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在重慶地標江北觀音橋還沒有成名的時候，這裏最讓人羨慕的街區是龍湖星悅薈，西鄰觀音橋商圈，東接江北嘴CBD，隔江遙望解放碑，坐擁地利以及居住品質優勢，开盤十年的龍湖星悅薈，依然是當地房價的天花板。

起家於重慶的龍湖集團，即便早已將總部遷到北京，龍湖天街在全國各大城市拔地而起，但論及影響力，尤以西南地區爲最，甚至能夠改變城市的商圈格局。觀音橋的龍湖重慶北城天街，憑一己之力成爲重慶年輕人夜生活的起始點。

而締造這個市值超過800億港元地產集團的創始人吳亞軍，卻在近期對外宣布退休，年齡還不到60歲的她，將公司的管理權交接給內部培養起來的職業經理人陳序平。

隨之而來的，是龍湖集團港股股價跳水，盤中甚至出現暴跌。有意思的是，龍湖接班人陳旭平關心者寥寥，圈內圈外反而在探聽龍湖是不是要出問題了，吳亞軍難道准備跑路了......

近年來地產大佬們隱退後，公司能否平穩過渡，一直都是外界關心的問題。雖然吳亞軍對外發聲表示，退休這件事不是臨時起意，而是酝釀三年的結果，但在這個房地產行業面臨轉型和轉折的時候，龍湖集團重大人事變動，自然會引起外界的廣泛關注。

吳亞軍交棒，用了三年時間

作爲中國TOP前10的地產公司，龍湖集團能夠從多如牛毛的地方房企中殺出重圍，吳亞軍起到了至關重要的作用。

在上世紀90年代初，中國掀起房地產开發的浪潮，那是一個地產行業“英雄輩出”的時代，王石、孫宏斌、潘石屹、許家印等，都在那時踏出建立自己商業的第一步。

商業嗅覺敏銳的吳亞軍，在1993年創建了龍湖地產，從重慶政府的“小康住宅科技示範區”項目起家，开發了封閉式花園小區“龍湖花園南苑”，也由此確立了龍湖中高端的市場定位。

2000年，作爲龍湖集團董事長的吳亞軍親自拍板，拿下重慶觀音橋的一片爛尾房，建設龍湖第一個天街項目。現如今，龍湖天街已經成爲龍湖集團的標志之一，而觀音橋的龍湖重慶北城天街，號稱每平方米都能擠出錢來。

彪悍、執行力強、做事雷厲風行，這是不少龍湖人對於吳亞軍的評價，這非常符合人們對於重慶妹子潑辣性格的印象。

2005年，吳亞軍帶領龍湖集團成爲重慶乃至整個西南地區首家銷售額突破20億元的房企，排名重慶本土房企第一，隨即加速全國化進程。

僅僅兩年時間，龍湖集團銷售額突破100億元，躋身全國一线房企的行列，並於2009年11月底在香港成功上市。2017年，龍湖集團突破千億銷售規模，吳亞軍也從重慶女首富，變成了中國女首富。

一路走來，龍湖集團也形成了自己的風格，那就是“穩”字當頭，吳亞軍樹立了龍湖高端產品和服務的定位，龍湖天街的成功，讓龍湖成功搶佔衆多城市地標建築或核心商業區。

但吳亞軍並不膨脹，在房地產企業瘋狂拿地的時期，甚至有房企將高端商業地產开到縣城，而龍湖集團依然理性的選擇高價值地塊，並且頂住增長壓力布局了商業、長租公寓等持有型多元化業務。

從房地產三道紅线“剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1倍”來看，龍湖集團今年上半年剔除預收款後的資產負債率68%，淨負債率55.3%，現金短債比爲3.09倍。

吳亞軍憑借審慎的態度對待財務槓杆，保持綠檔、保持投資評級，一躍成爲民營房企中，最穩定的中堅力量之一。

但對於黃金一代的房企大佬們來說，從意氣風發的拿地、豪氣衝天的標王，到如今謹小慎微的投標、低聲下氣的籌錢，過去大秤分金銀、大碗喝酒肉的日子一去不返，當經濟周期變換，風雲人物也不得不面對世態炎涼，瑟瑟秋風。

吳亞軍准備退休了，畢竟時代的潮頭她不曾缺席，而且超負荷運轉多年，心力憔悴，根據多渠道的內容顯示，吳亞軍患有糖尿病和甲狀腺等疾病，近年來還出現了心髒問題。

吳亞軍自述，一次閨蜜陪她去醫院看病，當拿到結果後，閨蜜說：“如果再這樣下去，你就無法看到自己孩子事業有成的那一天了。”正是這次觸動，讓吳亞軍下定了退居二线的決心。

然而到了吳亞軍的位置，並不是想退休，就能夠輕松退下來的。爲了實現平穩過渡，吳亞軍一方面將股份通過信托方式轉給了女兒，逐漸將公司的所有權、受益權和經營權進行分離，另一方面從內部尋找合適的職業經理人接班。

這個過渡期，吳亞軍足足酝釀了三年時間，也正是在這期間，80後的陳序平火速升遷，業內也开始流傳出他要接班吳亞軍的消息。

內部走出來的“仕官生”

吳亞軍曾表示，“已經觀察陳序平近十年，尤其最近七八年，我跟他的個人交流非常多，一路看着他走來。”

做爲龍湖第四屆仕官生的陳序平，是龍湖集團自己培養起來的骨幹力量。龍湖仕官生計劃是從2004年啓動的內部造血機制，意在從一流高校中吸納優秀畢業生或社會招聘，培養中高層管理人才，這也是國內大型民企普遍採用的一種人才培養制度。

據龍湖集團公布的數據顯示，仕官生招聘項目已爲公司培養出近200名中層管理者，仕官生在高管團隊佔比也達到20%。

這種制度不僅爲企業培養人才梯隊，也使不少企業一改家族化的集權式領導，由職業經理人來管理公司。

如美的集團創始人何享健培養了接班人方洪波，他憑借在美的集團二十年的經驗積累，通過內部的組織結構、管理體系和文化變革，讓美的集團轉虧爲盈。吳亞軍在接受媒體採訪時，也曾大加稱贊美的集團的交接班模式，並且親自向何享健“取經”。

在龍湖地產已經幹了十多年的陳序平，有着與方洪波相似的經歷。從履歷來看，陳序平2008年從清華大學碩士畢業後，就加入了龍湖仕官生計劃，歷任工程師、工程經理、項目總、投資發展部負責人等職位，於2016年底出任龍湖成都公司總經理，進入龍湖的中高層行列。

接下來便是陳序平人生精彩的“三級跳”：2021年7月被任命爲龍湖集團COO和地產航道總經理；2022年2月底，接替56歲的邵明曉，成爲龍湖集團CEO；10月底，剛過完40歲生日的陳序平，以董事長兼CEO身份掌舵龍湖集團。

吳亞軍不僅持續關注陳序平十幾年，認爲他在投入度、對龍湖集團的忠誠度和商業思路上是一個可造之才，更敢於放權給他。

去年开始，陳序平已經在龍湖集團總體整頓公司的組織狀況以及執掌整個大的盤面，今年8月的龍湖地產業績會上，吳亞軍表示，陳序平在過去近半年CEO職位上的工作，表現超出她的預期。

作爲龍湖從校招“仕官生”中培養出來的佼佼者，陳序平完美繼承了龍湖“穩”的基因。在升職爲成都龍湖總經理後，陳序平用接下來的四年時間，將成都龍湖打造成集團“多航道協同”战略落地的樣本，成都龍湖开發銷售額也從2016年的53億元增至2020年的180億元。

正是這份對龍湖集團战略的實踐，讓陳序平頗得吳亞軍的青睞。因爲對於此時的龍湖集團，乃至於整個房地產行業來說，需要的不是銳意進取的地產大佬，而是能夠守成並穩健前行的可靠的人。

去年龍湖集團進一步明確了“城市聚焦”和“航道聚焦”战略。龍湖集團從一、二线68個投資城市，進一步聚焦到20個重點城市、14個機會城市，形成住宅、商業地產、長租公寓等多賽道協同的布局。

早在房地產市場巔峰時期，吳亞軍就制定嚴格战略，規模主動降速，堅守財務紀律，並努力拓展住宅开發之外的航道業務，這使龍湖集團在房地產行業下行過程中，保持了業務的穩健。

“去地產化”是吳亞軍留給陳序平更爲長遠的目標。陳序平透露，未來五年，龍湖集團的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造等，四個經營性航道的利潤佔比要過半，收入佔比達到集團三成。

陳序平認爲，“到那個時候，應該說龍湖集團就完成了去地產化。”

壓力：穩住業績和投資者信心

爲了讓交班顯得更加有信心，也是看准了“抄底”的機會，從今年九月开始，龍湖集團積極拿地，在北京、上海、合肥和成都等高能級城市新獲取了十個項目，總金額108億元。

中指研究院統計，2022年前9月，龍湖權益拿地金額排名房企第13位，也是爲數不多仍在拿地的民營房企。

吳亞軍此時交給陳序平的龍湖集團，銷售額回正、年內到期債務已還清，還有不少龍湖集團老人輔佐，被吳亞軍認爲是“一個比較好的時機”。

但此時房地產市場整體環境依然嚴峻，龍湖地產才剛剛解決了一場做空危機，對於接班人陳序平來說，遠沒有看上去的那般風光。

對於房地產企業來說，棘手的問題早已從獲得優質土地資源，變爲如何解決銷售的持續低迷狀態，這也是對房企的經營性現金流產生衝擊的最大原因。

從數據來看，2019年至2022年上半年，龍湖集團的經營活動現金流淨額從342.76億元減至42.23億元。與之對應是銷售額的下滑，盡管龍湖集團近期公布，第三季度合約銷售額同比增長0.8%至598億元，但今年前9月，龍湖集團合約銷售額僅爲1455億元，同比下滑28%。

而陳序平在今年年初公布的龍湖集團2022年全口徑銷售目標，是3000億元。

除了銷售低迷，經營對現金流的消耗也在加劇，龍湖集團也遭遇了毛利的下降，今年上半年財報顯示，龍湖集團毛利率爲21.3%，同比下降6.4個百分點。

這並非龍湖一家的難題，而是整個房地產市場景氣度的問題。國家統計局發布的相關數據顯示，今年1-9月份，全國房地產开發投資同比下降8.0%；商品房銷售同比下降26.3%。

而更讓投資者擔憂的，是龍湖集團的總負債呈現上升趨勢。2019-2022年上半年，龍湖集團負債從4855.67億元增至6632.81億元。雖然這些負債主要是流動負債，但應付账款及票據仍有近千億元。

今年8月，龍湖集團突遇一波商票逾期傳言，更有瑞銀發布評級報告稱，碧桂園、萬科、龍湖和旭輝四家房企在上半年消耗了手頭的現金，產生了負的自由現金流，導致龍湖集團迎來了一場資本市場的做空危機。

此後龍湖集團用詳細的數據，破解了商票逾期的謠傳，吳亞軍更是帶領管理層出席溝通會，表態企業沒有出現任何狀況，並且公布了以股代息的分紅方式。這場危機也導致吳亞軍的退休計劃，延後至如今才得以完成。

即便是民營房企中業績穩健的佼佼者，對投資人仍不敢掉以輕心。數據顯示，與年初相比，此時龍湖集團的股價跌幅，已經超過20%。

尾聲

相比煊赫一時的融創中國、世茂、陽光城和富力等房地產开發商，龍湖集團顯然是成功的，在吳亞軍的掌舵下，龍湖集團成功躋身中國房產TOP10，並且牢牢站穩腳跟。

擁有民企房企中最佳信用評級，三道紅线均保持綠檔，並持續在公开市場投資拿地，吳亞軍爲陳序平留下的，是讓地產同行們妒慕的優質資產。但龍湖集團也面臨增長壓力和行業環境下行的不確定性，而且投資者更加的敏感，審視陳序平如何帶領龍湖集團穿越地產的“冰河期”。

好在， 吳亞軍此後仍將擔任龍湖集團“战略發展顧問”一職，爲龍湖的發展方向繼續把關。但爲了不引起市場猜疑，她也表示，將主要從兩方面關注公司發展，包括對龍湖商業模式提出建議，以及公司怎么尋求新的利潤增長點、怎么規避風險等。

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