萬物雲（02602.HK）上市的前一天，香港股票市場剛剛經歷了一波下跌行情。

9月28日的港股跌了3.41%，收報17250.88點，創近11年新低，這明顯不是“物業老大哥”出場時預想的氛圍。

同一天，萬物雲通過公告披露了配發結果，公开發售的股份出現認購不足的現象，所謂的“豪華朋友圈”並沒有幫上太多的忙，根據公告，有效申請僅相當於可供認購香港發售股份總數的約0.82倍。

這不免讓所有關心萬物雲的人替它捏一把汗，但萬物雲掛牌已經箭在弦上。

到了9月29日9點开市，萬物雲無懸念破發。9點半，報每股45.9港元，較49.35港元的發行價下跌6.99%，收盤報46港元/股，收跌6.79%。

除了大環境，破發和較高的市盈率也有關系。

萬科發行市盈率33倍，如今的港股物業股市盈率普遍掉至個位數，這是個連大熱的科技股都少有的水平。IPG中國首席經濟學家柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產》說：“萬物雲在一級市場的估值顯然是偏高的。”

募資56億港元，萬物雲成爲港股年內規模最大的IPO。

但客觀來看，萬物雲早已錯過了物業股上市的黃金時間，它的最終估值相比2021年底最高峰的113港元/股，打了個“對折”。這個穩坐管理面積頭把交椅的龐然大物，估值還沒到千億。

“這是最差的時機，也是最好的時機。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對《鳳凰WEEKLY地產》說，“雖然當前估值相對低一些，但它可以用低估值去購买其他估值更低的物業企業。”

鋪墊多年

29日上午，萬物雲將敲鐘現場設在了它在深圳梅林的總部大樓，萬物雲董事長朱保全、萬科總裁祝九勝、萬科CFO韓慧華、萬科董事會祕書朱旭等一衆管理層出席，甚至還有久未出現在萬科員工面前的董事會名譽主席王石。唯獨缺了正在外地、無法趕往現場的萬科董事會主席鬱亮。

鬱亮通過視頻的方式慶祝萬物雲上市，他說：“今天對萬物雲而言，是一個全新的起點。”

朱保全看起來一直是萬物雲的靈魂人物，但真正抓着萬科分拆物業上市按鈕的應該還是鬱亮。

過去幾年，關於物業是否要上市，一直是鬱亮出面回應。在2020年9月朱保全接受媒體群訪時，提及上市問題，朱保全還是謹慎地表示：“這個要以鬱主席的口徑爲准。”

萬科物業起步得非常早，在1990年，中國內地第一家成立小區業委會的深圳天景花園，就是由萬科开發、萬科物業服務的，深圳天景花園也是萬科物業的起點。不過，萬科物業的市場化運營比較晚，一直到2015年才开始，比“物業第一股”彩生活上市還要晚1年。

萬科物業最早出現上市傳聞大概是在2018年。

當時鬱亮斬釘截鐵地擊破傳言：“我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了”。到了2019年，鬱亮的口徑變成“要等到萬科物業成爲城市服務商，區別於傳統的物業公司，才會讓其上市”。

上市的起步時間也許真的在2018年。一名萬科物業的前員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“2019年的時候，公司的會計已經爲上市做了不止一遍的账了。”

到2020年，上市的時間表依舊沒有出來，鬱亮說：“萬科物業一定會上市，但時間還沒確定”。2020年10月，萬科物業更名爲“萬物雲”，引起了市場一陣聯想，萬科很像是在爲分拆物業上市做鋪墊了。

2021年6月，鬱亮的口徑开始明晰，“萬科會在未來適時給萬物雲做上市安排。”

隨後，萬物雲开啓了上市之路。

2022年4月，萬物雲正式遞交招股書；9月19日啓動全球招股；9月28日，發售價定在每股49.35港元，市值約575.98億港元，發行市盈率33倍左右。

以市值計算，萬物雲在港股的上市物企中排名第二，僅次於華潤萬象生活。

過去幾年間，萬科物業把准備做到了最足：升級社區服務，並購戴德梁行，打包萬睿科技，形成Space、Tech和Grow三大模塊，2021年收入計排名全行業第一，市佔率達4.28%。

“萬物雲在行業內領先，招股書做得也很透明，找不出什么大的問題。”一名上市物企投關部門的工作人員對《鳳凰WEEEKLY地產》這樣表示。

“流血上市”

准備那么久，萬物雲還是晚了。

2020年到2021年年中的一年半時間，是物業股的巔峰時刻，此後便一去不復返。

2020年，內地一共有18家物企上市成功，那一年大型物企恆大物業、融創服務、華潤萬象生活也在此列。港股物業板塊的總市值在2020年一度突破萬億港元。碧桂園服務的市值在2021年6月29日攀至上市以來最高點，收報84港元/股，總市值2841億港元，高出宇宙房企碧桂園800多億港元。

2021年下半年开始，整個物業股就开始跌跌不休，外部環境變化不斷。IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，物企上市最佳窗口期或已經過去。

與自身相比，萬物雲的估值最高點是在2021年底，早期投資人博裕資本在彼時轉讓約7%的股份，套現近70個億，每股轉讓價格爲人民幣99.8元，比此次上市發行價49.35港元高了一倍有余。回過頭來看，博裕資本的這波操作非常漂亮，它的總投資只有15億。

爲什么萬物雲一定要在此時上市？

“PE（私募股權投資）支持的公司，是流血也要上市的，否則的話要賠錢給PE，所以他們在這個估值上面就沒大關系，包括當年的小米也是這樣子，這種情況很容易破發。”黃立衝說。

除此之外，上市的時機或許和萬物雲對後市的判斷有關。“可能他們認爲現在上和以後上，區別不大。”一名物業行業的中層對《鳳凰WEEKLY地產》說。

作爲對比，龍湖旗下龍湖智慧服務已經完成了聆訊，但至今沒有啓動招股。也許在對未來的判斷上，兩家物企還是有一些區別。

不過，二級市場對萬物雲的影響不會像其他物企那么大。萬物雲僅拿出了11.67億總股本中約10%發行，共1.17億股。這個比例相對來說是比較小的，華潤萬象生活的港股股本共22.83億股，而碧桂園服務的港股股本則達33.73億股。

柏文喜認爲，就萬物雲的基本面來說，無論是從行業地位、在管面積、營收規模、企業運營水平和穩定性、科技含量，還是成長性來看都是相當不錯的行業頭部企業，上市自然能夠帶來經營條件的優化以及未來市場开拓，乃至同業並購能力，對於萬物雲的股價都是非常現實的支撐。

“相信隨着大盤和板塊的恢復，板塊內的頭部企業將會呈現強者恆強的效應，萬物雲的股價後邊應該還有較大的上漲空間。”柏文喜判斷。

黃立衝也持類似觀點，他認爲萬物雲一定程度上具備國企身份，可以從政府手裏拿到物業資源，而且未來港股很多物業公司都可能面臨較大壓力，萬物雲可以拓展地盤。

只是黎明之前，恐怕還是要走一段夜路。

估值有望回調

萬科的高層，曾不止一次表達過對資本市場反應的態度。

今年3月，朱保全說：“萬物雲上市不以捕捉資本市場窗口爲考慮因素。”5個月後，萬科董事會祕書朱旭說：“萬物雲上市不追求行業估值頂點，主要是考慮战略發展。”

幾天前，萬物雲啓動招股時，朱保全說：“差市場結交真朋友”。

上市的這天，鬱亮說：“時間會證明萬物雲的價值。”

也許他們說的是真心話，萬物雲和萬科一樣，都是偏市場化、公衆化的公司，這也是萬科幾十年來安全穿越房地產周期的重要因素。但反過來看，這些職業經理人確實不用和上市公司的市值“共存亡”，因爲公司的股價和估值跟職業經理人的直接關系確實不大，最在意估值的是投資人。

唯一可能關系比較大的是朱保全。據招股書披露，萬物雲通過設立睿達第一到第五有限公司，作爲其境外員工持股平台，共計持股8.57%，朱保全個人佔股1.71%。

不過，萬物雲的股價當然不止於此。

柏文喜認爲，就萬物雲的基本面來說，無論是從行業地位、在管面積、營收規模、企業運營水平和穩定性、科技含量，還是成長性來看都是相當不錯的行業頭部企業，上市自然能夠帶來經營條件的優化以及未來市場开拓，乃至同業並購能力，對於萬物雲的股價都是非常現實的支撐。

“相信隨着大盤和板塊的恢復，板塊內的頭部企業將會呈現強者恆強的效應，萬物雲的股價後邊應該還有較大的上漲空間。”柏文喜判斷。

黃立衝也持類似觀點，他認爲萬物雲一定程度上具備國企身份，可以從政府手裏拿到物業資源，而且未來港股很多物業公司都可能面臨較大壓力，萬物雲可以拓展地盤。

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標題：萬物雲上市即破發，爲港股年內IPO最大規模，估值較去年底下跌過半

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