豔姐說

盼星星，盼月亮，在地產物業江湖打拼了30年的萬物雲，今天（9月29日）終於在香港聯交所主板上市。

此前一天（9月28日），萬科已發布相關公告稱，萬物雲的最終發售價格爲每股49.35港元。

此前業界也盛傳萬物雲市值或超千億，但按照公告指出：倘全球發售按最終發售價格進行,緊隨全球發售完成後(惟於超額配股權獲行使前)的萬物雲市值將約爲575.98億港元。遠沒有預期的高。

今早，萬物雲开盤，截至發稿，萬物雲報47.25港元每股，跌4.26%，總市值低於500億港元，爲496.32億。 剛开盤的整體表現並沒有如很多人預期的那么好。這或許也和整體物業行業的大環境相關。

但無論怎樣，股價只是反映一個時點的市場態度，後續萬物雲股價上揚的可能性還是非常大的。

萬科董事會主席鬱亮表達了自己對於萬物雲未來發展的期待：

我相信萬物雲團隊將會全力以赴，時間會證明萬物雲的價值。

萬物雲在地產江湖叱吒風雲30年，其服務模式和創新動作也得到了大部分人的認可。今朝萬物雲終於上市，後續還會有怎樣的故事？豔姐很是期待。

01 市值敵不過華潤萬象生活 鬱亮在今年3月31日的業績發布會上，說到如何衡量萬科經營服務業務的成功時，用了下面這個形象的比喻：

第一個標准是能否上市，也就是長大成人了就應該去成家立業，去外面闖蕩了。所以萬科把每個業務能不能獨立上市，作爲成功的標志之一。

在當日的業績會上，萬物雲CEO朱保全的這句話也和鬱亮的觀點相呼應：

“兒子長大了，可以獨立發展了。”

1天後（4月1日），萬物雲正式向港交所遞交招股書。

在房地產行業進入深度調整期的當下，物業上市熱潮也逐漸褪去，今年有部分物企上市，甚至出現破發的窘境。

萬物雲此次上市，或許已經不再是上市的最佳風口期。

在行業進入深度調整期的當下，即使是此前被炒得火熱的物業股，現在似乎也不受待見。

3月初，今年首個赴港上市的物企，上市即破發，也給過去兩三年來火熱的物業上市熱潮潑上了一盆冷水。

然而，上市是意料之中，時機卻是意料之外，爲何萬物雲要在這個節骨眼上市？

其實早在去年萬物雲就被傳出要上市，但在去年股東大會上，萬科表示要等被大家認可爲城市服務商才上市。

在今年3月31日業績會上，朱保全又表示，當下萬物雲上市時點更合適，因爲投資者給的估值會更加理性。

朱保全在描述上市原因時，用了比較形象的比喻：

公司分拆萬物雲上市主要還是覺得這個兒子已經是個成年人了，需要通過引入國內外的機構投資者進一步提高萬物雲的綜合實力，奠定行業的領導地位，吸引和保留人才，公司的既定战略不會以捕捉資本市場的窗口爲主要考慮因素。

事實上，早在幾年前，資本市場就已經用腳投票：

2017年，萬科物業就成功引入了兩家战略投資者，這兩家投資者爲博裕資本與58集團。博裕資本以其管理的基金認購25%股權，代價爲15億元，58集團以其下屬公司認購5%股權，代價3億元。

博裕資本是一家專注於大中華地區的大型私募股權投資機構，其在战略規劃、公司治理、資本市場運作等方面爲公司提供長期支持。

58集團則是大型互聯網平台，擁有海量的客戶群體，58集團爲萬科物業打开了一個互聯網生活服務連接的窗口。

兩位股東已在上市前完成了一輪套現，其中姚勁波套現近20億，博裕資本套現近70億。

在萬物雲IPO前夕，陽光城也賣出萬物雲2.91%股權，套現30.52億元，加上博譽資本以及58同城轉讓股權套現金額推算，有人推斷萬物雲估值或超千億。

在9月19日，萬物雲發布了全球發售公告：

公告中稱此次發行規模預計8-9億美金，和此前傳言的20億左右美金有所差距大，但該筆交易仍然是港股市場規模最大的IPO。

在這份發售公告中，備受關注的就是基石投資者的豪華陣容，其中包括混合所有制改革基金、中國誠通投資、UBS AM Singapore（瑞銀）、淡馬錫等。

然而，萬物雲的市值並沒有如預期超過千億，僅在500億左右徘徊。對比同行：

華潤萬象生活與碧桂園服務的總市值分別約爲712億港元、432億港元，排在他們後面的兩家央企物業股——中海物業、保利物業總市值分別約爲239億港元、240億港元。（統計截止時間：2022年9月29日上午9:30）

其余大多數物業企業的市值都在200億港元朝下。

總體來說，萬物雲仍然處於物企第一梯隊。

02 信任比毛利率重要

物企上市，投資者更多關注的是規模、盈利能力以及外拓能力等方面。

在管理規模上，萬物雲位於國內物企第一梯隊陣列：

截至2021年12月31日，萬物雲在管住宅及商企物業建築面積約7.85億平方米。

其中，住宅物業的在管面積最大，萬物雲共管理了2823個住宅物業，在管建築面積約6.6億平方米，合約建築面積(包含在管建築面積及未交付建築面積)約8.78億平方米。

現如今，衡量一家物企的影響力，一個指標就是這家物業第三方管理規模佔比的是多少。根據招股書數據顯示，萬物雲的外拓能力較強，可以說是管理輸出的典型房企：

根據招股書顯示，2019年-2021年，社區空間居住消費服務板塊的住宅項目服務，來自第三方的管理面積分別約爲42.2%、43.1%、50.5%。

商企和城市空間綜合服務板塊的物業及設施管理服務，來自第三方的管理面積約爲76.7%、81.5%、84.7%。

從收入上來看，2019年-2021年，萬物雲來自第三方收入佔總營收的比重約84.6%、 81.4%、80.8%。

雖然從招股書上可以看到萬物雲在規模和外拓能力方面的優勢，但是在利潤數據上，萬物雲似乎稍顯遜色：

招股書數據顯示，2019年-2021年，萬物雲的毛利分別約爲24.68億元、33.65億元、40.20億元，毛利率約爲17.7%、18.5%、17.0%。

而據中信證券統計，去年上半年，樣本物業企業毛利率爲28.8%。2021年碧桂園服務的毛利率爲30.7%，雅生活服務的毛利率爲27.5%。

對此，萬物雲也在招股書中進行了闡釋：

員工成本及成本的任何大幅增加均可能對利潤率產生負面影響，並降低盈利能力。萬物雲的盈利能力取決於員工成本，而員工成本影響銷售成本及其他運營开支，如管理开支和銷售及分銷开支。

在3月31日舉行的2021年萬科業績推介會上，萬物雲董事會主席朱保全表示，從已上市物企看，大概分爲兩個陣營，一類是毛利率在15%左右，一類是在30%左右。

萬物雲毛利率在15%左右，從分析師的報告看，15%是一個合理區間。他還稱，物業服務是民生行業，信任關系遠比毛利率重要。

03 “一哥”萬物雲

萬物雲上市之所以這么受關注，很大一部分原因是因爲過去它在物業領域的成就。

當然，任何企業的成功都不是一蹴而就的，而是一種長期主義，對於萬物雲來說，則是在服務質量上近乎偏執的長期主義。

提起萬物雲的起源，有一個事實不可忽視，那就是日本SONY公司優質的售後服務的啓迪。

萬科最开始是做貿易起家，創業初期曾經是SONY公司的代理商，SONY公司對售後服務工作嚴謹和細致，這也潛移默化的影響了萬科的領導人和團隊。

於是，重視質量和售後服務便被奉爲了萬科物業管理的“金科玉律”。

雖然萬科物業在形式上借鑑了以新鴻基爲代表的香港物管模式，但萬科物業的燈塔，一直都是SONY公司專業嚴謹的售後服務。所以我們看到，萬科的服務就真的會在很多細節上花功夫，從而打動客戶的內心。

當然，任何一家企業的出圈，都需要膽識和創新：

1991年8月，萬科首個住宅項目天景花園創立了物業管理“共管式”模式，建立了中國第一個業主管理委員會。

在之後的10余年間，萬科物業开創了業內的多個第一：

率先推出酒店式管理模式

參與中國物業管理第一次公开投標活動，獲得深圳鹿丹村小區的管理權

率先推出“物業管理報告”制度…… 

开創行業爆款“產品”四點半學堂、第五食堂等等

這些產品或服務，都擊中了客戶的痛點：

以萬科第五食堂爲例，它的誕生是因萬科物業發現業主平日工作繁忙，無暇照顧家人和自己的飲食，只能去附近餐館用餐，過高的消費成本暫且不說，關鍵是食品安全問題帶來的健康隱患。  

萬科物業通過與同行的交流和考察，最終明確了目標：一是快餐的形式；二是需要休闲舒適的裝修風格；第三是最重要的，嚴把食品安全關。

第五食堂最終應運而生，發展至今，成爲國內少見的物業自己創辦的社區食堂品牌。

萬物雲在一些很小的事情上也會做到極致：

比如去年10月19日，萬科物業做了一件事：

萬科物業宣布，全部籤約合同期內所服務的住宅項目將從2022年1月1日起設立：

“電梯困人關懷金”

即在乘梯人無不文明行爲、無市政供電閃斷等不可抗力情況下，出現電梯故障困人的，被困的乘梯人可獲領每人200元的關懷金。

此前，幾乎很少見到有哪家物企重視“電梯困人”這種細碎的問題，更不會推出關懷金，但萬科正是通過這種細節問題的處理，而獲得了業主們的信任。

大道至簡，萬科物業就是把業主生活中每一個需求的解決方案都做到極致，成爲了行業中的一哥。

04 萬物雲的“觸角”

現如今，已經很難把萬物雲單單理解成一家做傳統物業的公司，它不單服務於住宅和商業辦公領域，它把觸角伸向了更寬廣的領域。

2018年5月，萬物雲又做了一件开創性的事情：

與珠海大橫琴投資有限公司籤署战略合作協議，雙方將攜手打造國內首個“物業城市”治理模式。

對橫琴城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務+運營”，力爭將橫琴打造成爲一座“五星級城市”。

也就是說，萬科不單單要服務於業主、房企，還要服務於城市，做一個城市服務商。

之後，萬科物業落地雄安新區、廣州白雲、成都高新區、青島動車小鎮、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區、江門人才島等10城16項目，打造了業內獨有的城市服務模式。

2020年，全國首個城市服務品牌萬物雲城發布，萬物雲城給自己定了一個“小目標”——在京津冀、長三角、大灣區三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，計劃三年內落地100個城市服務項目。

2020年，萬物雲CEO朱保全提出：

“未來萬物雲的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”

目前，在萬科的業務版圖中，擁有諸多品牌，但最清晰的還是萬科物業、萬物梁行、萬物雲城分別對應的社區服務、商企服務、城市服務三大業務板塊。

萬物雲業務版圖

值得注意的是，在SPACE板塊裏，與萬科物業並列出現譽鷹平台，新聞裏常見的伯恩物業與陽光智博物業都在平台中。

結語

一般來說，物企在上市之後，股東往往會倒逼企業控制成本、提升利潤、做大規模，這在某種程度上可能會降低物業的服務品質和客戶滿意度。

所以這也是萬物雲上市後必須面臨的課題。

但如今的萬物雲優勢在於，業務版圖的多元性、战略前瞻能力以及團隊的執行力。

有點期待，未來萬物雲會帶給行業怎樣的新故事。

參考資料：

1、萬科物業模式的發展歷程，新安房產網

2、物業"撕逼"大战在即？萬科要做首個百億級物業公司，搜狐焦點長沙站

3、中國品牌日：萬科物業講了這三個故事，樂居

4、城市服務品牌發布 “萬物雲城”愿將服務文化注入百城，萬物有雲

5、“龍頭”萬科物業還不上市，鬱亮在等什么？|| 焦點，無冕財經

6、【萬科文化】 第五食堂的無限可能，萬科佛山

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標題：剛剛港交所迎今年最大IPO！“一哥”萬物雲逆風上市破發...

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