作者 l 大釗

“不建議投資長租公寓，這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是條不歸路”。

這是SOHO中國的董事長潘石屹在2018年8月舉行的“潘談會”現場給出的建議。

在那之前，長租公寓是“風口上的豬”，萬科A、龍湖集團、招商蛇口等地產企業紛紛入局，摩根士丹利、貝塔斯曼亞洲、春華資本、老虎基金、達晨財智等頂級投資機構慷慨解囊。並催生出蛋殼公寓、青客公寓兩家美股上市企業。

據數據顯示，在2019年時國內的長租公寓市場就已經達到了1.73萬億元，整個市場增速迅猛。

然而進入2020年後，爆雷、跑路頻頻與長租公寓關聯起來，即便是蛋殼公寓、青客公寓這兩家企業也未能幸免。

當年3月，蛋殼發布首份上市後的業績報告，淨虧損從2018年的14億元擴大到34億元。而截至2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金共34.56億元，但公司2019年全年運營开支就高達103億元。

進入4月，則是青客公寓公司資金鏈難以爲繼，各地公司失聯、拖欠房東租金、被曝向租客騙貸等等，目前公司實控人金光傑已經被限制高消費。青客公布的2019年年報顯示，公司淨虧損5億元，三年累計虧損超過12億元。

最終，前者落得個破產清算，退市離場；後者也迎來了被摘牌的命運，且摘牌後仍需面臨巨額執行款。

整個行業一度陷入沉寂，資本也不得不重新考量投資決策。

行業一片蕭索中，長租公寓運營商魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱：魔方公寓）向港交所遞交了上市申請，聯席保薦人爲摩根士丹利和建銀國際。若其成功上市，將成爲港交所首家長租公寓上市公司。

不過，作爲長租公寓龍頭，魔方公寓與業內其他企業相同，也面臨着盈利能力不強，成本高企等一系列問題。

風口上的“公寓”

全國第七次人口普查（以下簡稱“七普”）調查結果顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口超1700萬。超大城市的人口增長主要來自於外來人口的導入。這些外來常住人口成爲城市“新市民”的同時，也爲當地城市發展提供了生產力和消費力，同時增加了城市的住房需求。

除了城市與城市之間的人口流動性在提高，城市內部的短距離人口流動也顯著增強。七普數據顯示，2020年市轄區內人戶分離人口規模約爲1.17億，與2010年的0.4億相比增加了約0.77億，增長192.7%。這表明，即便在同一城市內，現代人已不會長期僅居住在一處住所，而是根據工作地點的變化來靈活選擇便利的居住場所。

這些都給租房市場帶來了巨大的商業機遇。

2011年前後，第一批看到這片藍海市場的企業开始探索長租公寓的經營模式。

2011年5月，自如友家正式上线運營；

次年，青客公寓，優客逸家成立；

到2014年末，行業內數得上名字的長租公寓品牌已經接近30家。

一直到2017年前後，隨着資本的持續湧入，再加上當時共享單車的熱度下降和隱憂浮現，長租公寓正式成爲那只接替共享單車而站在風口上的豬。

圖源：仲量聯行

市場上常見的長租公寓大致可以分爲兩類：

一類是以自如、蛋殼公寓爲代表的分散式長租公寓，他們在各個小區住宅樓裏承租房間，再通過裝修改造之後出租；

另一類是以新派公寓、魔方公寓爲代表的集中式長租公寓，它們通常將一整棟樓租下來，改造成公寓出租。

可以看得出來，這些公寓都是輕資產模式，即不擁有房屋的物業產權，只是房子的“搬運工”，也就是大家常說的“二房東”。

正因如此，長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來，在沒有產生一分錢收益的前提下就需要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠後續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。

具體來說，長租公寓平台在收到租戶的租金之前，需要給業主支付房費，然後還要承擔裝修成本、材料、運營費用如品牌宣傳，服務費用如家具維修，以及人工等各項費用。正因如此，一些頭部平台資產負債率居高不下，經營風險大。這種高收低租、長收短付的模式下，企業普遍面臨經營問題。

潘石屹就曾在採訪中表示，“租房價格再翻番還是虧本的。”因爲在潘石屹看來，房屋出租的投資回報率不超過5%、6%，回報率最高也不超過1%，如果再加上企業管理費用和營業成本，這個生意就基本是虧的。

36氪也在報道中指出，長租公寓在入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%則息稅前利潤率爲0，人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將爲0。

行業規模出現分化

如今回看，租房市場供需兩端的長期不平衡是長租公寓行業蛋糕迅速做大的根本原因。

在城市化不斷深化的背景下，人口流動加速，但由於房價高企，租房成爲了更多年輕一代的選擇，需求端的嚴重飢渴催生出長租公寓市場，衆多長租公寓品牌在短短數年間取得了爆發性增長。

同時，2016年12月，會議定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道共計、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推動各種住房租賃市場發展的政策逐步出台。

2019年經歷了部分品牌“爆雷”、“租金貸”和“甲醛超標”等負面消息後，行業开始進入調整階段。

2020年一季度後，國內疫情迅速得以控制，企業復工復產有序進行、人們的生活和工作步入正軌；尤其是2020年下半年以來，重點城市長租公寓市場租賃需求迅速恢復。

經仲量聯行統計，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018底年的35.6萬套增長至2020年底的73萬套，數量將近翻番，而這些存量主要分布在一线及1.5线城市中。

根據部分开發商及品牌2020年年報顯示，這些品牌开業6月以上門店的平均入住率高達89%-95%。這表明即使在疫情持續影響下，長租公寓市場需求彰顯韌性。

圖源：仲量聯行

從供應端來看，部分城市中高端長租公寓市場逐漸成型。雖然中國長租公寓中較爲典型的房型普遍以30-40平方米的單間爲主，通常配有簡易家裝、獨衛、及小型开放式廚房。這類大衆化產品主要以青年、白領爲目標客群，在市場上佔據主導地位。

但近兩年來，市場上已有一批中高端長租公寓產品陸續入市。

以上海爲例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些項目給租客提供了更多樣化的房型選擇、更寬敞及有設計感的居住空間、更合理的戶型布局以及更高品質的家具軟裝等，這正迎合了一批中高端租賃需求。據仲量聯行統計，上海市場上中高端長租公寓的存量套數佔比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。

克而瑞分析指出，“長租公寓拼規模的時代逐漸結束。從去年开始，多數企業主逐漸放慢規模擴張的腳步，注重穩健增長，开始聚焦开業項目的精細化運營。”

住房租賃市場不斷擴圍背後，智研咨詢發布的《2022-2028年中國房屋租賃行業市場競爭狀況及發展趨向分析報告》顯示，2021年，中國住房租賃市場規模約爲2.2萬億元，同比增長15.8%。前瞻產業研究院預計，到2026年，我國住房租賃市場規模有望突破3.5萬億元。

魔方公寓危中尋機

本次IPO的主角魔方公寓自2009年成立以來經歷了13輪股權認購、4輪融資，估值在不到十年間翻了25倍。

截至2022年6月30日，公司在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓，其中直營公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓有26116套。

就直營模式而言，公司的收入包括住戶支付的租金及住戶居住期間公司向其提供配套服務的公寓管理服務費。

2019年-2021年，公司通過直營模式產生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，佔同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，爲公司主要收入來源。

但需要警惕的是，2019年-2021年以及截至2022年6月30日止六個月，公司直營模式下管理的公寓平均出租率呈下降趨勢，分別爲88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

圖源：招股書

就加盟管理和第三方托管模式而言，公司的收入主要來自向加盟商及委托方收取初始一次性費用，及根據加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續收取管理服務費。

2019年-2021年，公司通過加盟管理和第三方托管模式產生收入920萬元、1870萬元及3780萬元，佔同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%。

可見對長租公寓企業而言，實現穩定盈利並容易。

進入2022年後，魔方公寓的業績進一步出現波動，規模增長放緩，經營指標已經开始大幅下滑。上半年，實現營收8.5億元，較去年同期增長24.15%，但期內利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元，大幅下滑99.75%。

圖源：招股書

不僅如此，魔方公寓在現金流也並不富裕，截至2022年6月末，魔方生活的現金及現金等價物只有6.23億元。

另一方面，魔方公寓的口碑也出現下滑，在黑貓投訴上輸入“魔方公寓”可以搜到349條結果，其中如不退押金、7天無條件退款不肯退、水電費收費超標、服務效率低下、隔音差、管理不到位等等都是高頻詞。

所以魔方公寓計劃闖關港交所的動作難言樂觀，可以看到：

一方面長租公寓租賃市場高速增長，但房地產整體市場並沒全面回暖；
另一方面，蛋殼公寓、青客公寓們的失敗，進一步加深了投資者對這種商業模式的懷疑。

總 結

從肆意生長到規範化發展，住房租賃行業正在國家政策的指引下逐步完成洗牌。

相關專家認爲，機構化、規模化、金融化相結合的發展模式是未來住房租賃行業努力的方向，同時長租公寓也會邁入資管時代。今年7月，首單保租房基礎設施REITs獲深交所通過，以此爲契機，近期多只保障性租賃住房REITs正式發售，預示着這一領域正在經歷着不斷的改革和創新。

進入8月，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發售。首批保租房REITs“三箭齊發”，擬認購份額均超100倍。根據公告測算，三只產品預計募資總額約38億元。

北宋文學家、書法家蘇軾曾說：“試問嶺南應不好，卻道，此心安處是吾鄉。”

如何讓租房的租客住得舒心、住得放心，讓他們找到“心安處”，讓城市成爲他們的“吾鄉”，是全體從業者需要考慮的難題。

參考資料：

《2022-2028年中國房屋租賃行業市場競爭狀況及發展趨向分析報告》，智研咨詢

《乘勢而上，啓航新徵程——中國長租公寓市場白皮書》，仲量聯行

《2022年7月亞洲（中國）長租公寓發展報告》，ABN Data

《中國智能人居產業研究報告（2022）(精簡版)》，AIoT星圖研究院

聲明：本文僅作爲知識分享，只爲傳遞更多信息！本文不構成任何投資建議，任何人據此做出投資決策，風險自擔。

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