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港股將迎萬物雲

1年前

港股將迎萬物雲

9月22日，萬物雲爲期四天的募資結束，按照計劃其將於9月29日上市交易。至此，這家物企龍頭的資本化運作趨於完整，行業圍繞着它的期待與好奇都將迎來答案。

無論是規模體量、行業地位亦或是對當前市場傳遞出的意義而言，這都是年內物管行業最重磅的上市案例。

實際上，不僅僅是物管行業，此次萬物雲擬全球發售1.17億股股份，發售價爲47.1港元/股-52.7港元/股，預計募資約54.97億-61.51億港元，雖然較之前的市場預計略有縮水，但不考慮在港股二次上市的中國中免和天齊鋰業，萬物雲依然是今年以來港股規模最大的首次公开發行項目。

01 估值之爭

开啓全球路演的第一天，萬物雲董事長朱保全在朋友圈寫下了“差市場結交真朋友。”

這是當前市場的真實寫照。

萬物雲IPO估值約549.72億-615.08億港元，按照其2021年16.68億元（20.4億港元）的歸母淨利潤計算，萬物雲靜態市盈率約爲26.95倍-30.15倍。

對照港股上市物管企業來看，這一市盈率位居第二，僅次於華潤萬象生活，高於碧桂園服務（8.72倍）、保利物業（20.72倍）、綠城管理（17.31倍）等，但顯然低於此前行業內動輒60、70倍甚至上百倍的首發市盈率。

過去幾年物管行業大起大落，2018-2020年，物企上市首日市盈率均值由33.86倍持續上升至46.82倍。2021初物業股巔峰時期，上市物企平均市盈率高達55.31倍，最高市盈率曾一度達到226.96倍，隨後行業回調，板塊PE普遍下降，超6成新上市物企市盈率低於25倍，年末板塊平均市盈率僅爲17.64倍。

2022年，房地產行業的下行壓力加劇了物企市值的波動。

Wind數據顯示，截至9月22日，港股上市物管企業市盈率平均值爲6.29倍。

因此，從市場熱度來看，當前並非最佳上市窗口，但萬物雲的經營战略素來不以捕捉資本市場窗口爲主要考慮因素。

8月中期業績會上，萬科集團董事會主席鬱亮直言，拆分萬物雲上市“不是賣豬仔”，並非“叫個好價錢就把它賣掉”。他強調了萬物雲上市的目的：獲得更多力量支持進一步發展。

香頌資本執行董事沈萌在接受《國際金融報》記者採訪時表示，此時上市並非“不合時宜”，萬物雲作爲萬科旗下的物管板塊，上市可以增加資金儲備，更好緩解行業低迷的壓力。同時，在資本市場相對理性的時刻，能夠給到優秀企業真實的定價，也能給战略投資人更好穿越周期的投資機會。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜則認爲，萬物雲上市不可避免地會造成投資者調倉，處於物業股兩端的企業將成爲被調倉的重點，物業股的估值是應該會隨着萬物雲的上市而分化的愈加明顯。

行業低迷之下，萬物雲依然收獲了來自“真朋友”的力量。

募資前，它公布了一個堪稱“豪華”的基石投資團隊，集結了國內外多家明星機構，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元，約佔全球發售後發行股本的3.58%。

當前時間節點，這些機構的攜手，既是對萬物雲的肯定，某種程度上，對低迷的行業也有提振作用。

在嘉和家業物業服務研究院研究總監李豔傑看來，機構的同行一方面是基於萬科集團龐大的朋友圈，另一方面則因爲萬物雲是20個月以來規模最大的一個物企，且其多項指標均處於行業領先水平，受到追捧並不意外。

02 上市前，萬物雲在做什么？

在物企上市熱、並購熱的年份，萬物雲抑制住資本市場的誘惑，努力开創一條不同的道路。

2020年20多家物企扎堆上市，熱度空前，華潤萬象生活、融創服務、恆大物業、金科服務、世茂服務等多家募資額超50億元。

這一年，萬科將旗下的物業公司更名爲“萬物雲”。在普遍以服務、物業命名的行業，這一名稱顯得有些新穎而特立獨行。彼時，朱保全給出解釋是，萬物雲並非雲計算或者雲服務，而是“從城市到園區、從寫字樓到家，皆爲空間，空間科技服務的範疇比物業服務更大，在空間裏的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術連接”。

更名之下，萬物雲也將旗下的業務做了清晰的劃分：社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”，商企空間服務的“萬物梁行”，城市空間服務的“萬物雲城”，均歸屬於Space模塊；Tech模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。

外界开始意識到，萬物雲試圖跳脫單一的物業服務範疇，利用長期積澱的物管服務體系和科技系統，打造一個开放式物管賦能平台。

這聽起來似乎比老套的依托收並購實現在管面積的高速增長更有吸引力和想象空間。

招股書顯示，2021年萬物雲合計實現營業收入240.4億元，同比增長32.1%，其中社區空間服務收入134.6億元，佔比56%；商企和城市空間服務收入87.2億元，佔比36.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入18.6億元，佔比7.8%。

在李豔傑看來，萬物雲是集住宅、商企、城市服務三項業務线一體的物業企業，雖然業態和同行差異不大，但其在商企及城市服務領域的表現遠高於其他物企。此外，萬物雲的IOT（物聯網）解決方案部分，在一衆物業企業中表現較爲亮眼，也是目前衆多物業企業中，對收入貢獻度最高的企業。

03 萬物雲化“蝶”

招股書裏，除了強調自身的科技賦能和賽道優勢外，萬物雲的差異還體現在募資用途中。

不同於此前上市的物企將募資中的大部分比例用於收並購等方式實現战略擴張，萬物雲則希望用資金來支持其業務擴張，在全國範圍內推進“萬物雲街道”模式，部分資金會用於AIoT和BPaaS解決方案的开發，收購增值服務和上下遊服務商，以及吸納與培養人才，也將惠及更多業主。

相較傳統物企模式，萬物雲的“蝶城”街道战略正在快速推進中。

所謂 “蝶城”，指的是以街道爲單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公裏的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。它突破了社區圍牆的限制，將服務範圍從一個小區擴大到一個街道，以此在街道裏“开源節流”，重塑空間效率。

據萬物雲首席科學家丁險峰介紹，“今年，萬物雲在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區域，作爲首批構建蝶城的試點。”按萬物雲的規劃，未來3至5年，將力爭在全國範圍內落地數百個“蝶城”項目。

這一商業模型，是單店驗證，多蝶城復制，因此具體的融資額多少對商業模型影響有限。

在李豔傑看來，萬物雲作爲空間科技服務商，城市服務領域是其重點發力的業務也是未來能夠爲公司帶來持續的增長機會。他預判，萬物雲的上市或將會影響、帶動更多的物業企業參與到城市空間服務業務上。