珠海萬達商管三度向港交所遞交IPO申請

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AI財經社

珠海萬達商管三度向港交所遞交IPO申請

2年前

珠海萬達商管三度向港交所遞交IPO申請

撰文/ 張瑩

編輯/ 姜來

2022年上半年面對疫情反復帶來的負面影響，公司沒有忽視對經營能力的提升，從加強精細化管理，到全面完善運營機制，以強勁的盈利能力不斷加固業務“護城河”。10月25日，珠海萬達商管第三次向港交所遞表，繼續向IPO衝刺。

2008年北京奧運會後，中國商業市場迎來了購物中心的井噴式發展。大批新式購物中心的入局，改寫了以傳統商場爲主的行業格局。

然而隨着新型消費需求的提升，現如今，風靡一時的購物中心業態也不靈了。人們湧入購物中心，看中的不僅是shopping這個單一功能，而且還要滿足“喫、玩、逛”等一站式需求。

爲順應當前的市場，購物中心將自身升級爲包羅藝術展館、遊樂場、親子互動、社交活動等場景的巨型商業體。當一棟棟的現代化建築承載起人們更多的生活方式，隨之而來的挑战也變大了。

面對激烈的競爭壓力，失落的購物中心一邊試圖謀求創新，提升消費者吸引力，一邊也在尋求第三方專業運營商的合作，解決棘手的運營難題。

今年以來，商業管理的“龍頭”公司萬達商管的生意夥伴明顯多了起來，不僅接管了鑫苑集團、建業集團等部分商業項目的運營管理權，還拿下了北京藍色港灣、五棵松等知名購物中心的項目合作。

回顧過往的市場變遷，“順勢”是萬達不變的發展主題。從依靠房地產起家，到通過城市綜合體的模式強勢佔領市場，再到轉型輕資產战略，這家企業的發展經歷了多輪變革。縱觀萬達商管的發展史，同時也是一部商業地產的更迭史，紀錄着中國商業市場的創新與變革。

10月25日，萬達商管的子公司——珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）第三次向港交所遞表，顯示上市決心。

獲益於強大的外拓能力，該公司在管廣場數量增加，推動收入規模進一步提升，2022年上半年收入爲134.8億元，較去年同期增長26.7%；上半年淨利潤爲40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%，盈利大幅提升。

圖源/視覺中國

靠新消費體驗激活商圈人氣

位於北京朝陽商圈內，總建築面積15萬平的藍色港灣，絕對可以稱得上是北京的地標式購物中心。鼎盛之時，它曾與北京SKP、三裏屯太古裏和華貿中心並稱“朝陽商圈四美”。

即使北京已運營14個年頭，藍色港灣也沒有抵過商業大環境帶來的衝擊，在今年將運營權易主。

其實自2008年藍色港灣开業以來，主打藝術氣質的歐式建築、以燈光節爲代表的IP，曾讓不少年輕人爲之圈粉。在商業定位上，藍色港灣曾試圖打造國際最新的第四代購物中心，即生活方式購物中心，靠環境和氛圍吸引消費者。

這種方式的確在初期贏得許多人的青睞。公开資料顯示，2014年至2017年是藍色港灣客流最旺的好時光。這期間，年客流從1200萬人提升至1800萬人，平均年增長客流達150萬人。

但2017年之後，藍色港灣的客流增長开始逐漸放緩，甚至出現流失。2018年客流量僅比上一年增加了100萬人，2019年與2018年基本持平，2020年則跌至1550萬人。

面對實體商業紛紛轉型的浪潮，藍色港灣亟需一次更新。直到2022年5月，藍色港灣等來了它的新運營商——珠海萬達商管。

2022年5月1日，藍色港灣的管理權將全面移交給萬達，爲期20年，“藍色港灣”的名字也繼續沿用下去。

不同於其他上市商管公司，在第三方項目上，萬達是行業內的強勢提供方。它既能享受二房東般的待遇，又不用支付固定租金，利益分成隨行就市。這種模式下，萬達廣場的平均出租率多年保持在98%以上的水平。

數據顯示，2018年、2019年及2020年，珠海萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率爲98.8%。進入2022年第一季度，盡管受到了疫情的影響，萬達商業所有自營商場和輕資產商場的總體入駐率仍然高達98.6%。

而在接管藍色港灣之後，珠海萬達商管對藍色港灣也進行了更加精准化和差異化的定位，將其轉型爲“品位商業綜合體”，增加項目文化調性。

今年國慶期間，藍色港灣在IP升級的基礎上，將藝術與商業相結合的方式，增加商業能力。比如，打造了光臨、冬季熱帶雨林、怪獸家族、冰雪奇趣等主題燈光節，提升消費吸引力。

同時，萬達也在商家的品牌選擇方面進行迭代，選擇符合當下消費潮流趨勢的品牌入駐。比如，深受衆多明星與年輕家長青睞的以色列知名嬰童品牌nununu，在這裏开了北京的首家旗艦店，兒童運動生活方式品牌moodytiger也即將入駐。

運營半年以來，藍色港灣的客流提升效果十分明顯。據官方數據顯示，國慶期間，北京藍色港灣客流量位列前五，甚至比很多熱門景區還熱鬧，單日客流平均超9萬人次，高於平時周末客流。

萬達方面表示，未來，藍色港灣將持續引進更多重磅國際品牌、海內外設計師品牌及潮流品牌，包括大中華區PUMA全球首發旗艦店、高端品質戶外生活方式品牌KOLON SPORT等。

圖源/視覺中國

輕資產的門檻並不低

入主藍色港灣，讓外界看到了珠海萬達商管在輕資產運營上的更多可能。

最近兩年，輕資產風口愈加明顯，賽道上的選手越來越多，比如大悅城、寶龍、華潤、龍湖等玩家也緊跟輕資產趨勢，擴大商業在管面積。珠海萬達商管從加強精細化管理，到全面完善運營機制，以強勁的盈利能力不斷加固業務“護城河”。

當輕資產變成一個熱門的生意，想要從中分一杯羹並不容易。本質上來講，商業地產不是“一錘子”买賣，更講究長期的商業運營能力，需要考慮運營、設計、管理等多重因素。

就中國商業地產運營而言，頭部輕資產公司的進入門檻並不低。它要求企業打造過優質的標杆項目，擁有成熟的管理經驗，才能對外將管理能力規模化，獲取管理溢價。

也就是說，輕資產實際考察的是企業在原重資產項目的管理經驗上，進一步擴大管理半徑的能力。而作爲行業中頭部的商管公司，在由重資產轉爲輕資產的路上，萬達已經緩緩走過了7個年頭。

在商業地產的探索路上，萬達有過不少創新歷程。早在重資產开發模式時，萬達就探索出了一條城市綜合體的新模式，一邊拿地賣房、一邊建商場。這種模式的構想在於，通過綜合體的整個开發運營，拉動區域發展，逐步成爲城市新中心。

2015年，國內房地產企業還在玩轉高周轉的战略時，王健林首次提出“輕資產”模式，即萬達不提供建設萬達廣場的資金，只負責輸出品牌、輔助設計、建設與運營。

在當時的王健林看來，中國房地產已走到供需平衡的拐點，躺着掙錢的高利潤時代已經過去，今後房地產要在品牌、定價、營銷等方面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展，但難度在加大，要想快速擴大規模，必須轉型輕資產。

2019年，萬達商管正式宣布，從2021年起不再發展重資產，全面實現輕資產战略。在之前，它還拉入了騰訊、蘇寧、京東、融創等四家战投公司入資34億元，獲得了資本市場的青睞。

這之後，萬達輕資產的規模進一步擴大。規模化帶來的一大優勢，是萬達在招商和運營能力上的整體提升。隨着廣場數量和在管面積的不斷上升，公司積累了大量的品牌及商戶。截至2022年6月30日，线下商戶數量爲90236家，线上商戶數量爲73855；合作品牌數量持續上升，達到21628個，其中核心品牌數量達到2304個。

在經過五年的“輕資產”實踐後，如今萬達的輕資產品牌輸出已經形成一套完整的流程和模塊，可以快速復制，爲公司帶來源源不斷的利潤和現金流。

從今年上半年資產和股本收益指標看，珠海萬達商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2022年上半年的35.9%、117.5%，輕資產運營模式的優勢逐步釋放。

而在市場競爭的時代，萬達也在通過一系列創新破局，應對不斷變化的外界環境。2021年初，王健林在內部提出“作品爲王，創意無限”的口號，要求集團上下大力开展創新活動。

商業運營之外，萬達還將重點關注在线上化探索上。比如，引進金融服務和數據支撐萬達廣場的中小微型公司，在萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態圈的大數據服務，新能源服務，廣告運營服務等方面進行創新。

盡管行業正在面臨一定的不確定性，但珠海萬達商管依然扛住了壓力，把負債率降到安全线內。公司資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%。與此同時，在現金流方面，不考慮账面約20億元的理財資金，公司账上現金超過158億元，足以應對未來業務拓展的各項需求。