9月30日，九毛九(09922)發布公告，於2022年9月29日，九毛九控股擬向中山市碧翠收購目標公司(廣東省產權交易集團投資开發有限公司)26%股權及銷售債務。

九毛九表示，公司內部一直都有意將目前所用的總部遷移至目標物業，以靠近商業、時尚及商業中心的中心地帶而受益，有利於公司的長遠發展。
值得注意的是，九毛九买的這塊地，比現在九毛九的總部大了6倍，到底有沒有必要？
據了解，廣州國金天地項目位於廣州市天河區廣州國際金融城，地處廣州商務及商業區的核心地段。該項目已开始建設，目前估計將於2026年前完成开發。
值得注意的是，這筆交易的賣方公司（中山市碧翠），是由碧桂園旗下全資控股公司持股擁有。
這也就意味着，九毛九擬用11億元（首付6.5億，分4年共付3.5億）收購碧桂園旗下廣州國際金融城項目26%的股權。
在公告披露後的當天，九毛九股價大跌20.4%，投資者都表示不理解九毛九爲什么這樣做？买的是餐飲股，怎么突然就多了個房地產概念？

對於投資者來說，九毛九這一操作是極爲不負責的，本來投資者投你的時候，也是因爲看好餐飲行業，看好九毛九的主營業務。
尤其是在餐飲行業受到疫情的摧殘下，已到極度敏感的時期，所有公司都在降低成本，維持好現金流，這時候公司還拿一大筆錢去投房地產？
說是自用，但實際面積擺在那，大家很難相信會买個比現在大6倍的地方來辦公。
我們從2022年中報來看，九毛九上半年營收爲19億，同比下滑5.97%。淨利潤爲5770萬，同比下滑68.98%。

值得注意的是，九毛九花11億买了26%的股權。截止上半年，九毛九的現金余額爲18.45億。
雖然是首付6.5億，但买一塊地花了公司三分之一的現金流，是一筆不小的开銷。

在餐飲和房地產都處在下行周期時，自己的營收和利潤都在持續下滑，且現金流並不多的情況下，做出這樣的決策，是否太過於激進？
最重要的是，公司投資房地產，是否也側面證明了，公司管理層未來不看好主業了，所以想往房地產市場裏炒一把？
但九毛九高管在電話會議上多次強調稱，是公司买來自用的寫字樓。
隨着未來幾年公司的發展，對於辦公的需求會增多，所以會买下這塊地的股權，跟炒地沒關系。
但上文也提到過，這個寫字樓的佔地面積比現在九毛九的辦公區域大了6倍，真的是有那么大的需求嗎？這得畫個問號。
另外，關於這項目的風險評估，九毛九管理層認爲，在這棟樓交手之前，我們更注重的是風險問題更多。不過這項目位於廣州的核心地段，算是優質資產，所以認爲沒什么風險。
關於現金流的問題，九毛九高管表示，11億花的並不多，不會對公司現金流產生影響，也不會影響到對公司接下來兩年的开店計劃。
爲什么在其他企業保住現金流的情況下，九毛九大膽投入？
九毛九高管回應稱：我們對未來的判斷沒那么悲觀，上半年已經很悲觀了，但依舊能夠盈利，已經算可以了。
如果我們對未來還那么悲觀，那我們可以縮減成本把現金都放在账上躺着“過冬”就可以了。
但我們對未來的判斷沒那么差，剛好也差個樓辦公，所以拿這筆錢去买地產資產，對我們來說完全沒什么壓力。
從電話會議中能聽出，九毛九的管理層是真的很喜歡這塊地，多次表示這塊地的確很好，是優質資產。
在九毛九回應這塊地是自用，而不是炒作的時候，股價還只跌12%。在九毛九回應說這塊地是自用之後，股價繼續大跌，最後收跌20%。
公司表示稱，“新總部能有利於集團的長遠發展，以及保持其作爲中國領先的中餐廳品牌管理商及營運商的市場地位。”
這種話對於一個互聯網或是科技公司來說，可能是對的。但你一個做餐飲的，把總部搬到核心地段，到底有多利於公司的長遠發展？
換個角度看，雖然現在說是自用，但也不好說未來會不會看到價格合適，就選擇賣掉。
據了解，卓越曾在2019年用51億拍下了這塊地45%的股權，對應26%的股權價值爲29億。而九毛九花了11億买下26%的股權，相當於在19年的價格上打了個四折。
九毛九按账面計價，以3.3萬元/平米購入此塊地。而目前市價大約爲5+萬元/平米。
也就是說，在地產行業走入下行周期時，九毛九买這塊地實際上是遠低於市場價格的。若未來地產行業出現反轉，那九毛九有一定的獲利空間。
九毛九管理層，很可能看中的就是這一把。誰都不知道5年後地產行業會是什么走勢，在便宜的時候花錢賭一把？
如果未來五年地產行業出現困境反轉，那公司可以賺一把大的，將股權賣出，畢竟也是一线城市的核心地段，算是地產中的優質資產了。
若沒出現困境反轉，按現在3.3萬/平米买下的，能虧的空間也並不大。
結語
所以從短期角度來看，在港股和餐飲行業極爲低迷的時期，做出這樣的舉措，引起股價大跌。
對於小股東來說，即是輸了錢，又是傷了心，肯定是難接受的。大家投你的時候也是投餐飲，不是衝着房地產來的。
從中長期角度來看，這筆生意最後不好說還真賺錢了，但最後換來的是財報上的好看，投資者可能在這筆錢兌現到財報上之前，就已經對公司失去信心了。
最後可能賺了錢，但卻傷了股東的心，值得嗎？
但目前來看，九毛九鐵了心的是买來自用，而不是炒地產，做一波低买高賣，最後財報上的好看，可能也沒有了。

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