9月26日晚間，魔方生活服務集團有限公司向港交所遞交上市申請書。若成功上市，魔方生活服務將成爲港交所長租公寓第一股。

過去幾年，魔方生活服務規模快速增長，帶動了營收等財務指標的增長。2019年至2021年，營收由9.47億元增至14.71億元，復合年增長率爲24.7%；淨利潤則由6360萬元增至2.95億元，復合年增長率爲115.6%。或受疫情影響，2022上半年該公司淨利潤爲41萬元。

出租率方面，今年上半年，白領公寓出租率爲81.2%，藍領公寓出租率爲85.4%，綜合爲82.4%，較上年有所下降。

魔方生活服務2009年开始在南京發展集中式長租公寓業務，2013年布局上海和廣州市場，2014年進入北京和深圳市場，2016年擴展至杭州。截至2022年6月30日，魔方生活服務有76190套在營公寓，分布於全國26座城市的394個地點。

或爲上市做准備，魔方生活服務2021年迅速擴張，截至當年末的管理公寓套數爲75887套，較上年同期增加36857套，實現翻番。

據弗若斯特沙利文的數據，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活服務在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一，品牌知名度及住戶滿意度也在所有集中式長租公寓運營商中名列首位。

從運營模式看，魔方生活服務運營租賃公寓的模式分爲直營模式、加盟管理和第三方托管模式兩種，前者爲整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營；後者爲以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

其中直營模式爲魔方生活服務主要營收來源，2019年至2021年的營收爲9.12億元、9.13億元、13.9億元，佔總營收的比重爲96.2%、96.2%及94.5%；今年上半年，直營模式營收8.09億元，佔比95.2%。

加盟管理和第三方托管模式方面，收入主要來自向加盟商及委托方收取的初始一次性費用及根據加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續收取的管理服務費。2019年至2021年，該模式貢獻營收分別爲920萬元、1870萬元、3780萬元，佔總收入比重爲1.0%、2.0%及2.6%；今年上半年則營收1760萬元，佔比2.1%。

魔方生活服務稱，不同模式下管理公寓社區的能力能使集團滿足住戶、業主、加盟商及委拖方的不同需求，擴張策略得以根據不同級別的城市進行調整，並增強整體業務彈性。

根據不同消費群體的需求，魔方生活服務推出了不同的產品，旗艦品牌有魔方公寓和9號樓公寓，前者定位追求優質租房生活的白領人員，後者爲藍領人員提供宿舍類的住宿解決方案。作爲品牌補充，魔方生活服務還經營了魔爾公寓、V客青年公寓兩大品牌白領公寓，築夢居、輝展閣兩大面向藍領人員的宿舍式公寓。

據了解，魔方公寓提供一居室公寓及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於3000元至6000元，在其他城市月租介於2000元至4000元之間；9號樓公寓每間房通常配備2至8張牀，每張牀位的月租價格介於500元至1000元。

今年來，港股市場低迷，新股股價表現也不理想，短期市場情緒低迷對即將IPO的企業形成挑战。

知名地產分析師嚴躍進分析稱，當前上市看似時機不好，但反過來也是一個最好的時機，尤其是房地產下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢。魔方若是上市，後續房源收購的成本有望降低，對於其擴大經營規模有積極的作用。

此外，嚴躍進認爲，新一輪長租公寓的改革面臨新機會，目前內地有四支已發或待發的REITs產品。魔方也需要在金融創新方面發力，尤其是圍繞新市民、青年人、三孩家庭等積極做住房產品的設計，吻合改革導向，積極做好財務管理，自然會得到投資者的認可。

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標題：魔方生活服務集團遞交招股書，在管公寓超7.6萬套

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