雷遞網 雷建平 9月27日

魔方生活服務集團有限公司（簡稱：“魔方生活”）日前遞交招股書，准備在港交所上市。

魔方生活此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及战略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

當然，魔方生活在港股能否走通也存在很大懸念，一方面是當前資本市場很差，另一方面，是這個行業經常有大量企業暴雷，很多投資方損失慘重。

在長租公寓的鏈條中，房東、長租公寓、租客鏈條中，房東處於上遊，很多長租公寓一直處於虧損狀態。

2019年恰逢經濟“寒冬”，大量長租公寓企業生存艱難。原本指望2020春節开年的一波小陽春回暖，卻先等來了疫情。這之前，蛋殼就暴雷，短短一年時間就從紐交所被摘牌退市。

年營收14.7億

魔方生活於2009年开始在南京發展集中式長租公寓業務。區別於分散式長租公寓運營商從不同個人業主獲得物業來源的做法，集中式長租公寓運營商通常與大型機構業主籤訂長期整租協議，確保集中式長租公寓運營的穩定性。

魔方生活主要提供白領公寓及藍領公寓。

其中，魔方生活主要以旗艦品牌魔方公寓運營及管理白領公寓，魔方公寓提供一居室公寓及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於3000元至6000元，在其他城市月租介於2000元至4000元之間。

藍領公寓則是面向藍領人員的宿舍式公寓，主要以9號樓公寓品牌經營，首家9號樓公寓於2016年开業。每套9號樓公寓的每間房間通常配備2至8張牀，每張牀位的月租價格介於500元至1000元。

截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。於2021年，魔方生活在北京及上海合共擁有約35100套運營中公寓，在廣州及深圳合共擁有14000套運營中公寓。

招股書顯示，魔方生活2019年、2020年、2021年營收分別爲9.47億元、9.49億元、14.71億元；期內利潤分別爲6355萬元、-2.3億元、2.95億元。

魔方生活2022年上半年營收爲8.5億元，期內利潤爲41萬元；上年同期的營收爲6.85億元，期內利潤爲1.62億元。

魔方生活2019年、2020年、2021年EBITDA分別爲5.08億、1.48億元、8.78億元；2022年上半年EBITDA爲3.04億，上年同期的EBITDA爲4.24億元。

魔方生活2019年、2020年、2021年經調整EBITDA分別爲2145萬元、169萬元、2.67億元；魔方生活2022年上半年經調整EBITDA爲1.58億元，上年同期的經調整EBITDA爲1.17億元。

截至2022年6月30日，魔方生活持有現金及現金等價物爲6.23億元，上年同期持有的現金及現金等價物爲8.53億元。

華平爲大股東

魔方生活執行董事爲柳佳女士，非執行董事分別爲鄭南雁、PERLMANJeffrey David、吳凱盈女士、張其奇、張昱諍女士、李曉梅女士、LIM Meng Ann；獨立非執行董事分別爲宋成立、王燦、何愚、李詩鴻博士。

2016年魔方生活C輪融資近3億美元，2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，背後的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等。

此次IPO前，華平投資透過PeridotGem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或間接擁有約51.62%的股權；

其中，Peridot Gem Investment持股爲42.25%，Peridot Gem Group持股爲3.81%，Mordenite Gem持股爲5.56%。

CDPQ(Asia)擁有16.8％股權，CDPQ是由魁北克省立法機關的一項特別法案創立的無股本法人，管理其存款人的基金，主要包括來自加拿大魁北克省的公共 和准公共養老金和保險計劃。

由中航信托控制的HangFangInvestment擁有12.5%股權，德同資本旗下DT MF Investment持股爲4.48%，丁敏女士持股爲3.62%，鄭南雁旗下FortuNews持股爲3.25%，GGX Holdings持股爲2.86%，BLL Holding持股爲2.14%。柳佳女士通過KWJ Investment持有公司已發行股本的0.3%。

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