9月29日，造車新勢力零跑汽車和萬科旗下物業萬物雲，齊齊登上港股。

但兩者都破發了，不過萬物雲比隔壁零跑強太多。零跑一度跌超36%，相比之下萬物雲則跌7%左右。

在現在港股多破發、物業股估值泡沫被戳破的大環境下，萬物雲的表現已算堅挺，也給弱市帶來了一束光。

萬物雲上市

9月19日，萬物雲开啓認購，計劃全球發售的股份數目爲1.17億股，僅佔萬物雲總發行股本的10%。其中在港發售0.12億股，國際發售1.05億股。

結果香港市場並沒有搶破頭，只獲得了0.82倍的不足額認購，好在國際發售獲得3.3倍的超額認購，最終萬物雲發售股份爲1.07億H股。

顯然，包括淡馬錫、瑞銀資管在內組成的基石“天團”提供了很大助力，後續也等於給市場一個回調的看好。

在當前行情下，破發不算意外。萬物雲多次跟外界說：對眼下的估值並沒那么看重。鬱亮說：“萬科分拆物業上市，不是最在意短期市場的估值，更在意的是通過資本市場能夠獲得更多的力量。”

意思很明確：先上市，其他的以後再說。現在看來鬱亮這個目標已實現，未來就看如何使出十八般武藝來提升市值了。

物業股不容易

萬物雲的上市時機並不算友好。恆生物業服務及管理指數，已經從2021年的一萬點下跌至當前的2500點左右。

在年初至今上市的5家物企中，超半數都出現了破發。目前，萬物雲市值536.88億港元，雖僅次於華潤萬象生活，但也不及之前的千億預期。

數據顯示，2018年~2019年物業股市盈率普遍在50倍左右，2020年前後上市的則多在30倍~40倍，但現在基本都腰斬了。截至8月末，59家上市物企PE均值首次跌破十倍，僅剩8倍。

截至9月29日收盤，港股前十大物企表現如下：

其中碧桂園服務由36.63倍下降至7.46倍，金科服務由21.13倍下降至7.55倍。

物企股價表現也不理想，年內漲跌幅中位數爲-57.7%，有6家年內跌幅超過50%。

雖然跌跌不休，但目前華潤萬象生活、中海物業、綠城服務的PE也在20倍以上。這說明物企整體估值回歸理性的同時，市場仍看好優質物企，特別是較爲穩定的央國企。

港股估值處十年來低位

萬物雲上市遇冷，最主要的原因還是整個資本市場氣氛不好。

港股估值是否達到最低點？現在上港股還有沒有價值？投資機構是否還看好？這些問題都令港股IPO更加雲霧繚繞。

當前，港股基本處於近十年來的最低估值，已是全球主要市場中估值最低的市場之一。港股估值與盈利雙殺，外受全球通脹、美聯儲加息，內受中概股回港等因素影響。因此衝刺港股也更爲不易。

業內人士表示：港股需要真金白銀去申購，還要收打新費。加息意味着資金成本高了，打新的吸引力相對就弱化了，因此投資者並不敢輕易加槓杆入局。所以萬物雲此前認購不足額也就在意料之中了。

今年前八個月，申請港股上市的已超230家，截至目前僅48家成功上市。從融資額來看，前八月合計募資562億港元，去年同期則爲2714億港元，屬實慘淡。甚至還有不少投行，都傳出裁員的消息。

環境如此，企業還有沒有必要上港股？業內人士表示：能融到錢就是值得的了。而對於投資機構而言，投資於低估值不是市場的主要邏輯，還是得看企業的基本面，以及是否有成長性。

提升盈利能力是關鍵

2019年-2021年，萬物雲營收分別爲139億、181億、237億，保持在30%左右的增速，今年一季度同比增長提升到了44%。

在經營上，萬科算是最穩定的房企之一。萬科這個金字招牌，也足以給萬物雲提供增長的支撐。這對於長期投資者來說也是一個利好。

不過，此前萬科將萬科物業改名萬物雲，意在降低物業屬性，增強科技屬性。但從收入貢獻來看，萬物雲目前依然還是一家物業管理公司，與科技關聯較大的解決方案服務不及10%。

與此同時，萬物雲的盈利能力也有待加強。2019年至2022年前三個月，萬物雲的毛利率從17.7%下滑至14.5%，淨利率從7.5%下滑至4.7%。

已披露2021年年報的15家物管公司，平均毛利率爲27.93%。萬物雲的毛利率遠低於行業均值超10個百分點。

未來就看萬物雲能否提升盈利能力，給資本市場講好科技故事，保持業績增長了。

結語

物業品牌能做到全國知名的屈指可數，即使萬物雲的規模和質地都堪稱物業龍頭股，但大環境如此，認購不足以及开盤破發也合乎邏輯。

但對於萬物雲而言，目前至少拿下了上市席位，在房地產市場回暖不確定性較大的情況下，還是利大於弊的。

物管是個長跑賽道，未來如何把來之不易融的錢好好利用，提升估值，才是萬物雲接下來最該思考的問題。

•END•

本文作者可以追加內容哦 !