡全世界：“這個世界上唯一不變的是變化本身”。經濟大環境的變化，使得企業的經營面臨着巨大的挑战，不能以來過往成功的路徑，需要適時而變，從而適應外界的變化。

作爲與房地產企業相關的物業管理行業，在房地產調控的背景下，行業加速分化，一邊是部分物管企業因經營問題被並購，另一邊是一些企業則謀新謀變，走出一條特有的發展節奏的路。

融創服務就是在這樣的大環境下穩健發展的代表之一。

根據中報，融創服務上半年收入39.9億元，毛利11.3億元。其中，物業管理服務爲主要收入來源，當期實現收入27.04億元，同比增長32.2%，佔總營收67.7%；

社區生活服務收入增長迅速，從數據上看，2022年上半年社區生活服務收入爲2.94億元，同比增長56%，主要得益於各項服務的高速增長，比如到家服務收入是去年同期的4.8倍，社區商業服務收入是同期的5.5倍，還有美居業務以及家裝業務都取得了突破性的成績；

商業運營管理業務同樣保持較快增長，收入1.1億元，增長率達到133.4%。

物業管理服務、社區生活服務、商業運營管理，這三個板塊構成了融創服務的三大核心業務，整體看今年上半年增長依然強勁，增長36%。另外，同期非業主增值服務收入有所下滑，實現營收8.81億元。

在管理規模上，截至2022年6月30日，融創服務實現合約建築面積約爲3.76億平方米；在管建築面積約爲2.34億平方米。

其中，來自融創集團及聯合營公司开發的管理面積爲1.41億平方米，佔總在管面積60.3%；來自獨立第三方的在管面積則爲9299.4萬平方米，佔比達到39.7%，較2021年底提升約3個百分點。

在數據的背後，可以看出融創服務近年來在業務結構和財務結構上的變化，也可以看出在新形勢下，融創服務扎實做好服務品質基本功，不斷強化核心能力，同時也積極“斷舍離”，逐步降低邊緣業務都比重。

如果用健身行業的話術來說，就是“減脂增肌”。

從營收數據中可以看出，融創服務物業管理服務、社區增值服務及商業運營服務這三大核心業務，上半年收入同比增值36.2%，並且在毛利結構中的佔比提升至79.5%，而非業主增值收入下降、毛利佔比下降。

前不久，任正非在一次內部信中也提到華爲要逐步收縮邊緣業務，關注核心業務的利潤。而融創服務和華爲一致，主動縮減市場並不穩定的非業主增值服務業務，優化業務結構，這是融創服務在“減脂”上的重要體現。

融創服務管理層表示：基礎物管、生活服務、非業主增值服務，上半年這三塊業務的佔比是6：2：2的格局，可以看到地產業務（非業主增值服務）的比重是要比過往有了非常明顯的下降，下一個階段我們相信這個比例還會進一步下降。

而作爲服務行業，服務品質是核心競爭力。一直以來，用服務品質構建護城河，再以護城河反哺業績增長，是融創服務的战略核心。

根據財報，上半年融創服務的物業管理服務實現收入佔總營收67.7%，同比增長32.2%，而這增長主要源自於在管面積的增長，尤其是來自第三方的管理面積，佔總體比重接近四成，並保持着增長。

同時，融創服務在住宅業務已有基礎優勢，從2019年开始布局非住業務，2021年下半年开始布局商業運營服務。

目前，融創服務共計管理4211.9萬平方米非住宅物業，而非住業務貢獻業績亦達到6.33億元，分別較去年同期增長22.98%、7.84%。目前融創服務的優質非住項目有西安滻灞汽車文化中心、天津第二人民醫院、棗莊雙子星廣場等。

值得關注的是，融創服務也是第19屆杭州亞運會官方物業服務供應商，將爲杭州奧體中心主體育館、遊泳館和綜合訓練館以及蕭山體育中心等場館提供各項物業服務

融創不斷增強服務品質的核心競爭力，使得其不斷拓展能力圈，實現外延拓展的高速增長。可以聯想到的是，隨着口碑的不斷裂變與多業態場景的外拓能力，第三方以及非住業務將成爲融創服務在未來規模增長的重要動力。

除开在管面積的不斷增加，如何在存量基礎中开發增量，同樣也是融創服務在商業發展中需要摸索與完善的重要一環。

在這種邏輯之下，融創以優質服務實現規模增長的同時，進一步優化其收入結構。

據財報顯示，融創服務的社區生活服務，包括到家服務、社區商業服務、美居業務等都實現不同程度的高速增長，隨着融創服務業態場景與生活服務邊際的不斷拓寬，不難想象，在未來這些業務將爲融創服務貢獻更多的收入。

一邊是縮減邊緣業務；另一邊是增強主業的核心服務能力，從而不斷擴展能力圈，融創服務以此實現“減脂增肌”。

在新的外部環境下，物管行業想要獲得穩定增長，一在於穩定服務的基本盤；二在於審時度勢，適時而變，不斷尋求新的增量。

以服務細化，質量驅動的服務體系，構成了融創服務的競爭底盤，而在這基礎上，公司內外協作帶來的資源擴張、精益化管理、渠道多元化、結構化的增值服務，給融創服務打开了更大的想象空間。

以融創服務爲縮影，可以看到物管行業已經從過去房地產商的附屬行業變成了增長新故事，在物管服務這個規模超萬億的賽道中，融創服務將進一步提升服務質量、挖掘增長空間。

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標題：“減脂增肌”，融創服務的求變啓示

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