01

萬科的大動作

地產界有句老話：

生不進恆大，死不進萬科，生死不進碧桂園。

意思是，恆大高周轉累，萬科工資低，碧桂園又累又低。

或許在今年，陰冷的12月末，會發生這樣一幕：

某地產公司一名員工倒在了一堆打印好的文件中，同事見狀猛撲上去，拼命搖動想喚醒他：

”同志，你醒醒，你醒醒啊。”

癱倒在地上的人虛弱地微睜雙目，顫抖地用手努力去撿散落的紙張，喫力地擠出：

”這這、這是我的周工作計劃、月工作計劃、季度和年度工作計劃、工作記錄本、專項檢查總結、明年工作思路、計劃、整改措施、年終總結……請，請一定代我轉交給集團。”

說完，又陷入了昏迷。同事含淚搖晃着他的身子：

“同志，同志，你醒醒，醒醒，表格模版變了，組織還……還……還有要求，還要求交電子版的！”

玩笑歸玩笑，讓人意外的是，被人說“死也不進”的萬科、喊着“活下去”的萬科，成了地產裏最靚的那個仔。

2022年已過半，相信大家都能感到今年有多么不景氣，樓市有多么糟糕。雖然樓市利好政策不斷出台，貨幣政策的相對放松，房地產市場在逐漸回溫，但各房企銷售依然半死不活，一路下跌。

現在房地產企業的處境有多差？

差到再也不可能出現萬億房企了，差到千億房企集體消失。

從上半年的業績來看，有約20家房企或將掉出千億陣營，“千億房企俱樂部“數量或將縮減至20多家，相比去年減少一半！

上半年，達成“千億”的房企共8家，分別爲碧桂園、保利發展、萬科地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口、融創中國、金地集團。

從矮子裏拔將軍，萬科，成了比爛玩家裏相對不那么爛的。

這也給了萬科一定的“战略緩衝空間”，以前沒做的，現在也許可以开始嘗試了。

臨近國慶，港股年內新發最大IPO來了。

9月19日，萬物雲發公告，擬全球發售1.17億股股份，每股發售價爲47.1-52.7港元，募資54.97-61.51億港元，預計9月29日上市。

萬物雲的前身爲萬科物業，是萬科分拆出來的物業管理服務商。

以募集資金計算，是今年以來港股最大新發IPO。

你以爲萬科只是個賣房子的？其實他是個多元化經營的集團公司。

萬科旗下各個版塊，有地產、有物業、有物流、有商業、有長租公寓等等，不一而足。

萬物雲分拆的意義非凡，意味着萬科的提款機要上市了。

而由此帶來的連鎖反應，可能是萬科進行地產轉型的關鍵一步。

02

“黑鐵時代”的萬物雲？

從白銀時代拖延到黑鐵時代，萬科旗下萬物雲日前正式向聯交所遞表，瘋傳已久的上市事宜，終於有了實質性進展。

不過現在的上市，對於萬物雲來說是：起了個大早，趕了個晚集。

萬物雲前身是萬科物業，是中國首家營業收入過百億的物業服務公司。

2020年10月的媒體交流會上，鬱亮首次明確表示：

“萬科物業會上市”。

但萬科物業的野心不小，它想區別於傳統物業公司，將自己包裝成一家科技公司。在他眼中，未來萬科物業業務有機會達到千億級市值。

估計這一原因促成了萬物雲上市如此緩慢。

其實在他們還是萬科物業的時候，就應該上市；如今港股的物業板塊早就炒過一輪了，錯過了一波大的行情。

2020年—2021年，港股興起了一股物業公司炒作熱潮。投資者發現，在上市公司業績普遍受疫情影響的情況下，物業公司竟然穩如磐石，業績波動很小，旱澇保收，是非常好的避險品種。於是我們看到，2020年港股物業公司漲勢如虹，不少物業公司的市值甚至超過了母公司。

這也开啓了地產商分拆物業公司上市的熱潮，像世茂服務、融創服務、恆大物業，都是這兩年分拆上市的。

不過，這股炒作熱潮在2021年下半年开始大幅降溫。一方面是上市的物業公司實在太多了，供大於求。比如萬物雲是今年第6只在港股上市的物業股。

另一方面，遇到樓市下行周期，母公司开發的樓盤少了，沒有那么多新樓盤交給物業公司管理，業績就沒有成長性。

甚至有些母公司爲了填補土地开發的窟窿，非法挪用物業公司的資金，爆出財務醜聞。

目前港股物業公司的市盈率，普遍從兩年前的四五十倍，跌到了現在的10倍以下，股價跌幅超過80%的不在少數。業內有不少人表示，萬物雲恐怕錯過了上市的最佳時機，賣不上好價錢。

衝擊IPO雖然有些遲，或許好飯從來不怕晚？

據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物管服務收入計算，萬物雲2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有4.28%的市場份額。

萬物雲2021年營業收入爲237億人民幣，在港股頭部物管企業中僅次於碧桂園服務，排名第二；股東應佔淨利潤爲16.68億人民幣，頭部企業中排名第四。

營業收入同比增速爲30.64%；

歸母淨利潤同比增速爲13.91%。

能拿到這個數字，在地產行業中不算容易了。但對比同行，它的成績又顯得黯淡。

同行頭部企業營業收入同比增速中位數爲42.35%，遠高於萬物雲；

頭部企業歸母淨利潤同比增速中位數爲45.35%，同樣也高於它。

說是龍頭企業，恐怕盛名之下其實難副。

除此之外，萬物雲早幾年之於萬科的意義更多的是“提款機”。在萬物雲的招股說明書，存在與萬科龐大的關聯交易和關聯方余額。

在關聯交易中，購买關聯方投資物業的金額在2019-2020年分別爲1.32億和2.2億，在上市前的2021年降低至0.14億。

在收到關聯方服務裏，2020-2021年，萬科及萬科聯營、合營企業提供給萬物雲服務金額分別高達30.7億和37.6億。

萬科欠萬物雲的錢，要遠遠大於萬物雲欠萬科的錢，兩者差距達到懸殊的30億。

萬物雲對於萬科來說，有着特殊意義

——緊急狀態下的“輸血包”，非凡的战略工具。

03

萬科的大棋局

想到2018年那會兒，還沒有經歷新冠疫情，市場也遠不及現在悲觀，當年的恆大，毛利潤還有1689億，增長超過50%，正雄心勃勃押注新能源車領域。

同是房地產業大佬的萬科卻在深圳擺起哭慘會，當時已經有媒體戲稱：

萬科淪爲戲精。

如今3年多過去了，豪橫的恆大陷入債務深坑苦苦掙扎，哭慘的萬科雖然淨利潤連續三年下降，但債務水平處於低位，225億的淨利潤對於“活下去”來說綽綽有余。

以至於鬱亮在今年舉行的萬科2021年度股東大會上竟然展現謹慎樂觀，認爲市場可能已經觸底，進入“一個緩慢溫和的恢復過程。”

如果說每一次下行，都是一次行業調整的機會，那這次時與勢也許更傾向於萬科。

對於我國的房地產行業來說，“高負債”是個普遍存在的現象，由於房地產實施的是“預售制”，搞得房地產企業大多都處於高現金流、高負債運行，對資金穩定度要求很高，一旦資金鏈出了問題，這個遊戲就玩不下去了。

某大，某幸福的暴雷基本是這么來的。

如今，地產的風聲緊，上面對房價打壓的力度肉眼可見；未來一段時間，行業洗牌是必然的，資金不健康，回款能力不強的企業都要被洗刷出去。

經過洗牌，能活下來的房企更抗壓、更健康。

這點可能和白酒產業類似。

人們只看見喫肉賊，沒看見死去的鬼，白酒行業是個高度競爭的行業，每年都有很多酒廠堅持不住破產倒閉。

近年來，白酒行業產量已連續多年出現下滑。2020年1-11月，全國規模以上白酒企業產量618.36萬千升，同比下降10.26%。

同時，2020年1-11月，全國規模以上白酒企業1040家，數量持續減少。目前整個白酒行業的馬太效應加劇，行業利潤集中在頭部50家企業。

貴州茅台一騎當先，佔據超高端的市場，而且是目前市場上醬香型白酒的標杆。在次高端市場上，五糧液、洋河股份、瀘州老窖、郎酒等企業廝殺激烈。

曾經獲得國優，部優幾十年傳承的酒廠很多煙消雲散。

這個行業不好混，活下來並且利潤高的都不是一日之功。

房地產企業也正在經歷這個趨勢，負債很多的龍頭，和不入流的小房企會在一輪輪的清洗下被淘汰，只有財務狀況較爲健康的龍頭房企，則比較容易在迅速變化的市場中活下來。

而房企靠賣房的增量已經見頂，下一步能夠帶來增長的有一個大方向還未被充分挖掘——物業！

中國二十來年地產的野蠻發展，物業緊緊攀附在房地產業這棵不斷成長的大樹上，把物業養成了“怪胎”。

我們买房子一心只顧房子這個大件了，而忽略了另外一個重要問題——在沒有選擇的情況下，已經被开發商選好了物業，硬生生地給我們強加了一個“媽”。

不管你認不認這個“媽”，也不論你對這個“媽”親不親，總之你在买房子的時候她就與生俱來了。

這個媽還沒有多少母性，更沒有多少親情，只知道索取，卻很少付出。

根本原因是，物業公司與業主產生存在結構性矛盾！

企業要的是利益，追求利益最大化，錢收得越多越好，而付出則越少越好。對業主來說，是交錢越少越好，服務越多越好。

矛盾與生俱來，遲遲沒有得到妥善解決。

現在房地產的开發逐漸回歸冷靜，是該等一等配套建設發展的速度了。尤其是物業等領域，不能還像早期那樣，放任發展。

可行的解決辦法是在政府參與下的深入市場化。

說的簡單點就是，幹得好就幹，幹不好就炒魷魚。

從萬物雲的客戶來源就能看出，萬科本身的樓盤在業務佔比的比重並不大。

從2021年度的數據看，在居住、商業和城市、AIoT及BPaaS解決方案三大業務中：

萬科體系貢獻的收入僅爲2.1%、12.3%、4.8%。

獨立第三方貢獻的比例則爲53.4%、24.4%、3.0%。

很明顯，萬物雲接了大量別的企業开發地產項目的物業管理，在主動擁抱物業行業充分市場競爭的大趨勢。

截至去年末，公司在管住宅及商業物業建築面積7.85億平方米。其中，住宅物業服務覆蓋30個省、直轄市和自治區逾120個城市，管理2823個小區。在管的小區中，1660個分布在一线城市及香港、新一线城市。

這也說明萬物雲的業務鋪得很开。

正如鬱亮直言：

“萬科分拆物業上市，不是最在意短期市場的估值，更在意的是通過資本市場能夠獲得更多的力量，支持進一步的發展。”

在咱們這樣的一個資本市場，有時候改名字股價就能翻倍。

隨便這一個傳言說自己要被一家造酒的企業借殼上市，短短幾個月股價就漲了幾倍。

甚至一個脫口秀的節目居然能夠讓一家公司瞬間漲停。

萬物雲，在登陸港股後，也許能給市場更多的想象力。

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