$祥生控股集團(HK|02599)$  祥生3天面臨7起訴訟，這家千億“黑馬”房企一年要還20億債券，2022年以來，祥生地產累計有94宗开庭公告。官宣債務違約三個月後，祥生地產又被多家上下遊公司告上法庭。

作者 | 蘇影

來源 | 債市觀察

浙系房企“四小龍”之一的祥生控股（2599.HK）最近又遇上了新麻煩。

愛企查顯示，祥生地產集團有限公司（簡稱：祥生地產）新增7起开庭公告，因票據追索權糾紛、买賣合同糾紛等，祥生地產已經被多家上下遊企業告上法庭。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，伴隨着祥生地產各種問題暴露，企業信譽和形象受損，將會產生一系列連鎖的負面效應，未來企業的經營和發展也將受到影響。

誰在起訴祥生？

從具體公告來看，幾宗案件的起訴者分別是清遠市歐雅陶瓷有限公司、江蘇聖象木業有限公司和永修縣雲山楓葉苗木場，均屬於祥生地產的上下遊企業。

其中，祥生地產與清遠市歐雅陶瓷有限公司的起訴案件最多，有5起，受理法院爲諸暨市人民法院。江蘇聖象木業有限公司和永修縣雲山楓葉苗木場則各有1起，分別由浙江溫嶺和江西永修兩地法院受理。

3天面臨7起訴訟，這家千億“黑馬”房企一年要還20億債券

來源：愛企查

截至目前，幾宗案件均已完成开庭，正等待官方披露最新結果。

除了上下遊公司外，如興業銀行杭州分行、招商銀行合肥分行等金融機構也將祥生地產告上了法庭。愛企查顯示，2022年以來，祥生地產累計有94宗开庭公告。

此外，據裁判文書網介紹，祥生地產與房企雅居樂（3383.HK）之間也有一宗待解決的糾紛。

事件回到一年前，2021年4月，杭州余杭雅居樂房地產开發有限公司（簡稱：余杭雅居樂）與杭州耀揚企業管理有限公司（簡稱：耀揚公司）、祥生地產曾籤訂過一份合作开發協議書，約定共同开發浙江省紹興市鳳林西路以南5號地塊項目。

其中，余杭雅居樂歸屬於雅居樂集團，祥生地產是耀揚公司的100%持股股東。

今年2月，因耀揚公司或其關聯方未能按期歸還資金，余杭雅居樂向浙江省紹興市越城區人民法院提起訴訟。余杭雅居樂要求，耀揚公司需歸還本金10.29億元、支付1.31億元的違約金及利息（利息年利率12％，暫算至2022年3月14日），同時祥生地產對耀揚公司的債務承擔連帶清償責任等。

3天面臨7起訴訟，這家千億“黑馬”房企一年要還20億債券

來源：裁判文書網

3月17日，法院做出一審民事裁定，將案件移送紹興市中級人民法院處理。5月9日，該案件正式开庭審理，目前尚未判決。

與此同時，據祥生控股介紹，目前耀揚公司起訴余杭雅居樂合同違約一案，也已經由紹興市越城區人民法院受理。案件原定於5月10日开庭，目前延期，正等待確定开庭日期。

祥生控股表示，針對此訴訟，本着積極的態度，雙方已經在商談和解過程中，並取得初步進展，相信在雙方共同努力下，會有一個好的結果。

從千億“黑馬”到債券違約

祥生控股由陳國祥創建於1993年，起家於浙江諸暨，是本土老牌房企之一。在諸暨本地，坊間還有“一部祥生史，半座諸暨城”的稱譽。

2014年，祥生控股將總部遷至杭州。此後，因3年實現百億到千億的跨越，祥生控股成爲業內的一匹“黑馬”。

2015年，祥生控股以109億元的銷售額首次突破百億大關，步入百億門檻。3年後，2018年，祥生控股的銷售額就達到了1070.6億元，復合增長率超過100%。

2019年，祥生地產上海總部正式啓用，並提出“1+1+X”的战略升級，表示將繼續探索泛長三角區域及其他具備高增長潛力的城市。2020年，祥生控股成功在香港聯合交易所主板上市。

然而，在追求加速擴張的過程中，祥生控股的隱患也伴隨着出現。

年報顯示，2017年-2019年，祥生控股的負債總額由747.06億元上漲至1246.53億元，兩年增長了66.86%。同期，其資產負債率也持續處於高位，連續三年均在95%以上。

3天面臨7起訴訟，這家千億“黑馬”房企一年要還20億債券

來源：東方財富網

截至2021年底，祥生控股的淨負債率爲153%，剔除預收账款資產負債率爲77.5%，現金短債比0.49，三條紅线全踩，屬於紅檔房企。

融資壓力增大的同時，“黑馬”房企也在現金流面前敗下陣來。

3月21日，祥生控股公告稱，公司未能按期支付2億美元債券項下的1200萬美元利息，已經正式違約。

6月7日，祥生控股再次表示，有一筆余額爲2億美元、利率10.5%的優先票據於當天到期，公司未能支付本金和利息。

據祥生控股5月24日發布的年報中披露，因此前債務違約，公司目前有81.35億元的優先票據及計息銀行及其他借款目前已違約或交叉違約，並須按要求支付。

企業預警通顯示，目前祥生控股還有三只境外存續債券、1只境內存續債券，其中一年內到期的約19.73億元。

對此，祥生控股表示，針對近期美元債相關問題，公司正在積極恢復企業流動性，已正式聘請境外專業機構作爲財務顧問，並委任盛德律師事務所作爲法律顧問，牽頭制定全面境外債務問題的方案，並與投資者進行協商。

遷出上海是爲何？

進入2022年，面臨當前債務危機，祥生控股曾4次選擇出售資產。

最早一次發生在今年1月，當時，祥生控股表示，其擬出售浙江向日葵健康產業發展有限公司23.81%股權，接盤方爲諸暨市天成宏偉置業有限公司，轉讓價格3.37億元。

10天後，祥生控股又將杭州濱拓企業管理有限公司51%股權擺上貨架，代價4.87億元，买方爲浙旅湛景置業有限公司。

隨後的幾個月，祥生控股繼續“賣賣賣”。先是在3月18日，擬以2.72億元轉讓臨海紫元銀通置業有限公司58.5%的股權給諸暨國躍企業管理咨詢有限公司；又在6月5日公告稱，將出售湖州交投祥生房地產开發有限公司50%的股權給浙江省交投控股集團有限公司，代價爲9250萬元。

截至6月29日，僅在上半年，祥生控股通過出售資產就已經籌集了11.89億元。

在銷售方面，上半年，祥生控股在營銷端也較爲努力，1-5月累計實現合約銷售總額約爲133.71億元，合約銷售面積97.56萬平方米。雖與去年同期相比有一定距離，但公司對營銷端的恢復卻比較有信心。

來源：祥生控股公告

祥生控股介紹，五一期間，公司營銷業績完成率114%，如宿遷祥生東方樾項目，認購金額同步增加377%。未來隨着多地購房政策層層松綁，長三角城市群優化政策的頻次加快，集團在長三角城市深耕的多個項目，預計可通過有效營銷，持續強化經營性現金流，恢復流動性。

而處理債務危機的同時，遷入上海僅三年的祥生控股近日也選擇了撤離，將上海總部轉回杭州。

祥生控股表示，公司一直是杭州&上海雙總部的战略，兩地各有不同的職能規劃。目前公司逐步從規模發展轉向追求有質量的成長，這次選擇轉移職能中心，也是服務公司战略升級的重要一步。

對於祥生控股的此次選擇，部分業內專家表示認可。

知名地產分析師嚴躍進表示，此前公司總部遷入上海是典型的追求大擴張的屬性，現在選擇遷出，是企業回歸理性的表現。

陳霄也提出，在當前房地產行業進入深度調整期，祥生地產問題頻頻暴露。在這樣的背景下，將總部遷回杭州，一方面企業能更加專注業務於大本營，實現做精做專；另一方面，在企業管理和經營上也能節約成本，提升效率。

你覺得選擇回歸大本營的祥生控股還需多久才能化解債務危機呢？歡迎評論區留言討論。

（來源：債市觀察的財富號 2022-06-30 10:46）

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