中華網財經9月27日訊：據港交所披露文件顯示，魔方生活服務集團有限公司（簡稱：魔方生活服務）提交上市申請書，摩根士丹利和建銀國際爲聯席保薦人。

長租公寓賽道運營商

招股書披露，魔方生活服務是國內最早布局集中式長租公寓賽道的運營商，2009年，魔方开始在南京發展集中式長租公寓業務。此後，魔方憑借在長租公寓管理和運營方面長期積累的多年經驗和專業知識，擴展到其他城市，包括在2013年擴展到上海和廣州，2014年擴展到北京和深圳，2016年擴展到杭州。截至2022年6月30日，共有7.62萬套在營公寓，分布在全國26座城市394個地點經營。根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活服務在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

魔方生活服務運營租賃公寓的模式有兩種：一是直營模式，在該模式下，整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營，及加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

招股書顯示，魔方生活服務旗艦品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員；以及在2016年推出的9號樓公寓，主要爲藍領人員提供宿舍類住宿解決方案。

數據顯示，魔方公寓提供一居室公寓及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於人民幣3000元至人民幣6000元，或在其他城市月租介於人民幣2000元至人民幣4000元之間。

其中，截至2022年6月30日，在一线城市擁有38609個直營公寓，在其他城市擁有11465個直營公寓。租金方面，截至2022年6月30日，旗下白領公寓月均租金爲3002元，藍領公寓的月均租金爲3723元。

實控人爲華平投資

魔方生活服務創始人爲。該公司經歷E輪系列融資。招股書披露，PeridotGemInvestment、MordeniteGem及PeridotGemGroup各自由華平投資管理的若幹投資基金控制。截至最後實際可行日期，PeridotGemInvestment、MordeniteGem及PeridotGemGroup分別持有本公司已發行股本總額的44.16%、5.81%及3.99%。

具體來看，華平投資持股情況：華平投資通過PeridotGemInvestment、MordeniteGem及PeridotGemGroup持有本公司股份。截至最後實際可行日期，華平投資(i)通過PeridotGemInvestment持有38,959,981股普通股、243,670,700股B系列優先股及9,608,500股C系列優先股；(ii)通過MordeniteGem持有38,420,705股E系列優先股；及(iii)通過PeridotGemGroup持有26,380,368股E系列優先股。

中華網財經從招股書獲悉，股權構成方面，前期持股比例4%以上的股東分別爲Peridot Gem Investment、CDPQ (Asia)、HangFang Investment、Mordenite Gem、DT MF Investment，持股比例爲42.25%、16.80%、12.50%、5.56%、4.28%。

董事成員方面，鄭南雁任非執行董事兼董事會主席；柳佳女士任執行董事兼首席執行官，負責集團業務營運的整體管理；PERLMANJeffreyDavid、吳凱盈、張其奇、張昱諍、李曉梅、LIMMengAnn6人任非執行董事。

收入復合年增長率爲24.7%

業績方面，於往績記錄期間，魔方生活服務收入由2019年的9.47億元增至2021年的14.71億元，復合年增長率爲24.7%；2022年上半年，其收入同比增長24.1%至8.5億元。淨利潤由2019年的6360萬元增至2021年的2.95億元，復合年增長率爲115.6%。

2022年上半年淨利潤同比減少99.7%

2022年上半年淨利潤微薄，僅爲41萬元，而去年同期爲1.62億元，同比減少99.75%。

值得一提的是，此前國內長租公寓方面因資金問題相繼“暴雷”的青客公寓和蛋殼公寓也曾在遭遇現金流困難時相繼赴美IPO。

如今魔方生活服務財務方面有怎樣呢？據招股書披露，魔方生活服務2019-2021年流動負債總額逐年增長，分別爲13.04億元、21.65億元和26.74億元。截至今年6月末，公司流動負債總額爲27.21億元，共有10.49億元的銀行貸款及其他借款須在一年內或按要求償還，同期公司擁有的現金及銀行結余僅爲6.92億元，不能足額覆蓋短期債務。

中華網財經從招股書獲悉，有關風險因素中，魔方生活服務坦誠披露稱，我們的流動負債淨額可能使我們面臨一定的流動資金風險，並可能限制我們的運營靈活性，以及影響我們拓展業務的能力。

截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年6月30日，我們的流動負債淨額分別爲人民幣703.1百萬元、人民幣1,340.8百萬元、人民幣1,506.4百萬元及人民幣1,543.1百萬元，我們的流動租賃負債分別爲人民幣387.8百萬元、人民幣425.9百萬元、人民幣717.8百萬元及人民幣925.8百萬元，分別佔截至同日租賃負債的7.8%、8.7%、9.4%及12.2%。此外，截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年6月30日，我們的租賃負債分別爲人民幣4,994.9百萬元、人民幣4,923.1百萬元、人民幣7,603.2百萬元及人民幣7,596.1百萬元。

對此，魔方生活服務稱，流動負債與流動資產之間存在實際錯配。有關錯配連同我們的借款、應付款項及應計費用，導致我們的淨流動負債狀況。流動負債淨額可能使我們面臨一定的流動資金風險，並可能限制我們的運營靈活性，以及對我們拓展業務的能力產生不利影響。我們可能需進行額外股權融資（此可能導致閣下的股權被攤薄）或尋求債務融資（該等融資可能無法按對我們有利或商業上合理的條款獲得，或根本無法獲得）。倘我們在需要時難以滿足或未能滿足流動資金需求，則可能對我們的前景造成重大不利影響。展望未來，我們無法保證我們將不會繼續處於流動負債淨額狀況，這將使我們面臨流動性風險。我們未來的流動資金及作出營運及業務擴張所需的額外資本投資的能力將主要取決於我們維持從經營活動產生充足現金及取得外部融資的能力。

同時，招股書中披露，截至2022年6月30日，魔方生活服約65.7%的公寓以直營模式經營。在相關公寓开始產生收入前，一般會產生大量前期資本开支。

至此，有關魔方生活服IPO進展中華網財經將持續關注其進展。

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標題：魔方生活服務赴港IPO：在營公寓7.62萬套 上半年淨利41萬元同比降99.8% 現金不足以覆蓋短債

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