9月28日，萬科發布《關於萬物雲境外上市全球發售及最終發售價範圍的公告》，萬物雲本次全球發售的萬物雲H股股份最終發售價格爲每股49.35港元，緊隨全球發售完成後的萬物雲市值將約爲575.98億港元。

萬物雲公开發售的股份出現認購不足的現象。根據發售價及配發結果公告，萬物雲共接獲4681份有效申請，認購合共953萬股香港發售股份，僅相當於可供認購香港發售股份總數的約0.82倍。

投資者態度分化

由於公开認購不足，萬物雲啓動重新分配程序，合共214萬股未認購股份已重新分配至國際發售。截至目前，萬物雲公开發售股份相當於全球發售項下初步提呈發售的發售股份總數的約8.17%。 不同於公开認購，國際發售方面，萬物雲獲超額認購。根據公告，約爲國際發售項下初步可供認購的1.05億股H股總數的3.3倍以上，最終數目爲1.07億股H股，相當於全球發售項下發售股份總數的約91.83%。 萬科的資本朋友圈充分顯示了托底作用，按發售價每股發售股份49.35港元計算，萬物雲的基石投資者已認購4383萬股發售股份，約佔發行後股本的約3.76%，相當於全球發售項下發售股份數目的約37.56%。 公开發售和專業投資機構的認購態度出現分化，讓萬物雲上市又多了一個看點。不僅如此，萬物雲按計劃將於9月29日正式掛牌，但今天的暗盤交易亦不樂觀。據觀察，截至收盤，萬物雲暗盤交易顯示報價45.30港元，較招股價跌8.21%。 對此，匯生國際融資總裁黃立衝認爲，萬物雲遇冷最主要的原因是整個資本市場氣氛不好。據和訊觀察，今日港股主要股指全线大跌，截至收盤，恆生指數報17250.88點，跌3.41%，創近11年新低。 黃立衝表示，公衆很多時候是受整個環境的影響，也會考慮PE，萬物雲PE還是比較貴的，就當下而言，公衆可能興趣不大。至於專業投資者和機構投資者，有很多非市場因素，萬科本身可能也有一些機制。 IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，雖然萬物雲的規模和質地都堪稱物業龍頭股，但是在香港市場市況不好、市場信心普遍缺乏且物業股整體走低的情況下，香港公开發售認購不足合乎邏輯。 柏文喜還表示，對萬物雲來說，當前確實並非最佳的發行窗口期，不過在房地產市場回暖不確定性較大的情況下，萬物雲能夠上市是第一位的，無論對萬物雲本身還是對萬科而言，都是利大於弊的，此時的企業估值顯然已經不是那么重要了。

上市背後的考量

情緒傳導是資本市場的常態機制，按照資本市場的長期發展規律來看，業務基本面才是應對波動的基石，資本最終會反應出企業價值。 種種跡象表明，萬科對資本市場有比較全面的認知，萬科董事會主席鬱亮多次表示，分拆萬物雲上市是希望通過上市獲得更大的發展空間。通過資本市場能夠獲得怎么樣的力量，支持萬物雲的進一步發展，這是萬科思慮的重點。 從發行規模來看，萬科對資本市場早有預判。公告顯示，萬物雲總發行數股爲1.17億股，約佔已發行股本的10.0%。據和訊觀察，截至目前，碧桂園服務的香港流通股大約33.73億股，華潤萬象生活大約22.82億股，萬物雲的新股比例較低。

萬物雲最新股本結構，數據來源：wind 錯過高估值，就意味着錯過更多的融資，這樣的機會成本背後，萬科究竟想得到什么？這一點尤爲關鍵，從中可以窺見萬科發展的思路和風格，回歸到鬱亮所說的更大的發展空間，多達829頁的萬物雲招股書也許給出了一些解釋。 在招股書中，萬科對萬物雲分拆上市做過解釋，一是在獨立平台上實現對萬物雲的投資價值的機會；二是使萬物雲建立獨立的融資平台；三是吸引战略投資者；四是更爲集中的發展、战略規劃並更好地分配資源；五是提升萬物雲的聲譽，更好地實現價值；六是提高萬物雲運營及財務透明度。 在黃立衝看來，更大的發展空間主要是通過收購，獲取潛在的收購標的。柏文喜則認爲，這可能是指更高的市場佔有率、更大的市場規模與更強的盈利能力、可持續增長能力等。 柏文喜表示，萬物雲通過資本市場提升自身流動性，從而優化企業基本面，除此之外，還促使企業治理更加規範透明，並提升企業的品牌影響力與市場公信力，有助於優化企業的經營環境與提升企業自身發展能力。 實際上，萬物雲把募集資金的最高比例約35%將用於新業務的嘗試，也就是“聚焦濃度战略”。“我覺得這個嘗試是有很好的方向。”睿觀研究院院長郝炬表示，新战略能否成功還需要探索，前期要跟社區和街道合作，同時需要一部分硬件投入，但思路方向很清晣。 中國城市密度比較大，而且以包幹制爲主，郝炬認爲，通過聚焦區域，在提供優質的街道和物業管理服務同時，可以實現服務鏈的整合，降低服務成本，實現創新業務來實現業績增長。 根據2022年未經審計的中期報表，萬物雲收入142.43億元，其中，社區空間居住消費服務收入79.95億元，佔比約56%；商企和城市空間綜合服務收入50.93億元，佔比約35.8%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.56億元，佔比約8%。 業態完整，無論是規模還是增值創新業務，表現都不錯，郝炬認爲，這是萬物雲跟其他公司的區別，不僅如此，科技是物業管理行業規模效應的最重要體現，萬物雲一年能做到20億左右規模，在行業裏規模不低，這些都是“聚焦濃度战略”得以實施的基本前提。

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標題：萬物雲上市前夜觀察

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