龍湖集團創始人、實控人吳亞軍

和我們此前看到的版本不一樣，這一次也遭遇股債雙殺的龍湖集團，閃電收復失地，股價迅速實現V型反轉。

截至11月7日午後收盤，龍湖集團(00960.HK)股價已反超跳水前一日10月28日的收盤價。

這背後，有龍湖大股東及集團自身在股市和債市的積極出手，也有國際評級機構的支持，向資本市場傳遞了信心。

作爲穩健型民營房企的一面旗幟，龍湖用應對突發危機的能力，也向我們展示了什么樣的房企才算是真正的行業“優等生”。

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閃電收復“失地”

增持700萬股！买入2800萬美元優先票據！提前償還85.5億港元銀團貸！

在10月28日晚（周五）吳亞軍宣布辭任引發股價和債券價格跳水後，上周連續5個交易日，龍湖集團及大股東在公开市場連續增持公司股票、买入美債，並提前償還未到期銀團貸，給資本市場注入了強大信心。

截至今天（11月7日）午後收盤，龍湖集團股價報收13.42港元，已超過了10月28日的收盤價13.12港元，快速實現了V型反轉。

無論是大股東力挺，還是龍湖集團提前還貸，都向外界傳遞了其充足的流動性。

在紅姐的地產銳觀察投融資群裏，也有業內民企同行不禁爲龍湖豎起了大拇指。 國際評級機構對龍湖的表現也給予了肯定。

11月4日，標普發布評級報告，確認龍湖集團的投資級評級。 標普認爲，龍湖不受限制現金(不含監管账戶現金)依然很高，截至今年6月末有約670億元，完全能夠覆蓋215億元的短債，並且還有無質押投資性房地產有可能提供額外的資金。

11 月 1 日，穆迪也發布報告確認了龍湖集團 "Baa2" 評級，認爲龍湖經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性，能爲其提供應對短期波動的緩衝。

摩根大通則認爲，龍湖仍未表現出任何壓力信號，仍在持續买地，如果房地產行業流動性擔憂緩解，龍湖未來或強勁反彈。

債市方面，11月7日，龍湖集團2027年4月到期、3.375%債券每1美元漲3.1美分，創下8月22日以來的最大漲幅。目前看，經歷了股債雙殺的龍湖，股市和境外債均已企穩。

龍湖集團新任董事長陳序平

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龍湖憑借什么

“我們相信，每一次的危機或挑战都是長期主義者的試金石。”這句話是今年8月26日龍湖中期業績會上吳亞軍所說。

在紅姐看來，龍湖迅速走出這次董事長交接班危機事件，也體現了其作爲民營房企“優等生”所具備的本色。

其一，財務自律。

在10月30日傍晚的投資者會議上，龍湖集團CFO趙軼表示，截至今年上半年末，龍湖現金短債比爲4.07，平均账期爲6.28年，平均融資成本3.99%，與央企中海、金茂、華潤媲美。

龍湖一年以內到期的短債佔比約10.1%，佔比少，並正在安排提前償還，預計明年到期債務只剩約200億元，且明年上半年到期債務幾乎爲零。 優秀的債務結構背後，是高度的財務自律。這一點紅姐也有體會。

2018年時，紅姐還在某研究院工作，有很多信托機構會員，工作內容之一是舉辦研討會，幫助房企和信托等資方機構進行融資對接。

在當年4月在一次媒體會上，紅姐與彼時龍湖參會的高層進行了交流，對方表示“龍湖從來不和信托合作”。

不知道地產融資驟然收緊的這兩年，龍湖是否有項目進行了信托融資，但彼時與龍湖高管的交流給紅姐留下了深刻的印象，側面也說明龍湖不依賴信托類、非標等受調控影響較大的融資渠道。

其二，早有預案。

在10月28日公告吳亞軍隱退、陳序平接班後，盡管10月30日晚龍湖召开了投資者會議安撫市場情緒，但轉過周末到周一，龍湖股債仍集體跳水，業內也紛紛爲龍湖捏了一把汗。

但顯然龍湖應對危機早有預案。

接下來的幾天，龍湖集團控股股東Charm Talent（由吳亞軍家族信托控股）接連在股市和債市出手，落地了吳亞軍10月30日晚在投資者會上“我仍然是龍湖最大股東，跟你們仍然是坐在一條板凳上”的表態。

龍湖集團也用提前償還銀團貸和跟隨大股東买入公司美元債的方式，展現了現金流實力，並及時收獲到國際評級機構的一致認可。

與此同時，龍湖集團也在進行人事調整。

11月4日龍湖公告，浙江公司總經理張旭忠被任命爲集團地產航道總經理。

張旭忠曾任職於中建一局、中海地產，2014年加入龍湖擔任杭州龍湖總，已深耕浙江9年。據龍湖半年報，杭州今年上半年的物業發展業務營業額超越重慶公司，位列龍湖集團第一。

另據中指數據，2022年1-10月龍湖銷售業績位居杭州前6。

張旭忠接替陳序平出任集團地產航道總，應該也是早有安排，有利於接班董事長的陳序平更有精力統領龍湖集團六大航道，也利於提升龍湖的地產銷售。

龍湖集團新任地產航道總經理張旭忠

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行業仍需“信心”

盡管龍湖股市和美元債已現企穩趨勢，但境內債仍有下跌。11月7日債市收盤，多只地產債出現下跌，含“16龍湖02”。

目前，包括“示範生”旭輝在內，大部分民營房企都已經進了ICU，龍湖被視爲民營房企的最後防线，其後面的走勢，不僅關乎龍湖自己，也關乎整個行業。

很多人認爲，作爲地產行業最穩健的房企之一，龍湖此交接班事件，是行業歷史長河中的一個標志性事件，也是一個時代的見證。

業內相信，龍湖會否如其管理層所言“一定會熬過寒冬”，但是市場大環境不好，個體也很難獨善其身。

11月6日信達證券發表的一篇研報表示，房企10月銷售復蘇節奏再度放緩，與多地散點式爆發疫情及房地產市場熱度自然向下有關。

信達證券認爲，樓市需求不振主要源自於購房者對收入、市場本身及房價的悲觀預期，預期修復需要更大的放松政策帶動。但無論如何，房地產行業要想真正走出困境，仍需較長一段時間。

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