近期，官媒對房地產表態發生了用詞變化，經濟日報提出，“房地產業的支柱地位沒有變，房地產業的基本面沒有變，實現國民經濟的穩字當頭、穩中求進，暢通國民經濟循環，需要房地產業的良性循環和健康發展。”

與此同時。臨近年關，行業受益於資金面持續好轉，板塊情緒隨着政策邊際寬松也有所回升，筆者觀察同板塊的中小地產股，三盛控股(2183.HK)股價在最近一月亦有不錯表現，另外，筆者了解到，三盛控股在去年11月16日出售兩項商業資產，資金回籠超過6億元，不妨就此以三盛控股爲觀察樣本，分析下公司的投資價值。

（來源：choice，格隆匯整理）

1、維穩政策陸續出台，行業釋放緩和信號

房地產板塊的變動離不开政策的影響，結合政策有利於做出對市場更好的判斷。

1月18 日，央行新聞發布會傳遞房地產行業方面的重要信號，會議指出，“要保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求；通過並購金融服務以市場化方式支持風險化解和行業出清。”

事實上，自四季度以來，有利於穩的政策就多次出台，政策密集維穩房地產的信號明顯，並开始有意向支持房企合理融資，重塑行業信心。

注意到，就在1月20日，央行宣布一年及五年期LPR分別降低10和5個基點，分別到3.7%、4.6%。其中LPR 5年期爲20個月以來首次調低，進一步確認中國穩增長的政策基調。

此外，1月17日，央行开展了7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公开市場逆回購操作。中期借貸便利（MLF）操作和公开市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，分別降至2.85%、2.10%。這是央行自2020年4月之後首次下調政策利率，距離2021年12月降准僅一個月。

受到這兩個消息提振，本周四股市开盤後，房地產板塊聞風上漲，相關債券也均有不錯表現。政策性降息落地，意味着貨幣政策逆周期調控力度加大，這也與去年12月中央經濟工作會議明確的“穩增長”基調一致。

筆者看來，近期房地產投資、銷售增長放緩，5年期以上LPR的下降有助於提振住房端的消費需求，穩定按揭貸款增速，也意味這樓市會減少蕭條跡象。考慮到“房住不炒”將是未來很長一段時間的主基調，政策方面依舊是避免系統性風險發生的維穩意圖。

不過可以肯定的是，類似去年的房企信用風險事件的發生率會降低，而房企在融資端方面的壓力也會減少許多，房地產行業供需兩端信貸環境將有所改善，行業銷售、購地、融資也有望回歸常態。另一方面，短期來看，目前是地產板塊處於估值修復邏輯，對市場不應過度悲觀，板塊相關個股和相關產業鏈均可以關注。

2、融資大環境改善，積極增強抗風險能力

2021年是房地產行業融資渠道大環境收緊的一年，房企融資受限，償債壓力也不斷增加。根據貝殼研究院數據，2021年房企到期債務規模爲1.28萬億元，同比增長45.79%，歷史性突破萬億元，償債壓力攀升。

房企債務違約事件屢見不鮮，但在行業競爭中，部分房企也有不錯的表現，積極改善債務結構，優化資產配置，努力自救。三盛控股在該背景下，展开了一系列動作引起了筆者關注。

2021年11月16日，三盛控股發布公告稱，公司間接全資附屬公司揚州三盛與北海晟祺訂立股權轉讓協議，據此，揚州三盛已同意出售而买方已同意收購哈爾濱利福商廈有限公司的全部股權，代價爲3.5億元；

同日，公司還發布公告稱，公司間接全資附屬公司揚州三盛與北海晟祺訂立股權轉讓協議，據此，揚州三盛已同意出售而买方已同意收購哈爾濱利福商廈有限公司的全部股權，代價爲3.5億元。

據悉，哈爾濱利福商廈有限公司的主要資產爲哈爾濱利福商廈，該商業物業建築面積爲10089.48平方米，目前用作出租用途。該公司2020年的收入爲1071萬元，資產淨值爲2.65億元；另外，嘉標商廈(青島)有限公司主要資產爲青島嘉標商廈，位於山東省青島市市北區膠州路，建築面積約2.65萬平方米，目前用作出租用途。該公司2020年收入771.4萬元，資產淨值爲2.25億元。

（來源：公司公告）

由此可見，三盛控股出售資產操作爲其帶來回籠資金達到約6.2億元，增強了公司資金流動性，優化資產組合和結構，也是公司積極防範資金風險的良好應對舉措。

值得一提的是，去年7月三盛控股積極優化融資結構，成功發行了一筆1億美元的優先票據，獲得超額認購的同時，也表明資本市場對三盛控股的長期發展充滿信心。

注意到，三盛控股財務管理中心鄒經理牟謙在2021年中期業績會上也表示，公司“三道紅线”將在未來1-2年內降至監管水平之內。

相較於去年的嚴峻融資環境，2022年或會邊際寬松許多，但不意味着房企在財務經營管理中可以放松警惕，經歷了一場激烈的競爭，可以預見的是，高槓杆高負債的經營模式已不再走得通，房企需提高自身抗風險能力，尤其是在現金流的風險把控上。而三盛控股現金儲備豐富，融資暢通，債務結構合理，三道紅线指標也有計劃全部達標。

3、精致產品力顯著，打开未來成長空間

從長期發展視角來看，同質化競爭加劇，房企正式進入競品時代，產品力就顯得格外重要。

三盛控股一直以來都在積極踐行“精致產品”的發展战略，在福建省市場佔據關鍵市場地位，不同於其他“閩系”房企，其充分發揮自身在收並購、產業聯動、合作开發等方面的優勢，積極尋求貼合市場需求的差異化產品，贏得市場美譽度，並打造出了屬於三盛的品牌。

據悉，三盛控股旗下的督府系、璞悅系、公園系、汝悅系、海岸系、濱江系等六大代表產品，滿足不同業主對美好人居的多樣化需求，聚焦“空間體驗升級、居住體驗升級”，圍繞“安全、便捷、舒適、科技”設計，屬於具備品質型核心競爭優勢的產品。

近年來，三盛控股不斷提升產品研發能力，並不斷推陳出新，旗下的的督府系成功定義豪宅標准，作爲頂豪宅系產品，沉澱三盛的豪宅基因；同時，璞悅系位列中國房地產品質美宅產品系十強，詮釋了中華文化自信等，皆顯示出三盛在產品上的創新力和競爭力。

（圖片：公司璞悅系產品圖 來源：公司官網）

與此同時，三盛積極踐行對產品質量的高標准，聚焦精細化管理和提高運營效率，保證交付質量，近年來已斬獲多項獎項，收獲“亞洲品質典範地產”美譽等，可見市場的認可。

（圖片：公司榮獲部分獎項截圖 來源：公司官網）

筆者看來，三盛控股在2021年完成了多項目高質量交付，除了產品的品質優勢，其他產品附加值上亦有兩個亮點，如其超強兌現力，同時亦有在硬性產品力基礎上，打造社區服務升級等，從而成功打造出品牌差異化的競爭優勢。

值得一提的是，根據公司2021年中報數據，公司截至2021年6月30日，土地儲備總佔地面積約爲360.27萬平方米，規劃總建築面積約爲1062.65萬平方米，其中按公司股本權益計算應佔面積約爲740.85萬平方米。近年來三盛控股在拿地方面穩健且清晰，堅持爲自身爭取更多具備競爭力的土儲資源，利用上海作爲長三角區域腹地的優勢，穩健地加快全國化战略布局，擴大市場份額。

可以相信的是，三盛控股在穩健的拿地策略和合理的土儲布局下，積極打造出具有核心競爭力的產品，在增強好公司抗風險能力基礎下，未來的長期發展是可持續的。

4、結語

從資本市場角度來說，行業融資環境改善，加上此次央行降息政策，對房地產市場將產生積極影響，將有助於房地產行業朝穩健方向發展，並在一定程度上能夠提振行業景氣度和增加投資者投資熱情。

而從公司層面來說，在中小房企裏，三盛控股擁有產品力這個突出的核心競爭力，且公司目前正在積極加強財務風險管理能力，不斷優化融資渠道，加強現金流穩定性，提高安全邊際。新的一年，地產暖風吹起，正值地產板塊估值修復階段，具備發展潛力和核心競爭力的中小房企發展仍然值得關注。

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