近期，港交所迎來了首家長租公寓企業的遞表。魔方生活服務集團（以下簡稱：魔方生活）於9月26日在港交所提交招股書，摩根士丹利、建銀國際爲聯席保薦人。

業績雖有波動但總體穩健

魔方生活服務旗艦品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員；以及在2016年推出的9號樓公寓，主要爲藍領人員提供宿舍類住宿解決方案。

此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及战略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

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自2013年以來，魔方生活已經完成了4輪融資，融資金額在長租公寓運營商中處於領先地位。背後的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等。

財務數據方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服務集團收入爲9.46億元（人民幣，下同）、9.48億元及14.71億元，復合年增長率爲24.7%。同期，毛利爲8.08億元、7.86億元及12.67億元，同期歸屬股東淨利潤爲6037萬元、-2.29億元及2.82億元。截至2022年6月30日，公司收入爲8.49億元，毛利爲7.30億元，歸屬股東淨利潤924萬元。

對於2020年的產生的淨虧損，魔方生活表示，在2020年度,特別是在中國新冠疫情高峰期間,公司業務運營受到影響。其在直營模式下發展成熟的公寓社區的整體出租率由2019年的89.1%小幅下降至2020年的84.6%。鑑於新开設的公寓社區承受的衝擊較大,公司整體的直營公寓的出租率由2019年的88.0%下降到2020年的80.2%。

圖表來源：招股書

盡管遭遇波折，但魔方生活還是熬過了艱難時刻。然而，均曾登陸美股市場的青客公寓和蛋殼公寓卻未能在資本市場堅持下去。

資料顯示，青客公寓用了2年零2個月的時間從長租公寓第一股到走入破產清算程序。蛋殼公寓在疫情期間暴雷，最終在上市445天後黯然退市。

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對比之下，魔方生活依然可以保持着不小增長勢頭的營收水平，屬實有自己的獨到之處。該公司在招股書中表示，其作爲領先且發展迅速的長租公寓服務平台並在中國率先創立集中式長租公寓模式，以可負擔的價格提供配備現代化設施且位置便利的集中式長租公寓。

一线城市在營公寓佔比超6成

據弗若斯特沙利文資料，該機構預計集中式長租公寓市場將在未來幾年迅速地增長，市場規模將從2021年的449億元增加至2026年的1252億元，復合年增長率爲22.8%。

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截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。

招股書顯示，該公司運營租賃公寓的模式有兩種：(1)直營模式，在該模式下，公司整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營，(2)加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，公司以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

圖表來源：招股書

最新數據顯示魔方生活在營公寓在一线城市（北京、上海、廣州、深圳）的比例爲63.8%。

對公寓類型具體分析後可以發現，魔方生活自營公寓中的一线城市佔比達到77.1%，而加盟管理和第三方托管公寓中的一线城市佔比僅爲38.3%，比例還不到自營公寓的一半。

這也就說明了在公寓管理上面，一线城市爲魔方生活自營的主要側重點，而其他城市則开放加盟或委托第三方托管。很顯然魔方生活更加看好該賽道在一线城市的發展，其預計2026年一线城市集中式長租公寓的市場規模約佔整體市場的58.7%。

據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。從整個集中式長租公寓賽道看，龍湖集團旗下的冠寓和萬科集團旗下的泊寓，它們管理的房間數量均高於魔方生活。

對比龍湖冠寓、萬科泊寓兩位強大競爭對手的背後有房企資源和資金支持，魔方生活似乎略顯單薄。

然而魔方生活管理層卻表示：許多集中式長租公寓運營商隸屬於房地產开發商，未來增長受制於相關房地產开發商的規模及財務支持。也就是說魔方生活認爲自己背後沒有大公司或許還是一個優勢。

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從具體運營數據來看，截至2022年上半年，魔方生活整體的出租率僅爲82.4%。對比龍湖冠寓，其2022年上半年的房源出租率爲93.3%。而萬科泊寓同期的整體出租率爲94.0%。

很顯然，魔方生活距離兩個家大業大的競爭對手還有不小的距離。

估值增近25倍 創始人接連套現退出

回顧魔方生活的發展歷程，實際上在公司規模還不算特別龐大時，創始人團隊就已經逐步套現退出，最終發展成爲一家由職業經理人運營的公司。

2009年，葛嵐與陸欣等同伴作爲創始人在南京推出首個租賃公寓；2012年6月完成A輪融資，同年12月便迅速完成了B輪融資，而這次融資也是魔方生活的一個重大轉折點——控股股東變化爲華平投資。

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華平投資是什么來頭？招股書介紹，華平投資於1966年成立，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一，截至2022年6月30日，管理資產超過850億美元。大家熟知的58同城、神州租車、紅星美凱龍等知名國內品牌也是華平投資曾經投過的項目。

在後續的幾輪融資，原始創始團隊紛紛選擇了套現，持股份額越來越低——創立之初葛嵐與陸欣兩人持有合計約67%的股份，而目前兩人合計持股僅3.47%。

2017年3月，葛嵐向GGX轉讓37976股普通股套現約2500萬元，目前僅剩2.86％股權；陸欣在2017-2018年合計套現1.34億元，僅剩0.61％股權；創始人之一張紅漫先於葛嵐離職前賣掉73085股普通股，套現3936.2萬元，當前持股0.05％。

葛嵐，來源：新浪

因此，魔方生活逐漸成爲了一家由華平投資控股、多只基金擔任重要股東的的公司，管理層也進行了大換血。

值得注意的是，魔方生活的估值也在華平投資發起的一輪輪融資中水漲船高，從2012年的2.94億港元上升至2021年的76.02億港元，增長近25倍。

然而，也就是在公司快速成長時期，葛嵐卻在2017年突然離开魔方生活。究其原因，據一位接近魔方的人士透露，葛嵐和投資人出現了一些分歧，另外他也有自己的創業規劃。

然而，據業內人士分析，若公司當前估值已達到投資時的預期，或者當前的估值已經遠遠超過其當前價值，也就是透支了未來幾年的業績預期。那么，創始人此時選擇退出，其實是明智之舉。

鄭南雁，來源：網絡

目前魔方生活的頭號人物是鄭南雁，其於2018年4月加入公司，爲中國酒店行業的知名人物。鄭南雁於2005年7月聯合創立七天連鎖酒店集團，擔任首席執行官兼聯席董事會主席超8年。值得一提的是，華平投資也是七天連鎖酒店早期的投資機構。

另外，執行董事兼首席執行官柳佳在加入魔方生活之前，在華住酒店任職。非執行董事Perlman、吳凱盈、張其奇、張昱諍均來自華平投資，李曉梅來自中航信托，LIM來自CDPQ。高管團隊中，除柳佳外，兩位副總裁也有華住等酒店的工作經驗。可以說魔方生活是一個幾乎由資深職業經理人管理的一家公司。

那么，魔方生活究竟能否成爲港交所“長租公寓企業第一股”呢？對此，業內人士表示：“港股市場目前沒有可參考的同類型上市企業，能否成功上市以及如何定價，仍有待於市場檢驗。”

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