近期綠城中國的股價波動幅度明顯，僅本周就回撤了近20%。

雖說目前的大行情蜜友們都深有體會，蜜姐也不好做過多評價，但讓人匪夷所思的是就在昨天（10月20日），綠城中國發公告與一家央企達成合作。

據綠城中國公告的《持續關連交易建造框架協議》披露，公司與中交集團訂立建造框架協議，內容有關中交集團或其附屬公司向集團不時提供建造服務，期限爲自建造框架協議日期至2024年12月31日。

此外，於公告日期，中交集團及其附屬公司持有綠城中國708,947,293股股份，相當於綠城中國已發行股份約28%，爲綠城中國的主要股東。

然而截至公告發布當日（10月20日）收盤，綠城中國的股價當天卻跌了12.14%。

今天蜜姐不聊股價，來聊聊其中涉及的“建造服務”，以及背後綠城中國“輕資產”轉型的生意經：代建+“貼牌”。

01

房子“貼牌”是門好生意？

前幾年媒體大量曝光了南極人的貼牌生意模式，綠城堪稱是房企中的南極人。

本月，綠城中國發布了《截至2022年9月30日止九個月未經審核營運數據》，其中的數據可見其代建+貼牌的速度有多快。

公告稱，今年9月，綠城的自投項目當月銷售金額約爲157億元，銷售均價約每平方米27,450元，銷售房子4,186套，銷售面積約57萬平方米；

同期，以綠城品牌銷售的代建管理項目合同銷售額約爲114億元，合約銷售面積約75萬平方米。

從9月合約銷售面積來看，如果你买綠城的房子，买到“貼牌”房子比买到綠城自投項目的幾率大不少，當月其“貼牌”的代建項目合約銷售面積是其自投項目的1.3倍。

如果從1-9月的合約銷售面積來看，你买到綠城“貼牌”房子的幾率大約爲43%。

今年1-9月，綠城集團合約銷售金額約爲1,423億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約爲782億元，取得合約銷售面積約534萬平方米；

而同期，綠城集團代建項目累積合約銷售金額545億元，取得合約銷售面積400萬平方米，佔總銷售面積的比例約爲43%，比去年同期增加了3個百分點。

今年1-9月，綠城集團累積取得總合約銷售面積約934萬平方米，同比下滑約20%；總合同銷售金額約爲1,968億元，比去年同期減少約653億元，同比下滑約25%。

這樣的業績表現並不算差，畢竟去年同期它的業績好不少，現在的大行情如此，房企能好好活着就挺好。

02

房企貼牌的生意，不出問題皆大歡喜，而一旦牽扯到房子質量問題或債務問題，似乎對購房人和投資者的傷害就顯得更大些。

蜜友們只要稍微用搜索引擎檢索下，就能發現，在青島、西安、成都、寧波、濟南、重慶等地，綠城都曾因“貼牌”的代建項目被維權或因廣告問題被罰，甚至也有因施工問題被行政處罰。

“貼牌”生意的通病，就是品牌價值面臨不斷被消耗的風險，綠城也不例外。

今年6月，綠城子公司綠城頤合房地產有限公司(曾用名: 西北綠城房地產有限公司)，因出現在上海票據交易所披露的《截至2022年5月31日持續逾期名單》（出現3次以上付款逾期才會上這個名單）中，被媒體質疑綠城集團的表外負債問題。

天眼查顯示，今年9月，杭州綠城致臻投資有限公司退出了綠城頤合的持股，轉而由綠合房地產有限公司100%持股。

有意思的是，這家公司似乎仍然和綠城是剪不斷理還亂。天眼查顯示，綠城頤合的李曉芳在51家企業任職，其中擔任法人的公司有28家（目前存續的有24家），而這些公司中又有10家的公司名字中含有“綠城”二字。

但更多的問題是難以通過股權轉讓的。

今年以來，青島市城市管理局、青島市人防辦發布相繼對綠城在當地的一些項目做出了行政處罰，其中涉及的正是一些子公司，如青島綠城華川置業等。

據青島晚報報道，有業主投訴當地綠城明月聽瀾項目單方面違約、不予退款，但維權的時候才發現，牌子打的是“綠城”實際上开發商又爲本地房企，業主遭遇維權難。

青島晚報對於綠城在青島的狀況評價爲：“從頻繁挨罰到‘貼牌’輸出名號，綠城在青島的口碑已經每況愈下”。

類似的情形近年來相繼在重慶、寧波等地上演。

03

“代建之王”煩惱不少。

代建+“貼牌”的問題並非綠城獨有，只是它最爲突出，畢竟是業內赫赫有名的“代建之王”。

據中指研究院發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》顯示，2010—2020年，我國房地產代建市場新籤合約項目數量及建築面積的復合年增長率均超24%。

圖片來源|中指研究院（特此感謝）

不少大型房企都通過“貼牌”+代建來實現“輕資產”轉型的嘗試。而綠城這一步走得特別早。

早在2010年，綠城集團就啓動了代建業務，2016年，綠城通過內部整合綠城管理集團，進一步擴大代建規模，號稱是形成了引領行業的[代建4.0]完成標准體系。

2022年中報披露，綠城的代建業務連續6年市佔率超22%。

綠城也早已意識到要與代建“劃清界线”降低風險，2020年7月，其正式分拆綠城管理控股有限公司赴港上市，主要就是管理代建業務板塊。但只要“貼牌”綠城，對於品牌價值的損耗在所難免。

此外，代建似乎並未讓綠城的負債問題改善，轉向輕資產之路。在房地產行業去槓杆降負債的背景下，綠城中國的負債仍是不降反增。

2021年報披露，綠城中國當年的代建累積合約銷售面積佔比約4成，但負債依然在攀升。

比如，2021年，綠城中國的總負債同比增加25.39%；其中，流動負債同比增加31.1%；

非流動負債同比增加10.4%。

2022年中報顯示，截至今年6月30日，綠城中國的總借貸額爲1,398.49億元，淨負債爲766.28億元，淨資產負債率爲71.5%，比2020年底的52.0%繼續上升，對標“三道紅线”屬於黃檔企業。

據久期財經消息，10月21日，綠城中國的美元債有所異動，當天其發行的GRNCH 5.95 12/22/24現價96.284，下跌-2.669%，收益率7.849%。

對於普通購房人來說，現在买房真的是超級技術活，尤其是期房，你不僅要懂得分析基本的配套、位置，還要了解房企的財務狀況預判能否如期交房，還要仔細研究是否屬於“貼牌”房子，提前搞清楚萬一有質量問題誰來解決......（來源：閨蜜財經）

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