來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

編輯 | 密探財經

對H股房企而言，境外債發行受阻之下，重組展期實屬不得已而爲之。

11月3日早間，港龍中國地產公告：截至交換期滿，1.45億美元現有票據(佔發行在外現有票據本金總額合共約91.8%)獲得交換同意徵求。

不久，港龍將發行等額的新票據，年息率13.5%，展期一年。港龍預期將改善公司整體財務，待贖回剩下未償付現有票據後，新票據將是其在境外唯一金融債。

今年前9個月，港龍取得全口徑合同銷售金額約95.41億元，相比去年同期255.1億元，跌幅達到了62.6%，對其現金流的負面影響不言而喻。

從今年中期財報看，港龍中國截至6月底，擁有現金及現金等價物57.3億元，短債15.3億元，扣除合約負債後的資產負債比率約59%，淨負債率24%，現金短債比3.7倍。

按三道紅线標准，港龍實屬“綠檔”房企，短債壓力不大，但爲何扛不住資金鏈危機？

作爲起家於常州的蘇系房企，總部移至上海後，2020年以地產黑馬在港交所上市，彼時江蘇和浙江貨值佔比近90%，後迅速向成渝等擴張，布局全國的野心逐步顯露。

截至今年中期，港龍擁有土儲862.07萬方，涉及72個項目，有65個項目在長三角地區，長三角土儲建面佔比71.5%。

然而，問題很大程度上就出在港龍過去急於擴張、追求規模上。實際上，港龍雖有如此的土儲，但權益比例並不高，這直接影響到其銷售含量量及資金鏈安全。

克而瑞曾指出："2020年，港龍新增權益土儲建面347萬方，權益拿地金額239億元，權益比例爲51%，在行業中處較低水平。合作开發能輔助規模更快擴張，但要適當提高項目權益佔比。”

進入2021年，港龍依舊慣性奔襲，新增土儲權益佔比已降至49%，合作項目過多之下少數股東不僅會侵吞公司淨利，比如2022年上半年歸母淨利僅佔公司淨利的40%，還可能暗藏難以爲外界所估計規模的“明股實債”風險。

近期，港龍對美元債展期暴露了其“綠檔”背後資金鏈極爲脆弱的一面，應引起其他房企更多的警示，“穩扎穩打，方爲王道”。

9月以來，包括合景泰富、朗詩等原本被看好的大型房企，也开始對美元債展期，好在展期順利落實。近日，綠地控股擬對旗下9只美元債展期，“示範生”旭輝也在積極尋求公司美元債全面重組，如今又來了個港龍。

昨夜，美聯儲今年第四次瘋狂加息75個基點，在美元不斷加息的大背景下，房企發行境外債不僅難度超大，而且成本日益高企。

今年3月，美聯儲开啓加息25個基點以來，愈發激進，5月加息50個基點，6月、7月、9月及11月連續加息75個基點，保持着1994年11月以來最大單次加息幅度。

所以，當前資金喫緊的上述大型房企對存量美元債重組展期也“無可厚非”，未來在力保公司信用穩定的前提下，可以積極推動境內發債再融資，以確保現金流安全。

喜訊！11月1日，中國銀行間交易商協會召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企开座談會，介紹中債增進公司發債政策，防範債務風險蔓延、確保融資渠道通暢。

這是一個重大的“民企再融資”政策支持信號。問題是，關鍵在於政策如何強力支持上。

作爲民營房企而言，當前要確保公司信用不丟分，盡可能提高自身評級，在中債信增的全額擔保下，爭取獲得規模發債的機會。

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