名家論壇》徐佳馨／房市開出降價第一槍，然後呢？

2年前

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名家論壇》徐佳馨／房市開出降價第一槍，然後呢？

就在房市走入困局之際，前幾天，中南部驚傳部分個案降價之外，更傳出開發商破天荒「降價退錢」的首例，根據報載，該案調降每坪約3萬元，每戶可退差額逾百萬元。

我是廣告請繼續往下閱讀聽了這招讓許多人嘖嘖稱奇，畢竟退款這方式，等於變相開了降價第一槍，在策略上至少是一石三鳥。一方面能給已購戶一個交代，破解「頭洗一半」個案價格遭逢房市下修，業主進退兩難的困局；二方面讓未購戶和潛在買方因為聽到業者願意退價差，很容易對業者產生好感，甚至在「不會買貴」的思維下，成為已購戶；三方面能以此種策略為公司品牌形象加分。姑且不論效果好不好，是否能拚出成交量，至少能為市場注入新話題，也不失為好事一樁。

民眾關心的可能會是另一層面，就是這等操作是否能形成如2016年業者一起降價，進而帶動全房市降價的氛圍，甚至引買方進場購屋，在現階段大環境三個負面因素下，這操作想要引起全面風潮，可能並不樂觀。

首先是經濟與利率環境。2016年那時的情境下，台灣在經濟成長力道不足，不過那時谷底已過，期待GDP逐季攀升，後來在新冠疫情影響，經濟下修後又因各國印鈔救市，景氣快速復甦；可是在2022年的當下，在全球經濟走衰下，能預期的是，接下來2023年表現很不樂觀。同時，在房地產最敏感的利率角度，台灣從2015年第三季開始，開啟了降息循環，2016年12月五大行庫房貸利率為1.66%，時至2022年9月，房貸利率為1.73%，且還有往上的空間，僅僅這部分，就讓降價打了折扣。

更雪上加霜的是，通膨壓力削減買氣。根據主計總處統計，2016年9月消費者物價指數為102.57，居住類指數為102.83；時至2022年9月，消費者物價指數為107.95，居住類指數一躍為107.35；但這還不是最誇張的，食物類指數從102.77暴增至113.40。對民眾來說，房價漲之外，日常所需皆暴漲，相較下薪資成長相對有限，樣樣都要錢，自然也得把購屋規劃往後延。

最後，是如此好招，並非人人能玩。主要是不少業者在過去土地、物料相對高價時進貨不少，比起2016年那時，那時正處於營造工程物價指數年增率不增反減、土融成數高達七成以上的情境，加上業者還有一般事務所或是工商綜合區等個案可以打出低價，一呼百應就能遍地開花。雖然原物料價格近期回跌，可是近期營造工程成本已經墊高，央行針對土建融的成數緊縮，不少業者不僅困在成數，還得卡在2%以上的土建融利率，情境和當時大不相同。

兵法有雲，「敵不動，我不動」，至於接下來會是「敵已動，我也動」嗎？在經濟走軟和民間購買力轉弱的情境下，為了拚周轉，有人想出「買貴退錢」這招，至於後來有多少個案會「典範學習」？銷售結果如何？頗值得大家隔岸觀火，靜待後續發展。

畢竟市場窒息久了，多了話題掀起波瀾，好過一攤死水，眼下量縮價跌在所難免，差別只是降價幅度多寡？民眾要不要買單？如是而已。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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