@房財經 王哲

宇宙房企碧桂園，在十一長假來臨之際，又給外界“貢獻”了一條節前大新聞。

與以往不同的是，這次碧桂園是以配角的身份出現的，以至於其連一則公告都沒發。

主角則是靠賣刀削面起家的港股餐飲巨頭——九毛九。

9月29日晚，九毛九國際控股發布公告，其間接全資子公司九毛九控股，與碧桂園旗下子公司中山碧翠，及目標公司訂立买賣框架協議。

九毛九將收購目標公司的26%股權，及銷售債務，最高代價爲11億元。於收購完成後，目標公司將成爲九毛九的聯營公司。

這筆买賣多少讓人有些意外。

一方面，碧桂園賣資產，接盤者不是同行，而是幹餐飲的;另一方面，交易雙方所在的領域，都是今年受打擊最爲嚴重的行業。

果然，市場對此作出了迅速反應。

9月30日，九毛九控股股票下跌20.4%，報12.88港元/股，創下上市以來最大單日跌幅;而碧桂園則因九毛九的背書，股價上漲11.38%，報1.86港元/股。

低折賤賣

九毛九此次收購的目標公司，由碧桂園旗下中山碧翠，以及廣東省交易控股集團全資擁有的廣東要素科學研究院，分別持股79%和21%。

目標公司已取得位於廣州天河區，廣州國際金融城若幹地塊的使用權，並在地塊上從事廣州國金天地項目的建設及开發，落成後將成爲一棟230米商業、商務綜合辦公樓，地上50層地下5層。目前項目已开始建設，預計將在2026年前完成开發。

而九毛九此次收購的目標物業，將包括13層商業及辦公場所、3層車位，其中，商業及辦公場所的預估建築面積約3.03萬平方米，佔廣州國金天地項目預期總建築面積約26%。

公告稱，按照33011.66元/平米的價格，此次交易九毛九最高將付出11億元的代價，項目本身的估價爲10億元。

付款方式上，九毛九將分8期向碧桂園進行支付，其中第一期支付6.5億元，往後每期各支付5500萬元。

實際上，此次交易，碧桂園是一筆賠錢的賤賣。從項目本身的價值看，九毛九是賺了的。

資料顯示，目標地塊最早由廣物地產持有。2018年3月，廣物地產在該地塊45%的股權及債券，在南方聯合產權交易中心正式競拍，總價35.75億元。

當時包括碧桂園、保利、陽光城等衆多參與者都在競標。最終，經過497輪競拍，卓越集團以最高報價51.02億元，高出掛牌價42.71%的溢價勝出。

隨後，廣物地產的大股東天津匯萌行使了優先購买權利，卓越擡高了價格卻因此出局。但志在必得的楊國強，又通過收購天津匯萌的股權，從而獲得了目標地塊。

盡管碧桂園並未公布當年的收購價格，可通過當年的激烈競爭局面，必然是高價所得。

且不究碧桂園的收購價格，僅參照2018年35.75億元的掛牌價，26%的股權，應該爲22.04億元;若參照51.02億元的成交價，則應爲31.06億元。

但而今，九毛九收購的價格僅爲最高11億元。對標當年的掛牌價格，相當於打了個對折;對標競標成交價，更是低到了35折。

碧桂園自保

令人唏噓的是，如此低折扣的賤賣，市場卻給出了截然相反的態度。

雙方股票一跌一漲的現實，便從另一個側面表明，即便九毛九低價收購佔了便宜，可此時逆勢踏足房地產，市場持悲觀狀態。

而真實財務狀況撲朔迷離的碧桂園，即便是折本的买賣，但只要此刻能變現，市場也是給予正面評價。

此外，低價甩賣卻迎得股票上漲，更表明了碧桂園當下，明顯缺錢的事實。而這，其實早在今年下半年开局，便已有所展現。

6月14日，碧桂園旗下全資子公司北京碧桂園廣盈置業發展有限公司，更名爲北京永安廣盈置業有限公司。(詳見房財經此前文章《碧桂園變賣地產項目了!》)

換名背後，隱藏着楊國強和碧桂園“賣子求保”的訴求。

碧桂園將所持廣盈置業的75.15%股份，分成三份，轉讓給了保利、首开股份、平安不動產，分別爲25.45%、24.85%和24.85%，自己留下24.85%股權。

廣盈置業下面主要的公司爲佑泰地產，持股66.8%，旗下的开發項目爲北京永定府，位於北京二環裏，寸土寸金。2022年2月份取得預售許可證，很快便銷售一空。

按原股權，碧桂園將獲得約23億元資金。房子都成功賣掉了，但缺錢的碧桂園卻等不及兩年後拿到現金，而着急減持了股份，套現離場。

這只能說明，當時的碧桂園現金流，已經隱患重重。

隨後的8月份，在碧桂園2022年中期報告會上，莫斌等管理層也首次承認了過去幾年，對市場判斷的失誤。並正式表示會通過各種盤活資產、處置沉澱資產，全力進行开源節流。

有市場分析人士指出，此次與九毛九的交易，是碧桂園8月份業績會上承諾的踐行。接下來，楊老板將拉开密集賤賣資產的序幕。

有媒體報道稱，除了廣州國際金融城地塊外，碧桂園在廣州還有白鵝潭國際金融中心、廣州大學城智慧谷等項目，也被打包擺上了貨架。

在粵港澳大灣區多個城市，包括未开發或待开發地塊、已建成商業綜合體、產城項目以及在運營酒店等，碧桂園都在出售計劃中。

回想年初，包括許家印等一衆大佬都稱，任何時候絕不賤賣資產。可現實的骨感，讓此等言論，淪爲了打臉嘴硬的笑談。

現在的問題是，即便是賤賣，怕是也少有人問津。像九毛九這樣的“外行”，能有多少?

況且，九毛九表示，之所以有這筆交易，因爲其目前仍在租用辦公樓。往後，有意將總部遷至目標物業。

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