9月22日，越秀地產公告，附屬公司廣州市城市建設开發有限公司第五期公司債券的發行規模不超過人民幣25.95億元。

在此之前，越秀地產已經成功發行了4期債券，累計融資72.5億元，加上這筆融資，今年越秀地產已累計通過公司債籌資98.5億元，融資規模已超過去年全年。

今年以來，受部分房企暴雷風險影響，多數房企忙於償債無力再加槓槓，房企融資大幅萎縮。克而瑞數據顯示，今年1至8月房企境內外發債融資規模389.86億元，同比下降26.8，環比下降60.9%。

在這樣的環境下，越秀地產竟然拿到近百億融資，令同行爲之側目。但是，這也進一步推高了公司的債務規模，如果房地產銷售沒有明顯回暖，越秀地產將面臨償債壓力。

越秀地產想“彎道超車”

越秀地產成立於1983年，是國內第一批房企之一。上世紀90年代，越秀與萬科、招商蛇口、中海、金地等並列爲粵系五大主流地產商，曾一手打造出天河體育中心、城建大廈、市長大廈、財富廣場、維多利廣場等一大批地標建築。

然而，在隨後的發展中，當其他房企趁着國內經濟騰飛之際，憑借着“高周轉”的打法賺得盆滿鉢滿時，越秀地產發展區域還局限廣州市，對槓槓也頗爲謹慎，以致於後來發展嚴重掉隊，排名常年處在50名开外。

2010年，當萬科憑借1026億元的銷售額成爲首家邁入千億門檻的房企時，越秀地產的銷售額還只有88億元，直到十年後，2021年越秀才躋身 “千億俱樂部”。

不過，近年來隨着國內房地產行業急劇變化，過去熱衷於“高周轉”的房企相繼暴雷，越秀此前的保守策略倒成爲其財務安全的籌碼。

克而瑞數據顯示，2022年上半年，越秀地產排名較去年年底大幅上升了20位，至第11名，在TOP30房企裏，越秀成爲唯一實現銷售額正增長的一家。

國內房地產行業的調整似乎給了越秀地產一個“彎道超車”的機會。據業內人士透露，“越秀地產正借市場調整，計劃快速擴大規模，內部已暗中定下衝擊世界500強的目標。”

實際上，近幾年越秀一改以往保守策略，無論是在拿地方面還是融資都頗爲激進。截至2022年6月30日，越秀地產在全國战略布局拓展至30個城市，總土地儲備約爲2860萬平方米，而2018年時其土儲還僅爲1941萬平方米，三年時間新增了近1000萬平方米。

2020年至2021年，越秀地產土地投資金額分別爲410億元和444.8億元，2022年越秀地產土地投資的預算金額爲457億。

今年上半年，越秀地產在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長沙7個城市拿下16幅土地，總建築面積約爲346萬平方米。7月份，越秀再豪擲超百億在廣州今年第二批集中供地中拿下三塊，其中天河區燕塘地塊以81.19億元成交，成爲廣州史上第五高樓面價地塊。

中指研究院公布的房企2022年1-8月拿地排行榜中，越秀地產無論是拿地金額還是拿地面積都擠進行業前十，位列第8位。

債務和現金流承壓

越秀地產逆勢擴張，債務規模也隨之水漲船高，2019年-2021年，總負債分別爲2347億元、2632億元、3139億元，資產負債率爲76.48%、75.58%、76.31%。短債規模從2019年的71.38億元增長至2021年的298.02億元。

2022年上半年，越秀地產的負債合計約2395億元，其中一年內到期的負債爲269.59億元，同比增加40.67%。而公司账面上貨幣資金爲390.54億元，剔除受限資金，非受限資金僅有260.68億元，覆蓋不了短債。

與此同時，越秀地產的業績也明顯承壓，雖然上半年越秀成爲TOP30房企裏唯一實現銷售額正增長的房企，但是仍處於增收不增利的狀態。

2021年越秀地產營業收入爲573.8億元，同比增長24.1%；淨利潤爲35.89億元，同比下滑15.51%。2022年上半年亦是如此，營收312.9億元，同比增長29.1%，但歸母淨利潤同比下降25.8%至17.1億元。

業績增收不增利背後，越秀地產的銷售成本大幅攀升，2022上半年越秀地產銷售成本爲246.47億元，同比增加38.9%，由此也導致毛利率進一步下滑至21.2%，同比下降5.6個百分點。

這也凸顯出當下樓市去化之艱難，據克而瑞統計數據顯示，截至今年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18個月警戒线；而三四线城市已達到24個月，同比增長97%。

去化周期大幅拉長，對房企的現金流提出了挑战。在房地產行業整體銷售低迷的情況下，越秀地產的經營活動現金流也出現了惡化。

2021年，越秀地產經營性現金流爲-46.76億元，同比大降129.3％，這是越秀地產2018年以來首次經營性現金流淨額爲負。2022年上半年現金流量淨額還是負值，爲-16.19億元，而去年同期爲4.49億元。

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