雷達財經出品 文|蘇紅 編|深海

龍湖集團完成了向百年老店進軍的關鍵一躍。

10月28日，龍湖集團在港交所公告，公司CEO陳序平升任董事長，人力資源總經理沈鷹擔任執行董事，原董事長吳亞軍因年齡及身體原因，卸任董事長，同時獲任公司战略發展顧問，副董事長邵明曉從執行董事調任爲非執行董事。

陳序平是位 "80" 後，碩士畢業於清華大學土木工程專業，是龍湖集團2008 屆“ 仕官生” ，在龍湖歷任了工程經理、項目總、工程總、COO和CEO等多個職位。

在當前的地產形勢下，吳亞軍的交棒，引發了一些市場猜想。但在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，地產創一代交班，是企業面向未來極爲重要的一步。吳亞軍在退休後仍擔任顧問，可以將陳序平扶上馬並送一程。一旦平穩過渡完成，龍湖集團在相當長的時間內將迎來平穩發展。

雷達財經梳理發現，龍湖此時的整體形勢較爲樂觀。銷售方面，自7月以來，龍湖集團已連續三個月實現月度銷售業績的持續回升；償債能力方面，公司現金短債比4.07，預計現金流將達到800億元左右，且公司融資成本低於4%，年內已無償債壓力；土儲方面，9月底至今，龍湖在第三輪集中土拍中共摘得11幅地塊，累計投入超100億元，年內合計權益地價達到222億元。

龍湖集團的穩健，獲得了海通證券、花旗銀行等多家機構認可，並給予“买入”評級。

在二級市場上，龍湖集團在11月1日和11月2日兩個交易日的表現極爲亮眼，股價合計大漲28.6%。

一場籌謀三年的“交棒”

“過去三年，我一直在安排能夠接我班的人，接任董事長的人選。”10月30日晚間，吳亞軍在龍湖集團投資者會上表示。

作爲龍湖集團創始人，吳亞軍一手將這家曾經的重慶地方房企，帶入了《財富》世界500強。

然而，多年高強度的工作，也讓吳亞軍的身體不堪重負。

“過去幾年我的心髒一直心律過快，最近，我出現了心悸。”吳亞軍透露，自己還受糖尿病困擾，眼睛也即將迎來第二次手術。

身體的不適，疊加其他因素，讓吳亞軍產生了“交棒”的想法，但究竟交給誰，怎么交，吳亞軍最初並不確定。

2019年，吳亞軍訪問美的，何享健交棒方洪波的案例，讓吳亞軍眼前一亮。

作爲美的集團創始人，何享健並沒有選擇已成年的兒子，而是由職業經理人方洪波接任美的集團董事長。

而方洪波也沒有辜負何享健的厚望。自2012年接任美的集團董事長後，方洪波將營收千億的美的集團，一路帶上1500億、2000億、3000億的台階……其中，美的集團2021年營收爲3434億，是格力電器的1.81倍，海爾智家的1.5倍。

確定交班給職業經理人後，吳亞軍开始在龍湖內部積極尋找接班人，陳序平獲得了吳亞軍的青睞。

圖注：龍湖新任董事長陳序平

相關資料顯示，陳序平本碩均就讀於清華，畢業後即進入龍湖工作，從一线做起，歷任多個崗位。另據天眼查資料，陳序平曾在多達103家公司任職高管。

“方向感很好，企業文化上的認同也讓我安心。此外，企業家精神、生意邏輯、組織能力，再到駕馭大系統的能力，都沒有問題。”據吳亞軍透露，早在十幾年前，自己即關注到陳序平，一路看着他成長起來，

在吳亞軍的力挺下，陳序平先後擔任龍湖集團CEO、董事長。

卸任董事長的吳亞軍並非完全不管，接下來，吳亞軍將以顧問形式，和龍湖多位老將一起，爲龍湖發展“保駕護航”。

留下的家底極爲豐厚

在地產行業不景氣的當下，吳亞軍辭任董事長的消息傳出後，引發了廣泛關注，甚至有聲音認爲龍湖不行了，吳亞軍卸任龍湖董事長，是爲了“金蟬脫殼”。

吳亞軍用行動進行了闢謠。據龍湖集團公告，10月31日，吳亞軍家族控制的Charm Talent International Limited（下稱“Charm Talent”）增持龍湖集團股票300萬股，合計投入資金2859萬港元。同日，Charm Talent 還在公开市場买入2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據本金500萬美元。

11月1日，Charm Talent 在公开市場增持300萬股公司股份，平均價格約爲每股10.48港元，並买入本金280萬美元之公司發行的優先票據。

11月2日，Charm Talent 在公开市場增持100萬股公司股份，平均價格約爲每股11.27港元，並买入本金500萬美元之公司發行的優先票據。

11月3日，Charm Talent 於公开市場买入本金共520萬美元之公司發行的優先票據。

而作爲國內最穩健的民營房企之一，龍湖不僅沒有不行了，反而銷售出現了正增長。

10月11日，龍湖集團公告稱，公司9月銷售額爲192.2億元。在此基礎上，龍湖集團三季度累計銷售額達到597.5億元，同比實現正向增長。

在償債能力方面，截至今年上半年末，龍湖集團連續六年保持“三道紅线”綠檔，其中現金短債比達4.07，平均融資成本爲3.99%。

10月31日，龍湖集團還提前償還了另一筆2023年到期的部分銀團貸款51億港元，合計還款85.5億港元；11月1日，龍湖集團發布公告稱，已向銀團貸款代理行發出提前償還2023年到期之部分銀團貸款34.5億港元的不可撤銷通知，大多數參貸行同意之後，公司將即時還款。

龍湖集團CFO趙軼在近日的投資者會上還透露，准備資金贖回明年到期的美元債，如不出意外，明年在海外沒有任何債務到期。趙軼預計，龍湖年底的現金流將達到800億元左右，淨負債率將穩中有減。

在房企的“命根子”土儲方面， 2022年年初至今，龍湖共獲取25塊地，在北京、上海、合肥、西安等高能級城市均有斬獲，合計權益地價達到222億元。

同花順iFind數據顯示，吳亞軍給陳序平留下的家底極爲豐厚。截至上半年末，龍湖集團總資產達8890.28億元，歸屬於股東的權益達1237.56億元。

機構看好龍湖集團未來

站在吳亞軍肩膀上的陳序平，在10月30日的見面會上，透露了龍湖集團的新目標。

陳序平提出，未來龍湖的兩大重點分別是城市聚焦和航道聚焦。

在城市聚焦方面，龍湖集團梳理出20個重點城市、14個機會城市和34個階段性不會再投入的城市。

“十年之後，我們地產之外的經營性收入目標是要做到1000億。” 陳序平透露，未來龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這些經營性航道能夠產生的利潤佔比要過半，收入佔整個集團的30%。

對於陳序平時代的龍湖集團，嚴躍進表示看好。“陳序平年富力強，有吳亞軍等老將護航，加上龍湖較好的基礎，在陳序平帶領下，龍湖有望再上台階。”他表示。

招銀國際分析師認爲，陳旭平接任董事長，是龍湖集團發展史上的一個裏程碑。在以陳序平爲首的穩定和充滿活力的管理團隊的領導下，加下銷售回歸正增長和融資渠道可能進一步打开，龍湖集團很可能成爲少數幾家能夠度過這輪下行周期的民營房企。

海通證券認爲，龍湖集團新管理層接班，意味着逐步走出家族化色彩，邁向機構化道路。基於第三季度銷售額同比轉正，投資性物業租金收入貢獻突出； 拿地積極運營穩健，年內無償債壓力，維持买入評級。

花旗銀行認爲，董事長的變更是向職業化管理的轉變（類似於美的），盡管環境充滿挑战，龍湖自上市以來致力於機構化的努力（內部領導力發展計劃、職業CEO任命、合夥人激勵計劃等）和銀行的支持下，具有战略連續性……此外，龍湖集團經營性收入增長約30-40%，貢獻利潤的25%，估值具有吸引力，維持买入評級。

二級市場表現方面，龍湖集團在11月1日和11月2日兩個交易日股價大幅上漲。其中，11月1日股價大漲8.2%，11月2日再度大漲18.85%。

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