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和保利發展分道揚鑣半年後，合富輝煌又找了碧桂園服務“拜碼頭”。

11月9日晚間，碧桂園服務發布公告，旗下的碧桂園物業香港控股有限公司計劃收購港交所上市的房地產代理公司合富輝煌21.47%股權，預期總代價約2.33億港元，目前，买賣雙方已訂立了股權轉讓協議。

碧桂園服務原本已持有合富輝煌3.53%股份，收購完成後，累計持股份額將上升到25%。由此，碧桂園服務將成爲合富輝煌的第二大股東，而第一股東仍是創始人扶偉聰家族。

在碧桂園服務之前，與合富輝煌同處一個战壕的开發商是保利發展。2018年，保利發展與合富輝煌進行了一場合作重組，雙方以合富中國作爲合作主體公司开展一手及二手房地產代理服務業務，其中，合富輝煌對合富中國持股56.1%，保利發展持股43.9%。

保利發展原本想通過合富輝煌在廣州的市場份額打开一二手房代理業務市場，而合富輝煌則希望借助保利發展的影響力打开全國市場。這一年，开發商對房屋租售業務的熱情高漲，除了保利發展，還有萬科、融創、恆大、華僑城等數十家公司以多種方式進入房地產經紀行業。

歷時4年後，這場重組卻因“整合進展緩慢”而在今年4月宣告失敗，保利發展退出了合富中國，合富中國也把全資子公司保利顧問集團還給了保利發展。此時，行業處於調整期，無論是开發商、代理公司，還是中介，日子都不好過，开發商布局房屋租售業務的熱情下降。

2021年以及2022年上半年，合富輝煌轉盈爲虧，分別錄得7.53億元、6.64億元的虧損，在這樣的背景下，碧桂園服務卻對代理公司選擇“加注”。

碧桂園服務又在“抄底”

“目前房地產租售市場處於低谷，但我們堅持長期看好”，碧桂園服務相關人士向時代財經回應道。

合富輝煌在1995年從廣州起家，是內地最早從事房地產顧問服務的企業之一，主營業務爲一二手物業代理，截至2022年6月30日，公司的物業代理業務覆蓋全國200多個城市，代理項目超過1700個，擁有將近310間二手分行，其中二手分行集中在7個城市，主要位於粵港澳大灣區。

盡管城市覆蓋面廣，但合富輝煌的業務實際上集中在以廣州爲核心的大灣區，上述人士指出，這也是碧桂園服務選擇進一步入股合富輝煌的原因之一，“作爲老牌代理公司，合富輝煌在華南及華東區域有較強的業務及品牌優勢，與公司的項目覆蓋區域重疊度較高，其專注城市核心、高端區域業務，與公司互補性較強”。

碧桂園服務與合富輝煌最早的交易發生於2019年。當時，碧桂園服務以3.58億港元的價格向合富輝煌收購了物業管理業務，但雙方在2020年才在物業代理業務方面有了更多合作。是年4月份，碧桂園服務公布以1.5港元/股的價格收購合富輝煌最多6738萬股要約股份，在已發行股份總額中的佔比不高於10%，由此碧桂園服務首次獲得合富輝煌的股東身份，不過，當時僅有將近2378.4股接受了要約，對應的股本佔比約3.53%。

“我們從2020年以來一直和合富輝煌在業務合作方面進行交流，認爲從中長期來看雙方的業務之間有很多互補和協同”，碧桂園服務相關人士表示，雙方的合作有助於進一步增強公司在房地產經紀業務的能力，因此即便在房地產調整期代理公司業務受累，公司依然選擇“加注”。

時代財經了解到，2021年，合富輝煌實現收入71.66億港元、稅後淨虧損7.53億港元，2022年上半年實現收入29.73億港元，但仍然繼續虧損，虧損額度高達6.64億港元。可以對比的是，2019年以及2020年，合富輝煌實現的收入分別爲61.93億港元、60.76億港元，實現的淨利潤爲5.58億港元、5.05億港元。在2022年中期報告中，合富輝煌指出虧損的原因在於惡劣的市場環境之下物業代理業務“無可幸免地備受影響”。

然而，對比2020年碧桂園服務第一次股權收購時，如今合富輝煌無論業績，還是股價均相對低迷，但本次股權收購的價格卻略有上調。根據碧桂園服務和賣方扶偉聰家族訂立的股權轉讓協議，碧桂園服務計劃購买大約1.45億股，每股價格爲1.61港元，而2020年的收購價爲1.5港元/股。

碧桂園服務相關人士回應表示，本次交易收購價格由买賣雙方參考市場狀況和標的公司業務情況商業談判決定，“收購價格以長期的業務情況爲主要考慮因素”。

房產經紀還是一個好故事嗎？

除了碧桂園服務，在一個多月前才奔赴港交所上市的萬物雲，也將上市之後的第一筆投資投給了房產交易平台宅貓找房。根據新京報報道，宅貓找房已完成數千萬元A輪融資，融資資金主要用於拓展以上海爲立足點的長三角業務和產品研發等。

值得一提的是，萬物雲是萬科旗下的物業管理公司，主營業務包括社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、 AIoT及BPaaS 解決方案服務，其中消費服務除了物業服務還包括房屋銷售及租賃經紀服務等。宅貓找房本質則是一個买房租房平台，根據新京報，截至目前，宅貓找房已开通11座城市，服務全國300余家物業公司、1400余個社區。

盡管碧桂園、萬科兩大巨頭在此時加碼房屋租售賽道，但相較2017年至2020年，整體上开發商對房屋租售的熱情已有所降溫。時代財經了解到，由於意識到房地產开發總規模开始觸頂，在這幾年間，开發商紛紛嘗試多元化業務來尋找增量空間，包括物業管理、家裝、代建和房屋租售等等。

2017年，萬科、融創先後購入房產經紀公司鏈家的股權；2018年易居中國赴港上市，其背後的豪華股東陣容真是令業界譁然，彼時公布的招股書顯示，易居中國的股東包括恆大、萬科、星河灣、富力、融創、雅居樂和旭輝等26家开發商。也正是在這一年，保利發展選擇與合富輝煌聯手。

實際上，除了通過入股相關公司布局房屋租售業務，不少房企或旗下物業公司還親自“下手”做起了房產經紀，時代財經了解到，近幾年，恆大、紅星美凱龍、萬科、龍湖、碧桂園等先後成立了房車寶、美凱龍愛家、樸鄰、塘鵝、有瓦等自有品牌。

在房屋租售領域，开發商擁有強大的資金優勢，其次是能通過旗下的小區物業觸達業主和房源，但房屋租售並不同於房地產項目的开發和銷售邏輯，它需要一家公司熟悉房產交易知識和流程、高效的談判撮合能力、以及對房源和客源有着較深的滲透率，而這些並非通過燒錢就能輕松獲得。因此，無論選擇合作，還是“自立山頭”，對於开發商而言，講好房屋租售的故事並不容易。行業處於調整期，無論是开發商、代理公司，還是中介日子都不好過，更是讓房屋租售業務的發展多了一重阻礙。

時代財經了解到，受到疫情、市場低迷和房企出險等因素的影響，房產經紀公司或交易平台業績大跳水，利潤下降甚至虧損，行業內亦出現門店關張、裁員和從業人員流失等業務持續收縮的現象。以去年10月份獲得新城集團數億元入股的房產交易平台同策好房爲例，今年5月份由於經營壓力巨大而向員工發出了停工通知。

不過，景暉智庫首席經濟學家胡景暉向時代財經指出，與房地產开發低迷不同，房地產經紀在未來還有很大的發展前景，尤其是二手房交易和租賃，而這也是他認爲在眼下房地產的寒冬碧桂園服務和萬物雲選擇“加注”這一賽道的基本邏輯。

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標題：物業圍獵中介生意，碧桂園服務抄底合富輝煌21.47%股份，只花了2.33億港元

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