魔方上市，讓跌倒起伏的長租市場再次被關注。

3年前，青客搶佔第一股、蛋殼也迫不及待奔赴上市，後因經營不善而暴雷，當現在第三家長租公寓的上市，而且還是港交所首個長租股，我們又該如何看？魔方生活的上市又會如何影響長租市場呢？

一、港交所迎來首個長租公寓？

據每日經濟新聞的報道，魔方生活服務集團在港交所提交招股書，摩根士丹利、建銀國際爲聯席保薦人。魔方生活服務集團也成爲成爲首個赴港IPO的長租公寓企業。

招股書顯示，魔方生活服務旗艦品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員；以及在2016年推出的9號樓公寓，主要爲藍領人員提供宿舍類住宿解決方案。

截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。於2021年，魔方生活在北京及上海合共擁有約35100套運營中公寓，在廣州及深圳合共擁有14000套運營中公寓。

據弗若斯特沙利文資料，中國租賃公寓行業市場規模在2021年底已大幅增長至1.8萬億元，預計到2026年底將進一步擴大到2.7萬億元，復合年增長率爲8.4%。同時，預計集中式長租公寓市場將更迅速地增長，從2021年的449億元增加至2026年的1252億元，復合年增長率爲22.8%。

二、魔方生活的上市將如何影響長租公寓市場？

面對着魔方生活的上市，很多人都在問魔方生活的上市到底意味着什么？我們該怎么分析判斷魔方生活的上市？魔方生活上市的背後又會對整個長租市場帶來什么樣的影響？

首先，魔方生活的上市代表着長租行業的發展信心再一次獲得了認可。

需要指出的是，魔方並不是長租行業率先上市的企業，卻是三年來唯一發出公开嘗試的企業——在蛋殼和青客的前車之鑑下，長租行業一度被認爲“不是一個好生意”。

而根據魔方生活的招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服務集團收入爲9.46億元、9.48億元及14.71億元，復合年增長率爲24.7%。同期，魔方生活服務毛利爲8.08億元、7.86億元及12.67億元，同期歸屬股東淨利潤爲6037萬元、-2.29億元及2.82億元。雖稱不上利潤豐厚，卻是扎實盈利了。

其次，長租行業信心的背後，是市場從“大亂向大治”、從低谷期逐漸回到增長期的大趨勢。

我們縱觀整個長租市場的發展就會發現，長租市場和之前終於產業成長的路徑是相當類似的，在產業發展的初期，由於市場前景看好，大量的資本蜂擁而入，從而快速形成了第一批市場的頭部玩家，但是市場上不少企業過於急功近利，將過度租金貸、高收低租等多種畸形擴張方式引入到了市場之中結果導致了整個市場混亂，甚至有一批管理不善的長租公寓企業出現問題，逐漸被市場出清淘汰，成爲了市場的棄子。

但是，經歷了一段時間的市場療傷和市場重構之後，市場的需求开始重新恢復，一個產業生命周期中從“大亂向大治”的發展循環正在形成。其實，大家仔細分析就會發現，在當前各地房價相對較高的客觀事實之下，大量新進社會的年輕人在相當長的一段時間內可能難以完全負擔起自己买房的壓力，租房就成爲了必然的選擇。根據前瞻產業研究院整理的數據顯示，在近幾年間，中國流動人口主要向一、二线城市聚集，並呈現出年齡低、租房需求量大、租賃周期長的特點。一份針對7萬多名租房人的問卷顯示：超過1/4的人租住長達5年以上，超過6成的租房人租住時間超過3年。

在這樣的大背景下，租房成爲了客觀的剛需，在這種剛需的驅動下，長租企業开始逐漸回歸服務的本質，不斷向着一種不斷需求信任的方向發展，長租市場將會從低谷期逐漸回歸到正常的增長軌道上。

第三，魔方欲上市、長租進入第二增長曲线，長租頭部企業的價值更值得被關注。

在中國長租市場上，一類是以魔方生活這樣爲代表的集中式長租公寓，一類是以自如爲代表的分散式模式。且不提自如目前集中式業務發展的如火如荼，目前已經有獨棟公寓、酒店式公寓、藍領公寓、高端租賃公寓和租賃社區等各種集中式租住產品，其分散式公寓市場規模與宏觀價值也更適配國內住房租賃市場的需求。因此魔方生活欲上市之舉，也讓自如這樣長租機構的頭部企業備受關注。

先看市場規模。數據顯示，魔方生活約有7.6萬套集中式公寓房源在管。相比之下，自如旗下雖然僅有153棟、約2.2萬套集中式公寓房源在管，但是自如旗下總計管理近100萬間房源，服務50萬業主和500萬自如租客，居住產品也涵蓋品質合租、整租、豪宅等。對於居住體驗端體驗，自如也在摸索優化，在整租產品“心舍2.0”上，增加了多種定制化設計。在合租房源方面，今年8月自如發布“友家7.0”產品，包含限量概念版本和致敬百年包豪斯風格版本，聯合德國設計團隊以巧思共同研發打造，均在簡約的同時，兼具功能與實用，更貼合年輕人的喜好和品位。

在看宏觀價值。當前的住房租賃體系中，傳統的中介出租、個人房東出租仍在租房市場中佔比較大，存在信息不對稱、房源不透明、租期難保障等問題。此外，在佔據長租市場主要供給的存量房屋中，房齡20年以上佔比達65.3%,其中40%存在質量、環境、配套錯配的問題，難以滿足租住群體日益增長的品質需求。

而近年來，長租機構從市場上收集房源，經過統一風格的裝修和配置從而達到可以出租的條件，將一大批“老破小”轉換爲高品質單間合租房、整租房，爲解決住房需求發揮了重要作用。同時，自如革新長租機構的發展方式，逐漸優化完善了之前重資產的長期包租模式，而是逐漸开始推出了與房東合作“收益共享、風險共擔”的增益租模式，通過這個模式在有效地降低了用戶的管理壓力的同時，更加透明地推動了房屋租賃市場的發展。

實際上，如果進一步將目光放大至整體租房市場，不難發現，面對全國以億爲單、一线、新一线城市以百萬爲單位的租房群體，以升級、改造城市存量住房爲主的分散式長租公寓無疑有着天然的市場空間與社會價值。

可以說，當前整個長租市場正在和過去告別，長租市場正在進入第二增長曲线的階段，經歷了之前的洗牌與洗禮之後，長租企業都开始逐漸瞄准長期價值，更加看重長遠的發展。

綜上，這次魔方生活走上了上市的道路，對於整個長租市場將會是重要的裏程牌事件，這將讓整個資本市場重新關注長租公寓這個賽道，而長租市場的發展則更容易吸引產業參與的加入，在這樣的情況下無論是做集中段的魔方生活還是做全量市場的自如模式都有可能有更多的市場空間，從而幫助其走上更好的發展路徑。

因此，長租公寓市場將會迎來新的一輪發展機遇，更加值得我們去仔細研究和看待。

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