出險房企的紓困號角下，越來越多的資產开始流入法拍平台，以期完成變現。寶能城之後，奧園旗下位於廣州市白雲區的雲和花園也开始出現在法拍平台。

10月21日，《國際金融報》記者注意到，奧園雲和花園10幢401室、404室的兩套住宅在阿裏法拍平台上架，二者起拍價合計851.5萬元，相當於評估價的75%左右，將於10月31日开拍。

截至目前，這兩套房源已吸引逾千人圍觀，但未有人報名。需要注意的是，截至評估勘察日8月19日，該房源處在停工狀態，銷售人員亦處於更換階段，故評估方只能根據樓盤平面圖知悉10幢位置，具體房源位置無法確認。

同時，由於標的是在建工程，尚未完工，已辦理土地初始登記，但尚未辦理土地使用權分割登記和房屋所有權登記，故目前暫不具備過戶條件。

種種硬傷不禁令外界疑惑，這樣的標的會有人下場競拍嗎？

01 陷入商票糾紛

信息顯示，此番待拍的兩套房源位於白雲區夏花三路668號，均爲毛坯狀態，建築面積皆約134平方米。

其中，401室起拍價456萬元，評估價607.56萬元，保證金91萬元，增價幅度1萬元；404室起拍價395.5萬元，評估價527.14萬元，保證金79萬元，增價幅度0.8萬元。

評估報告提及，考慮到標的的在建狀態，估價是以設定該項目能正常施工、確保能夠正常交付使用爲前提，同時估價結果未扣除房地產司法處置過程會發生的評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等財產處置費用，估價對象亦未扣除可能存在的應付未付工程款。

這些風險提示都在一定程度上爲房源的真實估值打上了問號。

記者查詢發現，奧園雲和花園的开發主體爲廣州鴻珺房地產有限公司（下稱“鴻珺地產”），其中10幢於2020年12月30日取得預售證，共批准預售住宅12套，面積合計約1635.48平方米，預計交房日期爲2023年8月。

截至10月21日，該樓目前已售住宅8套，另有5套未售，而從銷控表信息來看，目前所有房源都處於“不可銷售”的狀態。

不可售的原因大概率是司法查封。2021年，因爲票據追索權糾紛，溫州亮泰貿易有限公司將鴻珺地產、奧園集團有限公司（以下統稱爲“被執行人”）告上法庭。

而後依據已發生法律效力的（2022）浙0382民初111號民事判決書，浙江省樂清市人民法院於2022年5月18日立案執行申請執行人與被執行人票據追索權糾紛一案，執行標的上千萬元。

執行期間，該法院依法查封了鴻珺地產名下奧園雲和花園10幢201、401、404、406室，以及12幢401、404室的不動產，但由於被執行人一直未履行義務，故上述被查封房源將被拍賣。

也就是說，如今出現在阿裏法拍平台的兩套房源僅是被拍賣的一部分，若無意外後續還將有4套房源繼續進入法拍流程。

02 曾停工引入代建

上千萬元的逾期商票只是奧園龐大債務中的冰山一角。

2021年下半年，有投資人因評級下調觸發違約條款要求奧園提前償還本金總額約6.51億美元的債務。突如其來的還款訴求使得該公司資金面極度承壓，而後出現的理財產品逾期兌付更是一度將其推上風口浪尖。

“浪潮”之下，奧園旗下的多個項目遭到波及，其中就包括鴻珺地產所开發建設的雲和花園（也稱作“雲和公館”）。

該項目最早可追溯到2020年。當年5月18日，奧園以總價22億元、溢價20.87%的價格競得了廣州市白雲區江高鎮的一幅住宅用地，折合樓面價約19067元/平方米。

根據公开信息，該宗地總建築面積約24萬平方米，由188套低密度住宅和8棟高層洋房組成，於2021年4月以“奧園雲和公館”的案名對外發售，均價約3萬元/平方米。

2021年12月，有業主向相關部門反映，稱他們的首付款轉入了开發商的普通账戶，雲和公館存在挪用預售監管資金的問題，並已經停工三個多月。隨後，白雲區住建交通局申請开通政府維穩托管專戶用於收存該項目後續待收的業主繳納房款及銀行按揭房款，並督促鴻珺地產加快推進復工。

2022年7月，奧園與綠城管理籤署了战略合作協議，雙方將在品牌輸出、管理輸出、資源輸出等方面進行战略合作，全力保障項目交付、銷售，二者合作的首個代建項目就是雲和公館。

9月，奧園通過官方微信對外透露稱，綠城旗下的總包施工方已經進場作業。至此，雲和公館的开發建設开始回歸正軌。（來源：地產深度報道）

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