來源 | 地產密探

編輯 | 密探君

近日，一款名叫“洞明22002三岔湖並購集合資金信托計劃”的信托理財產品正在熱火推售之中，擬募資規模高達32.5億元。

一時間，在成渝坊間引起了熱議。這個“三岔湖”，就是位於成都東部新區簡陽的三岔湖。這裏，文旅資源豐富，“文旅+地產”肯定不會缺席。

這款信托產品期限18個月至26個月，預期收益率7.2%-8.5%，在當前低息時代，這個年華收益率還是非常可觀的。

融資方爲重慶渝錦鴻企業管理合 夥企業（有限合夥），其成立於今年5月，注冊資本32.5億元，合夥人爲重慶信托、重慶錦湖盛商貿有限責任公司，前者爲出資32.49億元“金主”(即"LP")，後者爲出資100萬元的普通合夥人（即“GP”）。

按照此次信托投融資的交易結構，“重慶渝錦鴻”將收購成都時代環球實業持有四川三岔湖長島國際旅遊度假中心有限公司80%股權、對應30億元債權，以及剩余信托資金用於三岔湖項目後續开發建設、相關費用支出等。

地產密探查詢獲悉，四川三岔湖長島國際旅遊度假中心有限公司注冊資本2.5億元，2018年4月中旬之前由成都時代環球實業獨資投資，此後引入重慶信托，到今年7月中旬，“重慶渝錦鴻”接盤成都時代環球實業所持80%股權。

早期，成都時代環球實業爲號稱“會展之王”的成都文旅大佬鄧鴻所掌控，後來該公司51%控股權被賣給雲南城投，2019年11月底，又和兄弟公司成都環球世紀51%控股權作價152.7億元被打包賣給了融創。

此後，成都時代環球實業、成都環球世紀成了融創控股、鄧鴻及創始股東團隊等參股的一家被囊括於“環球融創”的文旅集團，且由鄧鴻團隊操盤運作。

如今，成都時代環球實業出售三岔湖公司80%股權及30億元債權，將間接爲融創方面騰挪出32.5億元現金流，從名義上不再持有該公司任何股權。

但從交易構架及風控看，這筆交易並不簡單，融創方面應是明面上財務出表，但實爲“隱退”，而論操盤开發能力，肯定還是鄧鴻團隊專業、老練。從風控看，三岔湖公司證照、印章 和账戶均由鄧鴻或其指定第三方與重慶信托共管。

具體看，三岔湖公司以持有成都東部新區約1723畝地對30億元債權第一順位抵押，抵押率不超29%；鄧鴻及關聯公司以持有對三岔湖公司約4.2億元債權質押擔保，成都時代環球實業以持有對“重慶渝錦鴻”有限合夥2億元債權質押擔保。

從战略意義上講，成都東部新區作爲成都承接成渝經濟圈落地的前哨站，在基建、公共服務建設、高端制造與金融創新等均具備政策優勢，這裏附近還有天府國際機場，千畝級三岔湖長島國際度假區項目無疑是“炙手可熱”。

地產密探還獲悉，千畝級三岔湖長島國際度假區項目最早籤約於2009年9月，彼時號稱是成都與資陽區域合作的力作，總投資約30億元，包括國際會議中心、旅遊度假酒店、水上遊樂中心、運動公園和高品位生態住區等業態。

2010年初，三岔湖長島國際項目迅疾开工，彼時預計2011年初步建成並投入使用，但此後命途多舛，一度沉寂，直到鄧鴻“復出”一年後的2016年重啓建設，先是引入大股東雲南城投，後來押注文旅的融創又斥巨資控股介入。

當前的問題是，大型民營房企受困於“三道紅线"融資監管硬約束，加上當前疫情反復及樓市低迷，現金流承壓，債務壓力大，融創也陷入融資艱難，暫時性退出不失爲上策，或者直接剝離。

另一典型案例，比如融創與信達按"5:5”出資合作的合肥濱湖“融創秀場”項目。該項目總建面16.17萬,，包含昆侖決秀場、室外“show park”、五星級酒店及國際宴會中心等業態，總投資約20億元。

昨晚（8月23日），信達地產披露子公司安徽信達擬收購融創鑫恆持有合肥融創政新置業50%股權及對應債權，交易總價約1.57億元。

當然，信達地產作爲國字號AMC巨頭中國信達旗下的房地產上市公司，雖然規模不算大，但背靠中國信達這張金字招牌，不缺錢倒是真的。

合肥濱湖“融創秀場”大體量項目股權全部讓給合作方信達地產，對融創而言，將是一次大體量項目資產整合及現金流重構，逐步恢復公司的整體資信水平。

此前的差不多一年，融創已向國資讓出了昆明文旅城等不少文旅大項目股權等，既是融資需要，也有助於保障項目順利推進。外界期待，融創早日走出困境。

• 融創中國(01918)

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