當下的房地產行業，最大的難題就是融資難。

還好，有幾家所謂的優質民營房企，通過中債增擔保融資，守住了行業的希望。

這其中，就包括了“宇宙房企”碧桂園。

9月16日，碧桂園通過中債增擔保，成功發行15億元中期票據。

就當下而言，這絕對是最大的好消息了。

然而，碧桂園還沒來得及高興，壞消息接踵而至。

就在近日，國際評級機構標普、穆迪，先後下調碧桂園信用評級。

一時間，碧桂園處於尷尬的境地。

發行15億中債增擔保中票，但持續融資更爲關鍵

房地產行業太缺錢了。

尤其是今年以來，銷售面持續低迷，疊加融資渠道未見明顯回暖，這使得各家房企人人自危，部分房企更是深陷於債務危機之中不能自拔。

而這場行業寒冬，隱隱要降臨在所謂的優質民營企業頭上。

爲了維護市場的穩定和信心，國家層面出台了一系列利好政策，行業信用融資也隨即出現回暖跡象。

這不，“宇宙房企”碧桂園就於近日成功發行了一筆15億元中期票據。

而此次融資最大的亮點，就是中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保”。

所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，即當被擔保對象發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視爲是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

而截至目前，已有旭輝控股、新城控股等幾家房企，先後發行了中債增擔保融資。

不過，作爲“宇宙房企”，碧桂園此次融資的“排面兒”更大。

首先是利率方面，此次中期票據的最終票面利率爲3.2%，比此前旭輝控股、新城控股等同類中票的票面利率還低，可以說是行業內最低的融資成本了；再者，此次中期票據的認購倍數2.86倍，足可以說明其在市場上的受歡迎程度。

所以說，這次融資，算是爲碧桂園注入了強有力的信心。

然而，我們知道，房地產行業本身就需要巨額的資金作爲支撐，而且开發周期很長。所以說，一兩次融資並不足以解決房企缺錢這一難題。房企最大的顧慮，是融資活動能否穩定持續得推進。

就碧桂園而言，在今年5月份，彼時的碧桂園與其他2家民營房企成爲示範性發債企業。在此利好消息的影響下，碧桂園成功發行了一筆5億元的公司債券，利率爲4.5%。

但是，又有誰能夠想到，在這之後的4個月時間內，碧桂園再無任何一筆融資，直至此次中債增擔保融資。

在此期間的7月27日，碧桂園爲了籌集資金，只得通過配售8.7億股新股，融資約28.27億港元。

考慮到彼時碧桂園的股價已處於歷史低值，而當時的配股還是以折價12%的方式進行，足可以證明，碧桂園是真的缺錢。

如今，雖然再獲15億元融資，但碧桂園來不及高興。

畢竟，如果後續碧桂園仍沒有穩定持續的融資活動，這15億元換來的市場信心，轉瞬即逝。

信用評級再遭下調，三四线城市風險敞口成隱患

果然，在此次融資之後不久，國際評級機構標普、穆迪就再次“唱衰”碧桂園。

9月19日，標普將碧桂園的長期發行人信用評級從“BB+”下調至“BB”，展望由穩定調整爲“負面”。

9月21日，穆迪將碧桂園的企業家族評級由“Ba1”調低至“Ba2”，展望維持“負面”。

當然，對於本來信用評級調整，解讀的角度不同，得出的結論也會大相徑庭。比如，有媒體就宣傳稱，“BB”的信用評級，使得碧桂園仍然是民營企業中主體及債項信用評級最高的房企之一。

但是，面對當下復雜多變的行業形勢，預期和前景對於房企而言，尤爲重要。

在此次評級中，標普和穆迪都稱，碧桂園的流動性依然充足。

但是，此次評級下調，反映的是碧桂園銷售表現較預期弱，加上在市場環境困難情況下，其合同銷售及利潤將收縮，憂慮公司在未來12至18個月的流動資金及財務狀況會進一步轉差。

這和上文我們提到的融資情況，實際上是一回事情。

當下這筆15億元融資，發行規模不大，並不足以檢驗碧桂園持續發行長期債務的能力。

簡言之就是，當下能發行中期票據，並不代表後續能夠繼續發債融資。

標普和穆迪的顧慮也是，當下的碧桂園流動性依然充足，但後續財務狀況可能出現惡化。

值得注意的是，自2020年以來，由於外部融資環境收緊，碧桂園的籌資性現金流淨額持續淨流出，使得其面臨較大的再融資壓力。

如此看來，碧桂園的償還到期債務的重任，更多地落在了銷售回款身上。

但是，根據數據，2022年前8個月，碧桂園實現權益銷售額2440.8億元，較去年同期下降39.37%。雖然碧桂園仍保持了龍頭房企的地位，但根據標普預計，其在2022年剩余月份的合同銷售額不會有實質性的恢復。

由此看來，碧桂園的銷售回款情況，並不樂觀。

而另一個困擾碧桂園的是，其銷售表現更依賴於三四线城市，而這些城市的樓市恢復情況尤爲緩慢。

標普就認爲，碧桂園對較低线城市的風險敞口較高，於此類地區有66%的可售資源，在未來幾個月裏，該公司將繼續面臨更爲疲軟和波動更大的房地產需求。

回歸到本質，衡量房企的成色，最終還是得看銷售額。有了銷售回款，房企才會高枕無憂。

而碧桂園雖然獲得了15億元融資，但只要銷售面不加快恢復，“宇宙房企”頭頂上的風險疑雲，就無法消散。

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